16.09.2020 Differenzierte Entwicklung am Büroflächenmarkt in Jena
Geringer Leerstand, steigender Umsatz und steigende gewerbliche Mieten, ebenso aber auch eine zweigeteilte Entwicklung im Verlauf des Jahres 2019 – das sind die wesentlichen Erkenntnisse des neuen, fünften Büromarktberichts Jena. Der gewerbliche Immobilienreport wird jährlich von der Wirtschaftsförderung Jena (JenaWirtschaft), dem Lehrstuhl für Wirtschaftsgeographie der Friedrich-Schiller-Universität Jena (FSU), dem Dezernat für Stadtentwicklung und Umwelt sowie einem Arbeitskreis aus gewerblichen Immobilienmaklern erarbeitet. Der Bericht macht wichtige Marktkennziffern und Entwicklungen sichtbar und richtet sich an Politik, Investierende und Unternehmen.
Laut Wilfried Röpke, Chef der Jenaer Wirtschaftsförderung, kann der diesjährige Bericht aber noch keine Aussagen zu den Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den gewerblichen Immobilienmarkt Jenas liefern. „Der Büromarktbericht Jena 2020 spiegelt lediglich die Marktgeschehnisse bis zum 31. Dezember 2019 wider. Zwar verdeutlicht unsere Unternehmensbefragung aus dem April 2020 erste Anhaltspunkte, aber um die konkreten Auswirkungen der aktuellen Ereignisse beziffern und interpretieren zu können, müssen wir auf den Bericht im kommenden Jahr warten“.
Trotzdem liefern die Marktkennziffern für 2019 aufschlussreiche Erkenntnisse: So ist das Wachstum der Wirtschaftsmotoren zunehmend auf qualitative hochwertige Flächen angewiesen. Diese sind in Jena aber in einzelnen Teilräumen rar und damit teuer. Mit einer Leerstandsquote von 1,8 Prozent und einer Steigerung der Durchschnittsmiete auf 9,40 Euro pro Quadratmeter ist das Büroflächenangebot vor Ort in Summe noch immer zu gering, so Röpke. Hier schaffen erst weitere Bauprojekte perspektivische Wachstumsmöglichkeiten.
Generell entwickelte sich der Jenaer Immobilienmarkt in 2019 zweigeteilt. Besonders deutlich wird dies beim Blick auf den Leerstand und die Büroflächenumsätze. In den ersten drei Quartalen waren nur wenige Büroflächen verfügbar und der Leerstand ähnlich wie in den letzten Jahren sehr gering. Im vierten Quartal erhöhte sich das Büroflächenangebot leicht, weil einige Großflächen freigezogen worden.
Der Flächenengpass ist dabei laut Bericht räumlich ungleich verteilt: So standen beispielsweise in Lobeda nur 0,3 Prozent des Büroflächenbestandes leer, während es in Jena-Nord noch 6,9 Prozent waren. Mehr als die Hälfte dieser Flächen waren allerdings kleiner als 250 Quadratmeter, während große Flächen – also ab 250 Quadratmetern – weiterhin schwer zu finden waren. Diese großen Flächen werden aber laut JenaWirtschaft-Chef Röpke besonders von den wachstumsstarken Unternehmen der Jenaer Hightech-Branchen nachgefragt.
Und nicht nur die Flächengröße, auch deren Qualität spielt eine große Rolle für die Jenaer Firmen. Besonders die wissensintensiven Branchen und der IT-Bereich achten in hohem Maße auf Lage und Ausstattung. Insbesondere die Unternehmen der Digitalwirtschaft absorbierten die im Stadtzentrum angebotenen Flächen innerhalb kürzester Zeit. Fast die Hälfte aller Büroflächen wurde 2019 von Unternehmen der digitalen Wirtschaft angemietet oder gekauft, allein 10.890 Quadratmeter in der Büromarktzone „City“.
Die städtischen Entscheidenden erkennen hier einen klaren Handlungsbedarf: „Zukünftige Erweiterungen und Neuansiedelungen werden sich perspektivisch nur mittels Neu- und Umbau realisieren lassen. Deshalb sind Neubauprojekte, beispielsweise am Eichplatz oder in Göschwitz, wichtige und richtige Standortentscheidungen“, unterstreicht auch Christian Gerlitz, Jenaer Bürgermeister und Dezernent für Stadtentwicklung und Umwelt.
