28.09.2020 Velero Immobilien AG will dieses Jahr noch an die Börse
Die Velero Immobilien AG, ein Property Management Dienstleister im deutschen Wohnimmobilienmarkt, bereitet sich auf ihren Börsengang am regulierten Markt (Prime Standard) der Frankfurter Wertpapierbörse vor. Die geplante Notierungsaufnahme soll, abhängig von den Marktbedingungen, voraussichtlich noch im Kalenderjahr 2020 erfolgen. Das Unternehmen plant, vor dem Listing eine Privatplatzierung ausschließlich für institutionelle Investoren durch die Ausgabe neuer Aktien aus einer Kapitalerhöhung durchzuführen.
Velero beabsichtigt, die Nettoerlöse aus der Privatplatzierung zum Abschluss des Erwerbs von zwei Immobilienportfolios zu nutzen, die das Unternehmen derzeit als Dienstleister verwaltet und zu denen bereits beurkundete Kaufverträge vorliegen („Anfangsportfolios“). Darüber hinaus sollen die Erlöse für den Erwerb eines weiteren Immobilienportfolios eingesetzt werden, für das die Verkäufer Velero ein Exklusivrecht bis zum 31. Dezember 2020 eingeräumt haben („Zusätzliches Portfolio“). Dieses weitere Portfolio wird zurzeit von Unternehmen verwaltet, die den Co-CEOs von Velero, Sascha Giest und Thomas Lange, gehören.
Portfolios mit Wertsteigerungspotenzial und Schwerpunkt auf bezahlbares Wohnen in Deutschland
Die Immobilienbestände, die Velero nach Abschluss von Privatplatzierung und Notierungsaufnahme besitzen wird, bestehen aus den „Anfangsportfolios“. Die beiden Portfolios sind durch beurkundete Anteilskauf- und Übertragungsverträge vom 4. September 2020 gesichert. Bedingungen für den Abschluss der Transaktionen sind die Durchführung der Privatplatzierung und die Notierungsaufnahme. Darüber hinaus plant Velero den Ankauf des „Zusätzlichen Portfolios“, über das eine Exklusivitätsvereinbarung (Memorandum of Understanding) abgeschlossen ist, die am 31. Dezember 2020 ausläuft. Gemäß dieser Vereinbarung können Velero und die Verkäufer vor Ende des Jahres 2020 einen Vertrag über den Erwerb aller mit dem „Zusätzlichen Portfolio“ in Zusammenhang stehenden Anteile zu festgelegten Bedingungen abschließen.
Zum 30. Juni 2020 betrug die Gesamtmietfläche der „Anfangsportfolios“ rund 477.000 m². Die annualisierten Mieteinnahmen beliefen sich auf ca. EUR 26,5 Mio. Die Gesamtmietfläche des „Zusätzlichen Portfolios“ umfasste zur gleichen Zeit rund 208.000 m² und wies annualisierte Mieteinnahmen von ca. EUR 10,3 Mio. aus. Zusammengerechnet betrug die Durchschnittsmiete der Portfolios 5,01 Euro pro m², was einer Bruttorendite von 5 % entspricht. Das Mietwachstum inklusive Leerstandsabbau auf like-for-like Basis belief sich auf 5,1 Prozent.
Velero sieht in den genannten Portfolios ein signifikantes Wertsteigerungspotenzial, das zum Teil durch die Umsetzung eines umfangreichen Investitionsplans realisiert werden soll. Durch die Struktur der Portfolios wird das Unternehmen in die Lage versetzt, künftig die demographische Entwicklung und die vorteilhafte Nachfragesituation nutzen zu können, um attraktive Renditen und langfristige Wachstumsperspektiven zu schaffen. Die Objekte liegen hauptsächlich in mittelgroßen Städten in Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt, Sachsen und Brandenburg. Bei den einzelnen Wohnungen handelt es sich überwiegend um kleine und mittelgroße Einheiten zwischen 45 und 90 m².
