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Die Preise für Immobilien sind während der Corona-Pandemie deutlich gestiegen. Wohnraum ist weiterhin massiv gefragt und ein lukratives Investment. Besonders renditestarke Investitionen versprechen denkmalgeschützte Gebäude. Unter anderem wegen attraktiver Steuervorteile. Nachfolgend wird thematisiert, für wen sich diese Anlageform eignet und welche Risiken in die Entscheidung einbezogen werden müssen.

Gebäude mit kulturhistorischer Bedeutung werden im Rahmen des Denkmalschutzes vor Zerstörung, Verfälschung, Beschädigung und anderweitiger Beeinträchtigung geschützt. Sicherung und Erhalt des Kulturguts stehen beim Denkmalschutz als Teil des Kulturgutschutzes im Mittelpunkt. Die Entscheidung, ob Immobilien denkmalgeschützt werden, trifft die lokal zuständige Denkmalschutzbehörde. Die Anforderungen an die Objekte können je nach Bundesland variieren. Die Tatsache, dass der individuelle Charme von denkmalgeschützten Gebäuden viele Mieter auf den Plan ruft, auch auf internationaler Bühne, macht die Investition besonders spannend für Investoren.

Ideal für Besserverdiener mit Zeit

Die Renditechancen sind bei denkmalgeschützten Immobilien deshalb außergewöhnlich hoch, weil sich einmalige Steuervorteile ergeben: Die sogenannte Denkmal-AfA gilt als Sonderregelung im Einkommensteuergesetz (EStG) und erlaubt Investoren, Sanierungskosten der Objekte bei der Einkommensteuererklärung geltend zu machen. Und zwar zu 100 Prozent innerhalb von zwölf Jahren. Um sich diesen steuerlichen Vorteil zunutze zu machen, wird die Denkmalimmobilie vor Beginn der Sanierungsmaßnahmen gekauft. Der Steuerrückfluss ist mit bis zu 40 Prozent der Kaufpreise enorm.

Allerdings setzt die Denkmal-Abschreibung ein entsprechendes Einkommen voraus. Um nachträglich Einkommensteuer zu sparen, muss diese erst einmal gezahlt werden. „Daher richtet sich diese Form der Kapitalanlage an Personen, die in Deutschland im Bereich des Höchststeuersatzes liegen“, rät die unabhängige Finanzberatung Capri Capital ReInvest GmbH auf ihrer Internetpräsenz zur Investition in Denkmalimmobilien. Demnach sei die Kapitalanlage für Interessenten ab einem zu versteuernden Jahreseinkommen von rund 50.000 Euro interessant. Wird die Steuerersparnis in die Tilgung reinvestiert, profitieren Investoren doppelt, weil die Zinskosten des Investments abnehmen.

Da der Wertzuwachs immer dann steuerfrei ist, wenn mindestens zehn Jahre zwischen Kauf und Verkauf liegen, ist ein entsprechend langfristiger Anlagenhorizont ratsam.

Förderung von der KfW

Zusätzlich optimieren lässt sich die Investition mit einer Finanzspritze von der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Die Förderbank unterstützt die energieeffiziente Sanierung der Baudenkmale, weil damit die bei vielen alten Gebäuden vergleichsweise hohen Heizkosten reduziert werden. Da sich die energetische Sanierung mit sämtlichen Denkmalschutzauflagen vereinbaren lässt, sind die Fördervoraussetzungen für denkmalgeschützte Immobilien vereinfacht. Mit bis zu 48.000 Euro Tilgungszuschuss müssen Kreditnehmer nur einen Teilbetrag zurückzahlen. Zudem verkürzt sich die Laufzeit, wodurch das finanzielle Risiko sinkt.

Erhöhte Instandhaltungskosten und Auflagen

Trotz der überzeugenden Vorteile dürfen Investoren die potenziellen Risiken nicht vernachlässigen. Für eine sinnvolle Entscheidung sind die Kosten und Auflagen einzubeziehen. Sowohl die Sanierung als auch die Instandhaltung von denkmalgeschützten Gebäuden verschlingt im Vergleich zu Neubauten in der Regel mehr Kapital. Hinzu kommt die Bürokratie, welche den Gesamtaufwand in die Höhe treibt. Genehmigungsverfahren sind aufgrund diverser Auflagen vielerorts ein langwieriger Prozess, aber generell unumgänglich. Nicht zu vergessen die abschließende Abnahme nach Abschluss der Sanierung.

Tipp: Investoren, die ihre Bauträger selbstständig mit der Sanierung beauftragen, sollten sich auf erfahrene und zuverlässige Unternehmen beschränken. Eine Spezialisierung auf Denkmalgebäude ist ein Muss. Im Idealfall haben die Betriebe bereits Erfahrung mit der lokalen Denkmalschutzbehörde gesammelt.

Darüber hinaus müssen Interessenten eingehend prüfen, ob die gemäß Kaufpreis kalkulierten Mietpreise für angemessene Renditen vor Ort realistisch für die erfolgreiche Vermietung sind. Kenntnisse über die lokale Marktlage sind dahingehend unverzichtbar, um das verfügbare Kapital gewinnbringend einzusetzen. Die Lage der Immobilie und das Preis-Leistungs-Verhältnis müssen stimmen. Mit Hilfe von Bau- und Finanzexperten sowie sorgfältiger Planung können Investoren teuren Fehlern vorbeugen und sich alle steuerlichen Vorteile sichern.

Beispielhafte Objekte und Investment im Bereich Denkmalschutz:

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