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14.08.2020 Jetzt Ferienimmobilie in Spanien erwerben – Sieben wichtige Tipps

Steven Rudmann, Rechtsanwalt bei Monereo Meyer Abogados
Günstiger Zeitpunkt zum Erwerb von Ferienimmobilien in Spanien, dennoch: rechtliche und steuerliche Eckpunkte sind zu beachten. Es gibt nicht wenige Menschen, die sich den Traum einer Ferienimmobilie in Küstennähe oder ganz abgelegen inmitten der Natur erfüllen möchten mithilfe eines gut angehäuften Sparvermögens. Hat die Covid-19-Pandemie dazu geführt, dass der Traum von der eigenen Traumfinca in Spanien näher gerückt ist?

Fallende Preise von Ferienimmobilien in Folge der Covid-19-Pandemie

Noch zu Beginn dieses Jahres war die Preistendenz auf dem Markt für Ferienimmobilien in Spanien steigend, bis das Land im März heftig von der Covid-19-Pandemie getroffen wurde. Was folgte, war ein langwieriger staatlich verordneter Alarmzustand, verbunden mit strengen Lockdown Maßnahmen. Touristen aus dem Ausland? Fehlanzeige. Die sonst so mit Urlaubern verwöhnten Tourismushochburgen in Spanien glichen Geisterstädten. Menschenleere an den Flughäfen.

Die Folgen der Covid-19-Pandemie in Spanien sind auch auf dem Immobilienmarkt für Ferienimmobilien zu spüren: Die Preise beginnen langsam zu fallen oder sind bereits gefallen, um bis zu 5 bis 7 Prozent. Auch in den Regionen der Costa del Sol, der Costa de Alicante sowie auf den Balearen und den Gebieten der Kanarischen Inseln spüren Eigentümer teilweise den Wertverlust.

Gründe für den Preisverlust

Die Gründe sind vielfältig. Sie sind jedoch auch der Natur der Pandemie selbst geschuldet. Einheimische, die aufgrund eines tragischen Todesfalls in der Familie eine Immobilie in Küstennähe oder Landhäuser geerbt haben und diese nun schnell über einen Verkauf zu Geld machen wollen, sind keine Seltenheit. Auch die Angst vor einem Verlust des Arbeitsplatzes treibt einheimische Eigentümer von Ferienimmobilien derzeit zum Verkauf, um sich für den Fall der Fälle ein finanzielles Polster zu schaffen. Hohe Preise zu verlangen, würde einem solchen Vorhaben in zeitlicher Hinsicht schaden, so dass tendenziell geringere Summen als gewöhnlich aufgerufen werden, um beschleunigt Käufer zu finden, einmal abgesehen davon, dass Erben gewöhnlich sowieso niedrigere Preise aufrufen.

Dazu kommt, dass Ferienimmobilien oft anlässlich der Ferien in Spanien seitens ausländischer Käufer entdeckt werden.

Gestiegene Anziehungskraft ländlicher Ferienimmobilien

Die Covid-19-Pandemie dürfte auch zu einem anderen Wandel führen: Zu erwarten ist, dass die Lust von Reisenden steigt, ihre freie Zeit auf dem Land zu verbringen. Steigen dürfte auch die Anzahl von Personen, die in Spanien ihr Homeoffice ganz abgelegen und weit weg von den Gebieten betreiben möchten, in denen sich ein Hotel an das nächste reiht. Keine Menschenansammlungen, kein Massentourismus. Die Gefahr, sich am Coronavirus anzustecken, scheint dabei vermeintlich gering. An Attraktivität für den Immobilienerwerb dürften neben abgelegenen andalusischen Dörfern auch die nördlichen Regionen in Spanien, wie das Baskenland, Kantabrien oder Galizien gewonnen haben.

Wer Glück hat, der findet noch sagenhaft günstige Immobilien, für die zwar möglicherweise ein größerer Sanierungsbedarf besteht, mit denen sich aber unter dem Strich klar ein Schnäppchen machen lässt.

Steiniger Weg bis zur Traumfinca

Wer seine Vorstellungen von der Finca in Spanien erfüllen möchte, sollte jedoch einige wichtige Punkte beachten. Denn es lauern nahezu in jeder Phase des Immobilienerwerbs Stolpersteine, zum Beispiel beim Maklervertrag, bei Vorverträgen oder bei dem Immobilienerwerb selbst. Auch das Thema Steuern darf nicht außer Acht gelassen werden.

Hier die wichtigsten Tipps:

1. Örtliche Gegebenheiten

Die gute Vorbereitung ist das A und O. Sie beginnt mit der konkreten Ortssuche. Wo soll die Ferienimmobilie erworben werden? Schlägt das Herz für die Nähe zum Meer und zur Küste? Dann sollte man sich die Costa del Sol, Costa de Almería, Costa Brava oder auch die kantabrischen Küsten anschauen. Dorf im Grünen? Der Norden Spaniens hat eine Anziehungskraft, die teilweise unter dem Radar vieler läuft.

Ein Auge sollte man ebenfalls auf die Verkehrsanbindung und örtliche Infrastruktur haben. Auch ist es nicht jedermanns Sache, seinen Wagen abzustellen und im Anschluss einen anständigen Fußmarsch mit Gepäck hinlegen zu müssen.

2. Ferienimmobilie als Geldanlage?

Wer nicht ständig in seiner Ferienimmobilie sein kann, sollte auch erwägen, diese zeitweilig zu vermieten. Als Nichtansässiger muss man dabei stets bedenken, dass dann die spanische Einkommensteuer für Nichtansässige anfällt und jährlich zu erklären ist. Auch für Immobilieneigentümer in Spanien, die ihre Ferienimmobilie nicht vermieten, ist jährlich eine steuerliche Erklärung abzugeben.

