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07.10.2020 Bürovermietung und Gewerbeinvestments Köln: Licht und Schatten

Während der Kölner Bürovermietungsmarkt nach wie vor von Müßiggang geprägt ist, werden Investoren wieder aktiver und sorgen für Licht am Horizont. Nachstehen die Keyfacts im Überblick:

• Nur 43.000 m² Flächenumsatz in Q3-2020
• Zurückhaltung der Nutzer bremst Vorvermietungsquoten und Pläne der Projektentwickler aus
• Transaktionsvolumen halbiert sich im Vergleich zum Vorjahr auf 850 Mio. Euro (Q1 bis Q3-2020)
• Zunehmende Aktivität lässt auf dem Gewerbeinvestmentmarkt auf Anstieg des Volumens im letzten Quartal hoffen

Büromarkt: Zwischen Stillstand und Einbahnstraßen

Mit einem Flächenumsatz von 147.900 m² (Q1 bis Q3-2020) verzeichnete der Kölner Bürovermietungsmarkt einen Rückgang von 28 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. Im letzten Quartal lag das Ergebnis bei nur knapp 43.000 m². „Eine Folge der momentanen großen Zurückhaltung seitens der Nutzer“, erläutert Simon Löseke, Director Office Agency bei Savills in Köln, und ergänzt: „In den vergangenen drei Monaten war in allen Segmenten kaum Aktivität festzustellen, Entscheidungen werden aufgrund der Pandemie weiterhin aufgeschoben. Das zeigt sich nicht nur im rückläufigen Flächenumsatz, sondern vor allem auch an der geringen Anzahl der Abschlüsse.“ In den letzten drei Monaten wurden über 30 % weniger Abschlüsse verzeichnet. Das macht sich vor allem im Segment ab einer Größe von 5.000 m² bemerkbar: Hier gab es in diesem Jahr lediglich zwei Deals.

Die anhaltende Zurückhaltung macht es derzeit insbesondere Projektentwicklern auf dem Kölner Markt schwer. „Kaum ein Unternehmen kann vorhersagen, wie groß der Flächenbedarf in den nächsten 18 Monaten sein wird. Projektentwickler benötigen in Köln jedoch häufig 24 Monate Vorlaufzeit zwischen Mietvertragsabschluss und Fertigstellung. Entsprechend schwer ist es, die Vorvermietungsquoten zu erfüllen und mit den Entwicklungen zu starten“, erklärt Löseke. Hinzu kommt noch der Fakt, dass viele Unternehmen den Anteil aktiv genutzter Fläche temporär verkleinern und Untervermietungen zunehmen. „Somit dürften vor allem Vermieter im kleinteiligen Segment mit Flächen unter 1.000 m² darunter leiden. Denn solche Untermietflächen sind eventuell nicht nur günstiger, sondern bieten auch eine geringere Laufzeit und mehr Flexibilität im Vergleich zu einem neu abgeschlossenen Mietvertrag.“

Trotz dieser Einflussfaktoren rechnet Savills nicht mit einer Veränderung des Mietniveaus. Aktuell liegen die Mieten bei 25,50 Euro/m² in der Spitze und 14,50 Euro/m² im Durchschnitt. Das entspricht einem Minus von 12,8 bzw. 3,3 % im Vergleich zu Q3-2019 und ist mit dem Wegfall von besonders hochpreisigen Abschlüssen aus der Vergangenheit zu erklären und nicht durch die Pandemie. „Auf der einen Seite dürften die Mieten durch die steigenden Untervermietungen unter Druck geraten, auf der anderen Seite kommen keine neuen Flächen auf den Markt, wodurch die vorhandenen Flächen mehr Nachfrage erfahren werden. Entsprechend rechnen wir mit stabilen Mieten“, so Löseke und prognostiziert abschließend: „Bis zum Ende des Jahres wird sich nur wenig tun, da die Unternehmen weiter abwarten wollen. Entsprechend ist unser prognostizierter Flächenumsatz zum Jahresende von 210.000 m² der geringste der letzten zehn Jahre.“

Investmentmarkt: Kennzahlen trüben die Sicht

Insgesamt lag das Transaktionsvolumen auf dem Kölner Gewerbeinvestmentmarkt in 2020 bei bisher 850 Mio. Euro – damit halbierte sich (- 51 %) der Umsatz im Vergleich zum Vorjahr und war der mit Abstand stärkste Rückgang aller Top-7-Städte. Allerdings zeichnet sich ein etwas anderes Bild in der Praxis: „Die Zahlen trügen, die Aktivität hat in den letzten Wochen deutlich zugenommen und es ist verstärkt Produkt auf dem Markt. Entsprechend rechnen wir im letzten Quartal des Jahres mit einem deutlichen Anstieg des Volumens“, sagt Elmar Wirths, Director und Head of Cologne Office bei Savills. Insbesondere Büroimmobilien rücken in den Fokus der Investoren. Dementsprechend fielen rund 69 % des Transaktionsvolumens im bisherigen Jahresverlauf auf diese Assetklasse.

Für das Core-Segment rechnet Wirths gar mit fallenden Renditen, vor allem dann, wenn Mieter aus der öffentlichen Hand vorhanden sind. „Bei Core+ Objekten agieren die Investoren hingegen noch vorsichtiger als vor der Pandemie, schwierige Immobilien werden daher aktuell nur vereinzelt angeboten. Die oft erwähnte Lage der Immobilien bewahrheitet sich einmal mehr als wichtiges Investment-Kriterium.“
Die Spitzenrenditen blieben im dritten Quartal jedoch unverändert bei 3,0 % für Büroobjekte und bei 3,5 % für Geschäftshäuser in 1a-Lagen. Damit wies die Domstadt im Vergleich der Top-7-Städte die mit Abstand höchsten Spitzenrenditen für Geschäftshäuser und zusammen mit Düsseldorf auch die höchsten Renditen für Büroimmobilien auf.







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