01.10.2020 Bürovermietungsmarkt Frankfurt zeigt Anzeichen einer Erholung
Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei zeigt im dritten Quartal 2020 leichte Erholungsanzeichen, sodass der Tiefpunkt in Folge der Corona-Pandemie und des Shutdowns zunächst überwunden scheint. Von einem Normalniveau kann aber nicht gesprochen werden. Zu diesem Ergebnis kommt das inhabergeführte Immobilienberatungsunternehmen NAI apollo. So ist in den Monaten Juli bis September ein Büroflächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 91.400 m² erfasst worden. Damit hat sich der Umsatz gegenüber dem zweiten Quartal nahezu verdoppelt.
Im Vergleich zum Vorjahrszeitraum steht für das dritte Quartal 2020 allerdings ein Minus von rund 10 Prozent. „Für die ersten neun Monate 2020 summiert sich das Volumen auf insgesamt 207.500 m², womit sich unter dem Strich weiterhin eine deutliche Abnahme von 43 Prozent gegenüber dem Vorjahr ergibt. Der Zehnjahresdurchschnitt wurde ebenfalls um über 40 Prozent klar verfehlt. Auch die Anzahl der Abschlüsse bewegt sich mit 314 mehr als ein Drittel unter dem Vorjahresniveau mit 478 Deals“, erläutert Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo, das aktuelle Umsatzergebnis.
Kleinvermietungen dominieren
Bei Differenzierung nach Größenklassen zeigt sich im dritten Quartal eine spürbare Belebung sowohl im kleinflächigen Segment als auch oberhalb der 1.000 m²-Marke. Im gesamten bisherigen Jahresverlauf verbucht das Segment unterhalb der 1.000 m²-Marke mit 44,6 Prozent bzw. über 92.000 m² den aktuell größten Marktanteil. Dahinter reihen sich Großabschlüsse oberhalb von 10.000 m² ein. Diese sind für fast 41.000 m² bzw. 19,7 Prozent des Umsatzes verantwortlich. Auf die weiteren Größensegmente fallen Anteile zwischen 7,6 Prozent und 15,7 Prozent. Alle Cluster bewegen sich infolge der geringen Umsätze, insbesondere im zweiten Quartal, allerdings weiterhin deutlich unter dem Vorjahresniveau.
Zwei der drei größten Abschlüsse des Jahres im dritten Quartal
Die größten Deals des dritten Quartals 2020 stellen die Anmietung von ca. 16.000 m² Bürofläche durch die DekaBank im „T1“ der Projektentwicklung „Four“ sowie der Abschluss von 10.300 m² durch die Frankfurt University of Applied Sciences in der Hungener Straße 6 dar. Als dritter Deal oberhalb von 10.000 m² kann die im ersten Quartal erfolgte Anmietung von 14.600 m² durch Freshfields Bruckhaus Deringer LLP ebenfalls im „Four“ genannt werden.
„Der bisherige Top-Abschluss durch die DekaBank hinterlässt seine Spuren auch bei der Branchenverteilung der Nachfrage. Die Gruppe der Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen hat damit die Poleposition im Markt zurückerobert“, erklärt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group. So erzielt diese Branche ein Volumen in Höhe von 33.700 m² und einen Marktanteil von 16,2 Prozent. Dahinter folgen die Branche „Kommunikation, IT & EDV“ mit 25.800 m² sowie das „Bau- & Immobiliengewerbe“ mit 23.400 m². Im Vergleich zum Vorjahr weist die Mehrzahl der Branchen allerdings Umsatzrückgänge auf.
Anstieg der Durchschnittsmiete
In der Lageverteilung steht die Hauptlage des CBD unverändert im Fokus der Mietergunst. 53,3 Prozent bzw. 110.600 m² des Gesamtumsatzes sind hier getätigt worden. Die Bankenlage, Teil des CBD, ist der gefragteste Teilmarkt. In diesem sind insgesamt 50.400 m² registriert worden. Weitere Teilmärkte, die mit hohen Umsätzen herausstechen, sind Eschborn mit 24.600 m² sowie das Bahnhofsviertel mit 14.900 m². Die Mietpreisentwicklung des Frankfurter Büromarktes präsentiert sich im dritten Quartal zweigeteilt. „Die Durchschnittsmiete ist im Jahresvergleich infolge von höherpreisigen Projektanmietungen um 3,6 Prozent auf nun 22,80 €/m² angestiegen, während sich die Spitzenmiete mit 45,00 €/m² wieder auf dem Vorjahreswert einpendelt“, so Kanzler.