Sascha Giest, Co-CEO und CFO von Velero, sagt: „Wir erwarten auch weiterhin ein dynamisches Wachstum der deutschen Wohnimmobilienmärkte in mittelgroßen Städten. Insbesondere während der COVID-19-Krise haben sich diese Märkte relativ robust gezeigt. Zudem bieten wir in unseren Immobilien bezahlbaren und qualitativ hochwertigen Wohnraum für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen. Unserer Meinung nach ist gerade dieses Marktsegment besonders widerstandsfähig gegenüber den Auswirkungen einer möglichen Rezession. Das gilt umso mehr im Vergleich zum höherwertigen Marktsegment. Darüber hinaus passt die Größe unserer Wohnungen gut zum Trend hin zu kleineren Haushalten.“
Laut Jones Lang Lasalle (JLL) lag die durchschnittliche Vertragsmiete für die Wohnungen der „Anfangsportfolios“ und des „Zusätzlichen Portfolios“ zum 30. Juni 2020 mit 5,01 Euro je m² unterhalb der aktuellen Marktmiete in vielen der Städte, in denen sich die Objekte befinden. Gleichzeitig sieht sich Velero in etlichen der relevanten regionalen Teilmärkte, in denen das Unternehmen tätig ist, einem relativ begrenzten und hauptsächlich lokalen Wettbewerb ausgesetzt, sodass der Druck auf die künftige Mietentwicklung begrenzt ist.
Thomas Lange, Co-CEO und CIO von Velero, sagt: „Die durchschnittliche Vertragsmiete beider Portfolios liegt an zahlreichen Standorten unterhalb des aktuellen Marktniveaus. In Kombination mit einem erheblichen Potenzial zur Reduzierung des Leerstands und einer steigenden Nachfrage in den Zielmärkten glauben wir an starke Wachstumschancen für unser Unternehmen. Aufgrund unserer Erfahrungen im Asset Management von Wohnimmobilien und unseres tiefgehenden Wissens über die Portfolios sind wir zuversichtlich, das vorhandene Potenzial heben und diese Wachstumschancen realisieren zu können.“
Skalierbare Inhouse-Plattform mit Komplettservice maßgeschneidert auf aktives Asset Management und Akquisitionen
Das Geschäftsmodell von Velero fußt insbesondere auf der Stärke seiner skalierbaren, auf Komplettservice ausgerichteten internen Akquisitions- und Management-Plattform. Diese Plattform ermöglicht es Velero, voll integriert zu arbeiten und von den bisherigen Erfahrungen beim Management der zu erwerbenden Portfolios zu profitieren. Die Plattform hat ihre Fähigkeiten für ein erfolgreiches aktives Asset Management bereits unter Beweis gestellt: Bei den „Anfangsportfolios“ erreichten die Immobilien, die von Velero in dieser Zeit verwaltet wurden, vom 30. Juni 2019 bis zum 30. Juni 2020 eine flächenbereinigte Reduktion des Leerstands von 1,8 Prozentpunkten und ein flächenbereinigtes Wachstum der Bruttomieteinnahmen von 5,1 Prozent (jeweils berechnet auf der Basis von Quadratmetern). Seit ihrer Gründung im Jahr 2015 ist die von Velero und ihren Tochtergesellschaften errichtete Plattform erheblich gewachsen – von 1.534 verwalteten Einheiten im Jahr 2016 auf 10.189 Einheiten zum 30. Juni 2020. Im gleichen Zeitraum ist die Belegschaft der Velero und ihrer Tochtergesellschaften von 14 auf 85 Mitarbeiter gewachsen.
Starkes und bewährtes Netzwerk mit hoher Qualität
Velero verfügt über ein starkes und qualitativ hochwertiges Netzwerk innerhalb des deutschen Wohnimmobiliensektors. Das Unternehmen hat Zugang zu und Erfahrung mit einem breiten Spektrum von Akquisitionskanälen, das von Auktionsverfahren über bilateral ausgehandelte Verträge bis hin zu Off-Market-Transaktionen reicht. Velero verspricht sich von dieser exponierten Position und den strengen Ankaufskriterien maßgebliche Vorteile bei der Identifikation und dem Erwerb attraktiver Akquisitionsziele. In den vergangenen fünf Jahren haben Velero und ihre Tochtergesellschaften etwa 70 Prozent der Geschäftsmöglichkeiten über persönliche Beziehungen zu Verkäufern, 25 Prozent über strukturierte Prozesse und 5 Prozent über kleine Makler erhalten.