Insgesamt wurden in 2019 19.360 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt – das sind 1.220 Quadratmeter mehr als im Vorjahr. Gleichzeitig stiegen die Mieten um zwei Prozent auf durchschnittlich 9,40 Euro pro Quadratmeter; in Einzelfällen beträgt die Büromiete auch bis 22 Euro pro Quadratmeter. Bei großformatigen Flächen in guter Lage – also im Zentrum oder zentrumsnah – und mit einer hochwertigen Ausstattung – bspw. klimatisiert – wurden Büroflächen ab 12 Euro pro Quadratmeter angeboten.
Insbesondere die Jenaer Hightech-Branchen zählen zu den wichtigsten Nachfragegruppen, da ein gutes Umfeld mitentscheidend für die Arbeitnehmenden ist: „Ein urbanes, offenes Umfeld und moderne Arbeitswelten sind zu wichtigen Standortfaktoren für Unternehmen geworden, um anspruchsvolle Fachkräfte zu gewinnen und zu binden“, so Prof. Dr. Sebastian Henn vom Lehrstuhl für Wirtschaftsgeographie der Friedrich-Schiller-Universität Jena. Um diesen Anforderungen entsprechen zu können, ist eine vorausschauende Planung entscheidend, weiß auch Stadtentwicklungsdezernent Christian Gerlitz: „Um den zukünftigen Bedarfen der Unternehmen entsprechen zu können, müssen wir bereits heute hohe Maßstäbe an die beantragten Bauvorhaben anlegen.“ Denn Bauland in Jena bleibe eine sehr begrenzte Ressource, so Gerlitz.
Die zukünftige Entwicklung des gewerblichen Immobilienmarktes bleibe spannend, so die Studie in ihrem Fazit. Gesichert ist bereits heute, dass sich das Jenaer Büroflächenangebot rechnerisch erhöhen wird. Von den rund 74.300 Quadratmetern Pipelineflächen – also Flächen, die perspektivisch zum Jenaer Büroflächenangebot hinzukommen – wird nur rund ein Viertel vermietet. Den Rest bauen Unternehmen für sich selbst. Die innovationsgetriebene Wirtschaftsstruktur des Standortes – vom Handwerk bis zum Hightech-Unternehmen – lässt auch zukünftig einen erhöhten Flächenbedarf erwarten.
Laut Wilfried Röpke, Chef der Jenaer Wirtschaftsförderung, kann der diesjährige Bericht aber noch keine Aussagen zu den Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den gewerblichen Immobilienmarkt Jenas liefern. „Der Büromarktbericht Jena 2020 spiegelt lediglich die Marktgeschehnisse bis zum 31. Dezember 2019 wider. Zwar verdeutlicht unsere Unternehmensbefragung aus dem April 2020 erste Anhaltspunkte, aber um die konkreten Auswirkungen der aktuellen Ereignisse beziffern und interpretieren zu können, müssen wir auf den Bericht im kommenden Jahr warten“.
Trotzdem liefern die Marktkennziffern für 2019 aufschlussreiche Erkenntnisse: So ist das Wachstum der Wirtschaftsmotoren zunehmend auf qualitative hochwertige Flächen angewiesen. Diese sind in Jena aber in einzelnen Teilräumen rar und damit teuer. Mit einer Leerstandsquote von 1,8 Prozent und einer Steigerung der Durchschnittsmiete auf 9,40 Euro pro Quadratmeter ist das Büroflächenangebot vor Ort in Summe noch immer zu gering, so Röpke. Hier schaffen erst weitere Bauprojekte perspektivische Wachstumsmöglichkeiten.
Generell entwickelte sich der Jenaer Immobilienmarkt in 2019 zweigeteilt. Besonders deutlich wird dies beim Blick auf den Leerstand und die Büroflächenumsätze. In den ersten drei Quartalen waren nur wenige Büroflächen verfügbar und der Leerstand ähnlich wie in den letzten Jahren sehr gering. Im vierten Quartal erhöhte sich das Büroflächenangebot leicht, weil einige Großflächen freigezogen worden.
