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06.08.2020 SEGRO: Starkes und widerstandsfähiges Geschäft wächst weiter

SEGRO hat das Ergebnis für das erste Halbjahr bekanntgegeben. David Sleath, Chief Executive, kommentiert die Ergebnisse: „Das starke und widerstandsfähige Geschäft von SEGRO ist in der ersten Hälfte des Jahres 2020 trotz der beispiellosen Unterbrechungen durch Covid-19 weiter gewachsen, nicht zuletzt dank des Engagements und des Einsatzes unserer Mitarbeiter. Unser Fokus auf unsere Kunden und Lieferanten hat es uns ermöglicht, bei Bedarf gezielte Unterstützung anzubieten.“

„Die Auswirkungen der Pandemie beschleunigen die digitale Transformation der Gesellschaft – insbesondere gilt dies für den E-Commerce – und haben zudem dazu geführt, dass für viele Nutzer effiziente, widerstandsfähige Logistiklieferketten wieder in den Mittelpunkt rücken. Diese Faktoren wirken sich auf die Qualität unseres Portfolios aus und sollten die Nachfrage der Nutzer und Investoren nach unseren wichtigsten Lagerhäusern sowohl in Großbritannien als auch zunehmend auf dem Kontinent weiterhin unterstützen und steigern.“

„Unser bestehendes Portfolio hat sich gut entwickelt, und wir konnten unser Entwicklungsprogramm erweitern – die kurzfristige Pipeline potenzieller Vorvermietungen in Entwicklungen ist etwa doppelt so groß wie vor einem Jahr. Zusammen mit unseren bebaubaren Grundstücken in guten Lagen bedeutet dies, dass wir in einer starken Position sind, um in der zweiten Jahreshälfte und darüber hinaus weitere Fortschritte zu erzielen.“

Höhepunkte:

• Bereinigter Gewinn vor Steuern von 154,4 Millionen Euro, 6,5 Prozent mehr als im Vorjahr (H1 2019: 145 Millionen Euro). Der bereinigte Gewinn pro Aktie beträgt 13,8 Cent (H1 2019: 13,4 Cent) und der bereinigte NAV pro Aktie stieg um 2,6 Prozent auf 790 Cent (31. Dezember 2019: 770 Cent), was zum Teil auf eine 0,7-prozentige (H1 2019: 3,5 Prozent) Erhöhung der Bewertung des Portfolios zurückzuführen ist.

• Gute Leistungen des Vermietungs- und Assetmanagements, unterstützt durch die anhaltend hohe Nachfrage der Mieter. 37,1 Millionen Euro an neuen Nominalmieten, einschließlich 20,7 Millionen Euro an neuen Vorvermietungsvereinbarungen, wurden in diesem Zeitraum erzielt und entsprechen dem Niveau von 2019.

• Fortsetzung der Wachstumsinvestitionen mit Nettokapitalausgaben in Höhe von 694 Millionen Euro in diesem Zeitraum durch den Erwerb von Vermögenswerten, Entwicklungsprojekten und Grundstücken. Die zukünftigen Ertragsaussichten werden durch 1,3 Millionen Quadratmeter im Bau befindlicher oder in fortgeschrittenen Vorvermietungsgesprächen befindlicher Entwicklungsprojekte untermauert, was einer zusätzlichen potenziellen Miete von 86 Millionen Euro entspricht, von denen 86 Prozent auf Vorvermietungen entfallen.

• Neues verfügbares Eigen- und Fremdkapital in Höhe von über 1,1 Milliarden Euro, die zur Stärkung der Bilanz für weiteres, entwicklungsorientiertes Wachstum beitragen. Ein LTV von 22 Prozent zum 30. Juni 2020.

• Der im April eingerichtete SEGRO-Jubiläumsfonds in Höhe von elf Millionen Euro hat bereits 848.000 Euro für Projekte in ganz Großbritannien und Kontinentaleuropa bereitgestellt und 512.000 Euro zusätzliche Unterstützung gewährt, um den durch die Pandemie verursachten Druck zu mindern.

• Die Zwischendividende wurde um 9,5 Prozent auf 7,6 Cent erhöht (2019 Zwischendividende: 6,9 Cent), in Übereinstimmung mit unserer üblichen Praxis, die Zwischendividende auf ein Drittel der Dividende des Vorjahres festzusetzen.