Starkes Management-Team mit enger Verbundenheit zum Unternehmen
Das Management von Velero besteht aus einem bewährten Team, das von erfahrenen Führungskräften unterstützt wird. Gemeinsam hat man Velero zu einem erfolgreichen Full-Service-Immobiliendienstleister entwickelt. Zusätzlich verfügt die Führungsmannschaft von Velero über tiefgehende Kenntnisse und Erfahrungen, wenn es darum geht, nachhaltiges Wachstum mit den Erwartungen des Kapitalmarktes in Einklang zu bringen. Die Co-CEOs Sascha Giest und Thomas Lange können auf eine umfangreiche Erfolgsbilanz im Finanzierungs-, Transaktions- und Bewertungsgeschäft sowie beim börsennotierten deutschen Immobilienunternehmen WESTGRUND Aktiengesellschaft („Westgrund“) zurückblicken. Stefan Kube, COO von Velero, verfügt über jahrelange Erfahrung in der Beratung von Immobilientransaktionen und -geschäften sowie bei Due-Diligence-Prozessen und der Bewertung von mehr als 60.000 Wohneinheiten. Das Management Team hat effizienten Prozesse eingeführt, die es möglich machen, dass lediglich zwölf der 85 Mitarbeitenden allgemeine Verwaltungsaufgaben haben.
Die beiden Gründer und heutigen Co-CEOs von Velero, Sascha Giest und Thomas Lange, halten ihre Anteile an der Velero Immobilien AG über den derzeitigen Alleinaktionär, die Velero Partners GmbH („Bestehender Aktionär“). Diese Position wird durch die geplante Kapitalerhöhung substanziell verwässert, jedoch wird keine Veräußerung dieser Anteile im Rahmen der Privatplatzierung erfolgen. Alle Vorstandsmitglieder der Velero Immobilien AG sowie der Bestehende Aktionär beabsichtigen, weitere Anteile im Zuge der geplanten Privatplatzierung zu erwerben und damit die Verbundenheit zum Unternehmen deutlich zu machen. Für alle diese Anteile besteht ein Veräußerungsverbot („lock up“) von 720 Tagen, während das Unternehmen selbst einem solchen Verbot von 180 Tagen unterliegt. Alle Veräußerungsverbote beinhalten die üblichen Ausnahmeregelungen.
Citigroup fungiert als Sole Global Coordinator und Joint Bookrunner zusammen mit Kempen & Co, Société Générale und COMMERZBANK als weitere Joint Bookrunner („Joint Bookrunner“).
Velero beabsichtigt, die Nettoerlöse aus der Privatplatzierung zum Abschluss des Erwerbs von zwei Immobilienportfolios zu nutzen, die das Unternehmen derzeit als Dienstleister verwaltet und zu denen bereits beurkundete Kaufverträge vorliegen („Anfangsportfolios“). Darüber hinaus sollen die Erlöse für den Erwerb eines weiteren Immobilienportfolios eingesetzt werden, für das die Verkäufer Velero ein Exklusivrecht bis zum 31. Dezember 2020 eingeräumt haben („Zusätzliches Portfolio“). Dieses weitere Portfolio wird zurzeit von Unternehmen verwaltet, die den Co-CEOs von Velero, Sascha Giest und Thomas Lange, gehören.
Portfolios mit Wertsteigerungspotenzial und Schwerpunkt auf bezahlbares Wohnen in Deutschland
Die Immobilienbestände, die Velero nach Abschluss von Privatplatzierung und Notierungsaufnahme besitzen wird, bestehen aus den „Anfangsportfolios“. Die beiden Portfolios sind durch beurkundete Anteilskauf- und Übertragungsverträge vom 4. September 2020 gesichert. Bedingungen für den Abschluss der Transaktionen sind die Durchführung der Privatplatzierung und die Notierungsaufnahme. Darüber hinaus plant Velero den Ankauf des „Zusätzlichen Portfolios“, über das eine Exklusivitätsvereinbarung (Memorandum of Understanding) abgeschlossen ist, die am 31. Dezember 2020 ausläuft. Gemäß dieser Vereinbarung können Velero und die Verkäufer vor Ende des Jahres 2020 einen Vertrag über den Erwerb aller mit dem „Zusätzlichen Portfolio“ in Zusammenhang stehenden Anteile zu festgelegten Bedingungen abschließen.
