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28.09.2020 Home-Office könnte Büroflächenbedarf deutlich verringern

Durch die im Verlauf der Corona-Pandemie gestiegene Akzeptanz und Verbreitung von Remote-Working-Modellen wie Home-Office könnte der Büroflächenbedarf in Frankfurt am Main um 10 bis 14 Prozent des derzeitigen Büroflächenbestands sinken, im Extremszenario besteht Einsparungspotenzial von bis zu 20 Prozent. Das ist ein Ergebnis der Studie „Home-Office - Auswirkungen auf den Büromarkt“ von NAI apollo, welche die Auswirkungen von Remote Working auf den Büromarkt am Beispiel Frankfurt analysiert. „Der Bedeutungsgewinn von Remote Working ist nicht mehr zu bestreiten. Alle Akteure auf den Büromärkten müssen sich auf die ‚neue Normalität‘ einstellen. Die Zunahme von Remote Working wird sowohl die qualitativen als auch die quantitativen Ansprüche der Nutzer an Büroflächen maßgeblich beeinflussen“, sagt Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo.

Branchenspezifische Home-Office-Quoten

Für die Studie wurden drei Szenarien entworfen, die unterschiedlich hohe Home-Office-Quoten je Branche unterstellen. So lassen Branchen wie „Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen“ prinzipiell andere Quoten erwarten als beispielswiese das „produzierende Gewerbe“ oder die „öffentliche Verwaltung“. Anhand dieser Quoten innerhalb der drei Szenarien lässt sich die potenzielle Abnahme der Präsenzbüroarbeitsplätze errechnen. Demnach könnten zwischen 28.500 und 68.000 der derzeitigen Büroarbeitsplätze in Frankfurter Büroflächen künftig ungenutzt bleiben. Im Mittel ergibt die Berechnung einen Rückgang von rund 47.000 Büroarbeitsplätzen.

Keine vollständige Substitution der freiwerdenden Fläche

Alle drei Szenarien wurden zudem in zwei Varianten analysiert. Die erste Variante berücksichtigt lediglich unterschiedliche branchenspezifische Belegungsgrößen (Bürofläche je Büromitarbeiter je Branche). In der zweiten, komplexeren Variante wurde zusätzlich die Größe der freiziehbaren Arbeitsfläche je Mitarbeiter um 25 Prozent des branchenspezifischen Durchschnitts reduziert. Damit wird berücksichtigt, dass bei Wegfall eines Präsenzarbeitsplatzes, Allgemeinflächen nicht ohne weiteres im gleichen Maße prozentual verkleinert werden können oder im Zuge einer höheren Home-Office-Quote sogar ausgebaut werden. „Die freiwerdende Fläche wird nicht eins zu eins eingespart. Die Flächenanforderungen verändern sich: Wo früher still im Einzelbüro gearbeitet wurde, finden jetzt kommunikative Prozesse statt. Allgemeinflächen erfahren eine höhere Wertschätzung und ein höheres relatives Gewicht. Auch die Flächenzuschnitte müssen den neuen Anforderungen gerecht werden“, erklärt Wende.

Bei einer vollständigen Verlagerung eines Büroarbeitsplatzes (Variante 1) ergibt sich, dass zwischen 0,87 Mio. m² und über 2 Mio. m² Bürofläche des Frankfurter Büromarktes frei gezogen werden dürften; im mittleren Szenario über 1,4 Mio. m². In der flächenreduzierten Variante 2 liegt das Flächenabnahmepotenzial bei 0,65 Mio. m² bis 1,56 Mio. m²; bei einem mittleren Szenariowert von 1,08 Mio. m². „Das Eintreten der mittleren Szenarien erwarten wir dabei am ehesten, woraus eine Bedarfsreduzierung des derzeitigen Büroflächenbestandes in Frankfurt zwischen zehn und 14 Prozent, oder im Schnitt von zwölf Prozent resultiert“, sagt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group. „Auch für die anderen Top-6-Büromärkte halten wir, infolge einer ebenfalls großen Branchenvielfalt sowie einer ebenso diversifizierten Unternehmensstruktur mit Groß- sowie klein- und mittelständischen Unternehmen, vergleichbare Veränderungen und somit eine Abnahme der Präsenzbüroarbeitsplätze in einer Spanne von knapp zehn bis über 20 Prozent für plausibel, woraus eine mit Frankfurt prozentual vergleichbare Abnahme des Büroflächenbedarfs resultiert“, so Kanzler weiter. Klar müsse dabei aber sein, dass weitere Faktoren, wie Veränderungen der Gesamtwirtschaft, die Marktentwicklung beeinflussen und die ermittelte Flächenreduzierung nicht kurzfristig vollzogen werden kann. Dieser Prozess wird mehrere Jahre in Anspruch nehmen. Neben der Langfristigkeit von bestehenden Mietverträgen verweist NAI apollo u.a. auf gesetzliche Regelungen und offene versicherungstechnische Fragen, die eine schnelle und intensive Transformation hin zum multilokalen, mobilen Arbeitsplatz erheblich bremsen.







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