Finanzielle und operative Höhepunkte

Eine starke Nachfrage der Nutzer unterstützt weiterhin die operative Leistung.
• Im ersten Halbjahr 2020 sicherte sich das Unternehmen 37,1 Millionen Euro (H1 2019: 36,6 Millionen Euro) an neuen Nominalmieten. Dies wurde durch neue Vorvermietungen in Höhe von 20,7 Millionen Euro (1. Halbjahr 2019: 16,7 Millionen Euro), einen Netto-Mietanstieg von 2,5 Millionen Euro für bestehende Flächen (1. Halbjahr 2019: 9,2 Millionen Euro) und die Vermietung kürzlich fertig gestellter, spekulativ entwickelter Flächen vorangetrieben.

• Potenzielle Miete von 24 Millionen Euro aus der Fertigstellung von Erschließungen, von denen zum 30. Juni 2020 64 Prozent vermietet waren. Alle Entwicklungen sind auf das Erreichen hoher Nachhaltigkeitsstandards ausgerichtet (BREEAM ‚Sehr gut‘ oder besser oder gleichwertiger lokaler Standard).

• Die bei Überprüfungen und Erneuerungen vereinbarten Mieten waren im Durchschnitt 10,4 Prozent höher als die bisherigen Mieterträge. Auf vergleichbarer Basis betrug das Wachstum der Nettomieteinnahmen 2,0 Prozent (Großbritannien: 2,9 Prozent; Kontinentaleuropa: 0,5 Prozent), wobei Rückstellungen für potenzielle uneinbringliche Forderungen in Höhe von 3,3 Millionen Euro für in Rechnung gestellte, aber noch nicht bezahlte Mieten nicht berücksichtigt sind.

• Die Leerstandsrate ist mit 5,2 Prozent (31. Dezember 2019: 4,0 Prozent) nach wie vor niedrig. Der leichte und erwartete Anstieg seit Jahresende ist hauptsächlich auf eine Reihe kürzlich abgeschlossener, spekulativ entwickelter Objekte zurückzuführen.

• Die Kundenbindung ist mit 88 Prozent nach wie vor hoch, was sowohl die Qualität des Produkts als auch des Kundendienstes des Unternehmens widerspiegelt.
Bewertungsgewinne im gesamten Portfolio trotz der durch die Covid-19-Pandemie verursachten Unsicherheit.

• Bewertungsüberschuss des Portfoliokapitals von 0,7 Prozent (Großbritannien: 0,1 Prozent; Kontinentaleuropa: 1,8 Prozent). Die Bewertungsgewinne sind in erster Linie auf das Assetmanagement, Entwicklungsgewinne und einen gewissen Mietwertzuwachs (Großbritannien: 1,0 Prozent; Kontinentaleuropa: 0,4 Prozent) zurückzuführen, wobei die Renditen im Allgemeinen unverändert blieben.

Beschleunigung der meist vorvermieteten Entwicklungspipeline zusammen mit taktischen Akquisitionen, was zu höheren Nettokapitalinvestitionen führt.

• Netto-Investitionen in Höhe von 694 Millionen Euro, davon 245 Millionen Euro für den Erwerb von Vermögenswerten, 514 Millionen Euro für neue Grundstücke und Erschließungsinvestitionen, denen 65 Millionen Pfund an Erlösen aus Veräußerungen gegenüberstehen.

• Weitere Investitionen in Höhe von 333 Millionen Euro, die in die Fertigstellung von im Bau befindlichen Erschließungsprojekten investiert werden sollen. Dies entspricht 50 Millionen Euro potenzieller Mieteinnahmen, von denen 85 Prozent gesichert sind. Erwartete Fertigstellungen in der zweiten Hälfte des Jahres 2020 werden 28 Millionen Euro an potenziellen Mieten generieren, von denen 24 Millionen Euro gesichert wurden.

• Es wird erwartet, dass in den kommenden Monaten "kurzfristige" Vorvermietungsprojekte mit einem potenziellen Investitionsvolumen von 342 Millionen Euro und damit verbundenen Mieten in Höhe von 36 Millionen Euro in Angriff genommen werden. Die Grundstücksreserve des Unternehmens ist in der Lage, weitere 2,3 Millionen Quadratmeter Fläche zu unterstützen, was geschätzt weiteren zusätzlichen Mieten in Höhe von 142 Millionen Euro entspricht.