Zum 30. Juni 2020 betrug die Gesamtmietfläche der „Anfangsportfolios“ rund 477.000 m². Die annualisierten Mieteinnahmen beliefen sich auf ca. EUR 26,5 Mio. Die Gesamtmietfläche des „Zusätzlichen Portfolios“ umfasste zur gleichen Zeit rund 208.000 m² und wies annualisierte Mieteinnahmen von ca. EUR 10,3 Mio. aus. Zusammengerechnet betrug die Durchschnittsmiete der Portfolios 5,01 Euro pro m², was einer Bruttorendite von 5 % entspricht. Das Mietwachstum inklusive Leerstandsabbau auf like-for-like Basis belief sich auf 5,1 Prozent.
Velero sieht in den genannten Portfolios ein signifikantes Wertsteigerungspotenzial, das zum Teil durch die Umsetzung eines umfangreichen Investitionsplans realisiert werden soll. Durch die Struktur der Portfolios wird das Unternehmen in die Lage versetzt, künftig die demographische Entwicklung und die vorteilhafte Nachfragesituation nutzen zu können, um attraktive Renditen und langfristige Wachstumsperspektiven zu schaffen. Die Objekte liegen hauptsächlich in mittelgroßen Städten in Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt, Sachsen und Brandenburg. Bei den einzelnen Wohnungen handelt es sich überwiegend um kleine und mittelgroße Einheiten zwischen 45 und 90 m².
Sascha Giest, Co-CEO und CFO von Velero, sagt: „Wir erwarten auch weiterhin ein dynamisches Wachstum der deutschen Wohnimmobilienmärkte in mittelgroßen Städten. Insbesondere während der COVID-19-Krise haben sich diese Märkte relativ robust gezeigt. Zudem bieten wir in unseren Immobilien bezahlbaren und qualitativ hochwertigen Wohnraum für Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen. Unserer Meinung nach ist gerade dieses Marktsegment besonders widerstandsfähig gegenüber den Auswirkungen einer möglichen Rezession. Das gilt umso mehr im Vergleich zum höherwertigen Marktsegment. Darüber hinaus passt die Größe unserer Wohnungen gut zum Trend hin zu kleineren Haushalten.“
Laut Jones Lang Lasalle (JLL) lag die durchschnittliche Vertragsmiete für die Wohnungen der „Anfangsportfolios“ und des „Zusätzlichen Portfolios“ zum 30. Juni 2020 mit 5,01 Euro je m² unterhalb der aktuellen Marktmiete in vielen der Städte, in denen sich die Objekte befinden. Gleichzeitig sieht sich Velero in etlichen der relevanten regionalen Teilmärkte, in denen das Unternehmen tätig ist, einem relativ begrenzten und hauptsächlich lokalen Wettbewerb ausgesetzt, sodass der Druck auf die künftige Mietentwicklung begrenzt ist.
Thomas Lange, Co-CEO und CIO von Velero, sagt: „Die durchschnittliche Vertragsmiete beider Portfolios liegt an zahlreichen Standorten unterhalb des aktuellen Marktniveaus. In Kombination mit einem erheblichen Potenzial zur Reduzierung des Leerstands und einer steigenden Nachfrage in den Zielmärkten glauben wir an starke Wachstumschancen für unser Unternehmen. Aufgrund unserer Erfahrungen im Asset Management von Wohnimmobilien und unseres tiefgehenden Wissens über die Portfolios sind wir zuversichtlich, das vorhandene Potenzial heben und diese Wachstumschancen realisieren zu können.“
Skalierbare Inhouse-Plattform mit Komplettservice maßgeschneidert auf aktives Asset Management und Akquisitionen
Das Geschäftsmodell von Velero fußt insbesondere auf der Stärke seiner skalierbaren, auf Komplettservice ausgerichteten internen Akquisitions- und Management-Plattform. Diese Plattform ermöglicht es Velero, voll integriert zu arbeiten und von den bisherigen Erfahrungen beim Management der zu erwerbenden Portfolios zu profitieren. Die Plattform hat ihre Fähigkeiten für ein erfolgreiches aktives Asset Management bereits unter Beweis gestellt: Bei den „Anfangsportfolios“ erreichten die Immobilien, die von Velero in dieser Zeit verwaltet wurden, vom 30. Juni 2019 bis zum 30. Juni 2020 eine flächenbereinigte Reduktion des Leerstands von 1,8 Prozentpunkten und ein flächenbereinigtes Wachstum der Bruttomieteinnahmen von 5,1 Prozent (jeweils berechnet auf der Basis von Quadratmetern). Seit ihrer Gründung im Jahr 2015 ist die von Velero und ihren Tochtergesellschaften errichtete Plattform erheblich gewachsen – von 1.534 verwalteten Einheiten im Jahr 2016 auf 10.189 Einheiten zum 30. Juni 2020. Im gleichen Zeitraum ist die Belegschaft der Velero und ihrer Tochtergesellschaften von 14 auf 85 Mitarbeiter gewachsen.