Der Flächenengpass ist dabei laut Bericht räumlich ungleich verteilt: So standen beispielsweise in Lobeda nur 0,3 Prozent des Büroflächenbestandes leer, während es in Jena-Nord noch 6,9 Prozent waren. Mehr als die Hälfte dieser Flächen waren allerdings kleiner als 250 Quadratmeter, während große Flächen – also ab 250 Quadratmetern – weiterhin schwer zu finden waren. Diese großen Flächen werden aber laut JenaWirtschaft-Chef Röpke besonders von den wachstumsstarken Unternehmen der Jenaer Hightech-Branchen nachgefragt.
Und nicht nur die Flächengröße, auch deren Qualität spielt eine große Rolle für die Jenaer Firmen. Besonders die wissensintensiven Branchen und der IT-Bereich achten in hohem Maße auf Lage und Ausstattung. Insbesondere die Unternehmen der Digitalwirtschaft absorbierten die im Stadtzentrum angebotenen Flächen innerhalb kürzester Zeit. Fast die Hälfte aller Büroflächen wurde 2019 von Unternehmen der digitalen Wirtschaft angemietet oder gekauft, allein 10.890 Quadratmeter in der Büromarktzone „City“.
Die städtischen Entscheidenden erkennen hier einen klaren Handlungsbedarf: „Zukünftige Erweiterungen und Neuansiedelungen werden sich perspektivisch nur mittels Neu- und Umbau realisieren lassen. Deshalb sind Neubauprojekte, beispielsweise am Eichplatz oder in Göschwitz, wichtige und richtige Standortentscheidungen“, unterstreicht auch Christian Gerlitz, Jenaer Bürgermeister und Dezernent für Stadtentwicklung und Umwelt.
Insgesamt wurden in 2019 19.360 Quadratmeter Bürofläche umgesetzt – das sind 1.220 Quadratmeter mehr als im Vorjahr. Gleichzeitig stiegen die Mieten um zwei Prozent auf durchschnittlich 9,40 Euro pro Quadratmeter; in Einzelfällen beträgt die Büromiete auch bis 22 Euro pro Quadratmeter. Bei großformatigen Flächen in guter Lage – also im Zentrum oder zentrumsnah – und mit einer hochwertigen Ausstattung – bspw. klimatisiert – wurden Büroflächen ab 12 Euro pro Quadratmeter angeboten.
Insbesondere die Jenaer Hightech-Branchen zählen zu den wichtigsten Nachfragegruppen, da ein gutes Umfeld mitentscheidend für die Arbeitnehmenden ist: „Ein urbanes, offenes Umfeld und moderne Arbeitswelten sind zu wichtigen Standortfaktoren für Unternehmen geworden, um anspruchsvolle Fachkräfte zu gewinnen und zu binden“, so Prof. Dr. Sebastian Henn vom Lehrstuhl für Wirtschaftsgeographie der Friedrich-Schiller-Universität Jena. Um diesen Anforderungen entsprechen zu können, ist eine vorausschauende Planung entscheidend, weiß auch Stadtentwicklungsdezernent Christian Gerlitz: „Um den zukünftigen Bedarfen der Unternehmen entsprechen zu können, müssen wir bereits heute hohe Maßstäbe an die beantragten Bauvorhaben anlegen.“ Denn Bauland in Jena bleibe eine sehr begrenzte Ressource, so Gerlitz.
Die zukünftige Entwicklung des gewerblichen Immobilienmarktes bleibe spannend, so die Studie in ihrem Fazit. Gesichert ist bereits heute, dass sich das Jenaer Büroflächenangebot rechnerisch erhöhen wird. Von den rund 74.300 Quadratmetern Pipelineflächen – also Flächen, die perspektivisch zum Jenaer Büroflächenangebot hinzukommen – wird nur rund ein Viertel vermietet. Den Rest bauen Unternehmen für sich selbst. Die innovationsgetriebene Wirtschaftsstruktur des Standortes – vom Handwerk bis zum Hightech-Unternehmen – lässt auch zukünftig einen erhöhten Flächenbedarf erwarten.