Leerstand steigt spürbar
Im dritten Quartal 2020 sind im Frankfurter Marktgebiet fünf Büroprojekte mit insgesamt 50.900 m² fertiggestellt worden. Hierzu zählen unter anderem der Hauptsitz von Nintendo of Europe in Niederrad mit 15.000 m², die Revitalisierung des „Morrow“ im Westend mit 7.000 m² oder der „AirPark“ in Gateway Gardens mit 11.800 m² Bürofläche. Unter Berücksichtigung der Flächenabgänge verzeichnet der Frankfurter Büromarkt einen leichten Bestandszuwachs auf nun rund 11,41 Mio. m². „Für das Gesamtjahr erwarten wir derzeit ein Fertigstellungvolumen von 272.000 m², wovon bereits rund 80 Prozent vergeben sind“, erläutert Wende die Projektpipeline.
Der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt – also Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind – hat innerhalb der letzten drei Monate deutlich zugenommen. Zum Stand 30.09.2020 beträgt der marktaktive Leerstand 789.000 m², was einer Leerstandsquote von 6,9 Prozent gleichkommt. Gegenüber dem Vorquartal hat der Leerstand damit um 56.000 m² zugelegt, wobei die Quote um 0,5 Prozentpunkte angestiegen ist.
Unsichere Normalisierung
Für das finale Quartal rechnet NAI apollo mit einer weiteren Normalisierung der Marktaktivitäten. Infolgedessen wird ein Umsatz von nun deutlich über 300.000 m² prognostiziert. Von einer generellen Entwarnung bzw. Überwindung der coronabedingten Krise kann allerdings nicht gesprochen werden. „Zum einen besteht die Gefahr neuer hoher Infektionszahlen mit entsprechenden Konsequenzen für das generelle Wirtschaftsleben. Zum anderen führen bereits jetzt verschiedene staatliche Fördermaßnahmen dazu, dass weitere Folgen zeitversetzt insbesondere im nächsten Jahr auf den Büromarkt einwirken werden. Auch ist auf generelle Strukturveränderungen hinzuweisen, vor allem im Zuge der Flexibilisierung von Arbeitsplatzmodellen“, so Wende. Gemeinsam werden diese Entwicklungen zunächst zu einer Zunahme der Flächenverfügbarkeit führen. Dies wird sich auch in einer Abnahme des Mietpreisniveaus widerspiegeln.
Im Vergleich zum Vorjahrszeitraum steht für das dritte Quartal 2020 allerdings ein Minus von rund 10 Prozent. „Für die ersten neun Monate 2020 summiert sich das Volumen auf insgesamt 207.500 m², womit sich unter dem Strich weiterhin eine deutliche Abnahme von 43 Prozent gegenüber dem Vorjahr ergibt. Der Zehnjahresdurchschnitt wurde ebenfalls um über 40 Prozent klar verfehlt. Auch die Anzahl der Abschlüsse bewegt sich mit 314 mehr als ein Drittel unter dem Vorjahresniveau mit 478 Deals“, erläutert Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo, das aktuelle Umsatzergebnis.
Kleinvermietungen dominieren
Bei Differenzierung nach Größenklassen zeigt sich im dritten Quartal eine spürbare Belebung sowohl im kleinflächigen Segment als auch oberhalb der 1.000 m²-Marke. Im gesamten bisherigen Jahresverlauf verbucht das Segment unterhalb der 1.000 m²-Marke mit 44,6 Prozent bzw. über 92.000 m² den aktuell größten Marktanteil. Dahinter reihen sich Großabschlüsse oberhalb von 10.000 m² ein. Diese sind für fast 41.000 m² bzw. 19,7 Prozent des Umsatzes verantwortlich. Auf die weiteren Größensegmente fallen Anteile zwischen 7,6 Prozent und 15,7 Prozent. Alle Cluster bewegen sich infolge der geringen Umsätze, insbesondere im zweiten Quartal, allerdings weiterhin deutlich unter dem Vorjahresniveau.