Starkes und bewährtes Netzwerk mit hoher Qualität
Velero verfügt über ein starkes und qualitativ hochwertiges Netzwerk innerhalb des deutschen Wohnimmobiliensektors. Das Unternehmen hat Zugang zu und Erfahrung mit einem breiten Spektrum von Akquisitionskanälen, das von Auktionsverfahren über bilateral ausgehandelte Verträge bis hin zu Off-Market-Transaktionen reicht. Velero verspricht sich von dieser exponierten Position und den strengen Ankaufskriterien maßgebliche Vorteile bei der Identifikation und dem Erwerb attraktiver Akquisitionsziele. In den vergangenen fünf Jahren haben Velero und ihre Tochtergesellschaften etwa 70 Prozent der Geschäftsmöglichkeiten über persönliche Beziehungen zu Verkäufern, 25 Prozent über strukturierte Prozesse und 5 Prozent über kleine Makler erhalten.
Starkes Management-Team mit enger Verbundenheit zum Unternehmen
Das Management von Velero besteht aus einem bewährten Team, das von erfahrenen Führungskräften unterstützt wird. Gemeinsam hat man Velero zu einem erfolgreichen Full-Service-Immobiliendienstleister entwickelt. Zusätzlich verfügt die Führungsmannschaft von Velero über tiefgehende Kenntnisse und Erfahrungen, wenn es darum geht, nachhaltiges Wachstum mit den Erwartungen des Kapitalmarktes in Einklang zu bringen. Die Co-CEOs Sascha Giest und Thomas Lange können auf eine umfangreiche Erfolgsbilanz im Finanzierungs-, Transaktions- und Bewertungsgeschäft sowie beim börsennotierten deutschen Immobilienunternehmen WESTGRUND Aktiengesellschaft („Westgrund“) zurückblicken. Stefan Kube, COO von Velero, verfügt über jahrelange Erfahrung in der Beratung von Immobilientransaktionen und -geschäften sowie bei Due-Diligence-Prozessen und der Bewertung von mehr als 60.000 Wohneinheiten. Das Management Team hat effizienten Prozesse eingeführt, die es möglich machen, dass lediglich zwölf der 85 Mitarbeitenden allgemeine Verwaltungsaufgaben haben.
Die beiden Gründer und heutigen Co-CEOs von Velero, Sascha Giest und Thomas Lange, halten ihre Anteile an der Velero Immobilien AG über den derzeitigen Alleinaktionär, die Velero Partners GmbH („Bestehender Aktionär“). Diese Position wird durch die geplante Kapitalerhöhung substanziell verwässert, jedoch wird keine Veräußerung dieser Anteile im Rahmen der Privatplatzierung erfolgen. Alle Vorstandsmitglieder der Velero Immobilien AG sowie der Bestehende Aktionär beabsichtigen, weitere Anteile im Zuge der geplanten Privatplatzierung zu erwerben und damit die Verbundenheit zum Unternehmen deutlich zu machen. Für alle diese Anteile besteht ein Veräußerungsverbot („lock up“) von 720 Tagen, während das Unternehmen selbst einem solchen Verbot von 180 Tagen unterliegt. Alle Veräußerungsverbote beinhalten die üblichen Ausnahmeregelungen.
Citigroup fungiert als Sole Global Coordinator und Joint Bookrunner zusammen mit Kempen & Co, Société Générale und COMMERZBANK als weitere Joint Bookrunner („Joint Bookrunner“).