Nicht selten ist der Weg zur eigenen Ferienimmobilie, die auch als airbnb-Mietobjekt angeboten werden soll, mit rechtlichen Problemen verbunden. Ob der Vermietung von Wohnraum zu touristischen Zwecken möglicherweise öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen ist von Region zu Region unterschiedlich, kann aber von einem spanischen Rechtsanwalt schnell beantworten werden. Die Inanspruchnahme von anwaltlicher Unterstützung ist auch zu empfehlen, wenn es darum geht, Mietverträge aufzusetzen oder ein Bankkonto in Spanien zu eröffnen.

3. Maklerverträge

In Spanien gilt: Wer den Makler beauftragt, der zahlt diesen auch. Einige Makler versuchen jedoch auf beiden Seiten zu kassieren. Den Maklerlohn kann dieser zwar erst nach Abschluss des eigentlichen Hauptvertrags verlangen. Doch reicht gewöhnlich schon das Herstellen des Kontakts zwischen dem Verkäufer und dem Käufer als erforderliche Vermittlungsleistung aus. Es sollte immer Klarheit über die konkreten Regelungen im Maklervertrag herrschen. Es ist nicht unüblich, dass Makler 4 bis 5 Prozent des Kaufpreises als Entlohnung für ihre Dienste verlangen. Und Vorsicht: Erteilt man dem Makler sogar einen Exklusivauftrag, kann dieser seine Provision im Verkaufsfalle auch ohne eigene Vermittlungsleistung beanspruchen!

Auf keinen Fall darf ein Maklervertrag auf Spanisch unterschrieben werden, wenn der Inhalt nicht komplett verstanden wird. Anwaltlicher Rat ist hier schneller und besser als umständliche, gegebenenfalls kostspielige Übersetzungen ins Deutsche oder ins Englische.

4. Reservierungsverträge und Vorverträge

Regelmäßig zahlt der Kaufinteressent eine Reservierungsgebühr bei Immobiliengeschäften mit Maklerbeteiligung. Die Immobilie verschwindet dann für eine gewisse Zeit vom Markt.

Üblich in Spanien ist der Abschluss eines Vorvertrags, dem sogenannten Arras-Vertrag. Käufer und Verkäufer einigen sich dabei bereits über den Immobilienerwerb. Die Verkäuferseite kann dabei schon regelmäßig die Hand aufhalten: Üblich ist eine Anzahlung von 5 bis 10 Prozent des Kaufpreises. Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt später im Rahmen der Erteilung der notariellen Kaufurkunde.

Die Rücktrittsklauseln in spanischen Arras-Verträgen bedeuten nicht die Möglichkeit eines Rücktritts ohne Konsequenzen. Käufer, die sich vom Arras-Vertrag lösen und ihre Pflichten aus dem Vorvertrag zur Kaufpreisrestzahlung oder dem Erscheinen beim Beurkundungstermin nicht erfüllen, verlieren nach spanischem Recht ihre Anzahlung.

5. Lasten im Eigentumsregister

Niemand sollte in Spanien einen Vorvertrag unterschreiben, geschweige denn eine Ferienimmobilie erwerben, ohne sich vorher einen genauen Überblick über die Lastensituation bzw. Lastenfreiheit der Immobilie im Grundbuch verschafft zu haben. Auch sollte sichergestellt sein, dass der Verkäufer auch der im Grundbuch eingetragene Eigentümer ist.

6. Gekauft werden kann nur mit einer spanischen Ausländeridentifikationsnummer

Ganz gleich, ob der Käufer in Spanien ansässig ist oder nicht: Wer als Nichtspanier in Spanien eine Immobilie erwerben möchte, benötigt eine Ausländeridentifikationsnummer, die N.I.E. (número de identificación de extranjeros). Diese wird u.a. für die Abführung von Steuern nach dem Erwerbsgeschäft gebraucht.
Der Käufer kann die N.I.E. bei einem spanischen Konsulat im Ausland beantragen oder er erteilt eine notarielle Vollmacht zur entsprechenden Beantragung und Einholung durch den Anwalt.

7. Kosten und Steuersituation im Blick?

Oft werden in Spanien dem Käufer bereits vertraglich die Notarkosten sowie Kosten für die Eintragung der Urkunde im Grundbuch auferlegt, obwohl das Gesetzgrundsätzlich eine gerechte Aufteilung zwischen den Parteien vorsieht.

In Spanien fällt beim Immobilienerwerb die Grunderwerbssteuer (ITP) oder die Umsatzsteuer (IVA) an, je nachdem ob der Käufer aus privater Hand erwirbt (= ITP) oder vom Bauträger (= IVA). Auch die Steuer für notarielle Akte, die auch Stempelsteuer bzw. Urkundensteuer genannt wird, fällt neben der IVA und im Falle einer Hypothekenbestellung an.

Der Käufer sollte vor dem Kauf der Traumfinca schließlich auch noch in Kenntnis darüber sein, ob die kommunalen Abfallgebühren und Grundsteuern der letzten vier Jahre abgeführt worden sind. Um die Details der Steuersätze der verschiedenen autonomen Regionen besser einschätzen zu können, ist die Einholung von steuerlichem Rat vor dem Immobilienerwerb in Spanien äußerst ratsam. Kosten lassen sich auch bei der Wahl der Energie- und Wasserversorger optimieren.

(by: Steven Rudmann, Rechtsanwalt bei Monereo Meyer Abogados)






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