Zwei der drei größten Abschlüsse des Jahres im dritten Quartal
Die größten Deals des dritten Quartals 2020 stellen die Anmietung von ca. 16.000 m² Bürofläche durch die DekaBank im „T1“ der Projektentwicklung „Four“ sowie der Abschluss von 10.300 m² durch die Frankfurt University of Applied Sciences in der Hungener Straße 6 dar. Als dritter Deal oberhalb von 10.000 m² kann die im ersten Quartal erfolgte Anmietung von 14.600 m² durch Freshfields Bruckhaus Deringer LLP ebenfalls im „Four“ genannt werden.
„Der bisherige Top-Abschluss durch die DekaBank hinterlässt seine Spuren auch bei der Branchenverteilung der Nachfrage. Die Gruppe der Banken, Finanzdienstleister und Versicherungen hat damit die Poleposition im Markt zurückerobert“, erklärt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group. So erzielt diese Branche ein Volumen in Höhe von 33.700 m² und einen Marktanteil von 16,2 Prozent. Dahinter folgen die Branche „Kommunikation, IT & EDV“ mit 25.800 m² sowie das „Bau- & Immobiliengewerbe“ mit 23.400 m². Im Vergleich zum Vorjahr weist die Mehrzahl der Branchen allerdings Umsatzrückgänge auf.
Anstieg der Durchschnittsmiete
In der Lageverteilung steht die Hauptlage des CBD unverändert im Fokus der Mietergunst. 53,3 Prozent bzw. 110.600 m² des Gesamtumsatzes sind hier getätigt worden. Die Bankenlage, Teil des CBD, ist der gefragteste Teilmarkt. In diesem sind insgesamt 50.400 m² registriert worden. Weitere Teilmärkte, die mit hohen Umsätzen herausstechen, sind Eschborn mit 24.600 m² sowie das Bahnhofsviertel mit 14.900 m². Die Mietpreisentwicklung des Frankfurter Büromarktes präsentiert sich im dritten Quartal zweigeteilt. „Die Durchschnittsmiete ist im Jahresvergleich infolge von höherpreisigen Projektanmietungen um 3,6 Prozent auf nun 22,80 €/m² angestiegen, während sich die Spitzenmiete mit 45,00 €/m² wieder auf dem Vorjahreswert einpendelt“, so Kanzler.
Leerstand steigt spürbar
Im dritten Quartal 2020 sind im Frankfurter Marktgebiet fünf Büroprojekte mit insgesamt 50.900 m² fertiggestellt worden. Hierzu zählen unter anderem der Hauptsitz von Nintendo of Europe in Niederrad mit 15.000 m², die Revitalisierung des „Morrow“ im Westend mit 7.000 m² oder der „AirPark“ in Gateway Gardens mit 11.800 m² Bürofläche. Unter Berücksichtigung der Flächenabgänge verzeichnet der Frankfurter Büromarkt einen leichten Bestandszuwachs auf nun rund 11,41 Mio. m². „Für das Gesamtjahr erwarten wir derzeit ein Fertigstellungvolumen von 272.000 m², wovon bereits rund 80 Prozent vergeben sind“, erläutert Wende die Projektpipeline.
Der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt – also Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind – hat innerhalb der letzten drei Monate deutlich zugenommen. Zum Stand 30.09.2020 beträgt der marktaktive Leerstand 789.000 m², was einer Leerstandsquote von 6,9 Prozent gleichkommt. Gegenüber dem Vorquartal hat der Leerstand damit um 56.000 m² zugelegt, wobei die Quote um 0,5 Prozentpunkte angestiegen ist.
Unsichere Normalisierung
Für das finale Quartal rechnet NAI apollo mit einer weiteren Normalisierung der Marktaktivitäten. Infolgedessen wird ein Umsatz von nun deutlich über 300.000 m² prognostiziert. Von einer generellen Entwarnung bzw. Überwindung der coronabedingten Krise kann allerdings nicht gesprochen werden. „Zum einen besteht die Gefahr neuer hoher Infektionszahlen mit entsprechenden Konsequenzen für das generelle Wirtschaftsleben. Zum anderen führen bereits jetzt verschiedene staatliche Fördermaßnahmen dazu, dass weitere Folgen zeitversetzt insbesondere im nächsten Jahr auf den Büromarkt einwirken werden. Auch ist auf generelle Strukturveränderungen hinzuweisen, vor allem im Zuge der Flexibilisierung von Arbeitsplatzmodellen“, so Wende. Gemeinsam werden diese Entwicklungen zunächst zu einer Zunahme der Flächenverfügbarkeit führen. Dies wird sich auch in einer Abnahme des Mietpreisniveaus widerspiegeln.