• Es wird erwartet, dass die Gesamtausgaben für Entwicklungsinvestitionen und Infrastruktur für das Jahr mehr als 880 Millionen Euro betragen werden, einschließlich Grunderwerb und Infrastruktur von mehr als 330 Millionen Euro und Entwicklungsinvestitionen von mehr als 550 Millionen Euro.

Die Bilanz ist nach der Kapitalerhöhung und der Refinanzierung von Schulden für weiteres entwicklungsorientiertes Wachstum positioniert.

• Die Eigenkapitalerhöhung von 748 Millionen Euro wurde im Juni 2020 abgeschlossen, wodurch die Kapazität für weitere Investitionen in die Entwicklungspipeline und künftige Landerwerbe geschaffen wurde.

• Im Juli vereinbarte US Private Placement Notes in Höhe von 450 Millionen Euro mit einem Mischkupon von 1,6 Prozent und einer durchschnittlichen Laufzeit von 17 Jahren, die im vierten Quartal abgerufen werden sollen.

• LTV-Ratio von 22 Prozent (31. Dezember 2019: 24 Prozent) und 1,65 Milliarden Euro in bar und in nicht in Anspruch genommener Kreditlinien.

Ausblick

Die Covid-19-Pandemie und die daraus resultierenden Sperrmaßnahmen, die von Regierungen in ganz Europa durchgesetzt wurden, hatten weitreichende Auswirkungen auf unsere breite Mieterbasis. Viele haben erlebt, wie die Nachfrage nach ihren Produkten und Dienstleistungen stark gestiegen ist, während einige andere kurzfristig unter Liquiditätsproblemen zu leiden hatten.

Es bleibt abzuwarten, wie lange diese unmittelbaren Auswirkungen anhalten werden, aber es ist klar, dass sich die strukturellen Trends, die in den vergangenen Jahren zur Nachfrage nach den Flächen von SEGRO beigetragen haben, durch die Pandemie verstärkt haben. Dies beginnt sich bereits in einem erhöhten Auslastungsgrad zu zeigen: Zum Beispiel erreichte der Logistikflächenumsatz in Großbritannien in den ersten sechs Monaten des Jahres Rekordhöhen, die um 44 Prozent über dem Niveau des Vorjahreszeitraumes lagen – was kürzlich von CBRE veröffentlichte Daten zeigen.

Die E-Commerce-Durchdringung hat sich in allen Märkten von SEGRO deutlich beschleunigt, die Effizienz und Belastbarkeit der Lieferketten rückt wieder in den Mittelpunkt, und die Nachfrage nach Rechenzentrumsflächen steigt aufgrund des Bedarfs an zusätzlicher Datenspeicherung zur Unterstützung von Home Office und Video-Streaming-Diensten. Diese Themen dürften sowohl die Nachfrage der Nutzer als auch die der Investoren nach qualitativ hochwertigen Immobilien in logistischen und urbanen Core-Lagen antreiben.

Das Entwicklungsprogramm von SEGRO hat sich in diesem Zeitraum mit über 800.000 Quadratmetern im Bau befindlicher Gebäude, von denen die meisten bereits vorvermietet sind, und einer kurzfristigen Pipeline potenzieller Vorvermietungen, die etwa doppelt so groß ist wie zum gleichen Zeitpunkt des vergangenen Jahres, erhöht. Diese Zunahme der Vorvermietungsaktivitäten steht im Gegensatz zu einem Rückgang der spekulativen Baubeginne in den Märkten in denen SEGRO aktiv ist, was sich positiv auf die zukünftige Angebotssituation auswirken dürfte.

Während sich das Unternehmen der makroökonomischen Risiken, die sich aus der Covid-19-Pandemie ergeben, weiterhin bewusst ist und die Möglichkeit weiterer Maßnahmen zur Bekämpfung der Ausbreitung des Virus aufmerksam verfolgen, bleiben es hinsichtlich der Aussichten für sein Geschäft zuversichtlich. SEGRO geht davon aus, dass seine starke Entwicklungspipeline und sein aktives Assetmanagement auch in den kommenden Jahren zu einem nachhaltigen Ertrags- und Dividendenwachstum führen werden.







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