07.10.2020 Offene Immobilienfonds: Aufwertungen fallen als Renditetreiber aus
Die Renditen sind seit 2013 im Durchschnitt spürbar gestiegen. Verantwortlich dafür waren Aufwertungen der Bestandsimmobilien. Auch wenn es in diesem Jahr nicht flächendeckend zu Abwertungen kommen wird, fallen Aufwertungen als Renditetreiber aus.
Die Ratingagentur Scope hat die Entwicklung der Renditekomponenten von 16 offenen Immobilienfonds untersucht, deren Portfolios überwiegend aus Gewerbeimmobilien bestehen und die vor 2019 aufgelegt wurden. Zusammen verwalten die Fonds aktuell rund 100 Mrd. Euro. Im vergangenen Geschäftsjahr konnten die untersuchten Fonds nach Abzug der Fondskosten eine Rendite von durchschnittlich 3,0% erreichen – und lagen damit auf Vorjahresniveau.
Die wichtigsten Renditekomponenten im Einzelnen: Im vergangenen Jahr konnten die Fonds eine durchschnittliche Netto-Mietrendite in Höhe von 4,3% (2018: 4,1%) erwirtschaften. Die durchschnittliche Wertänderungsrendite stieg auf 1,6% (2018: 1,4%). In Summe und nach Abzug von Steuern sowie unter Berücksichtigung des Ergebnisses aus der Fremdfinanzierung betrug das Gesamtergebnis der untersuchten Immobilienportfolios 5,3% (2018: 5,1%).
Die durchschnittliche Liquidität der Fonds betrug rund ein Viertel des Fondsvermögens. Da die Verzinsung dieser Liquidität faktisch bei null liegt, drückt sie die Gesamtperformance der Fonds auf 3,9%. Nach Abzug der Fondskosten blieb Anlegern im Jahr 2019 eine durchschnittliche Performance von 3,0%.
Wertänderungsrendite wird 2020 – nach sechs Jahren stetiger Zunahme – sinken
Für den Anstieg der durchschnittlichen Fondsrenditen seit 2013 waren in erster Linie die Aufwertungen der Bestandsobjekte verantwortlich. Während sowohl die Netto-Mietrendite als auch die Verzinsung der Liquidität in den vergangenen sechs Jahren stetig abnahmen, legten die Wertänderungsrenditen vor dem Hintergrund des globalen Immobilienbooms deutlich zu – von -0,5% im Jahr 2013 auf +1,6% im abgelaufenen Jahr.
Dieser stabile Aufwärtstrend findet in diesem Jahr sein Ende. Die Wertänderungsrenditen werden fallen. Für Hotel- und Einzelhandelsimmobilien erwartet Scope negative Wertänderungsrenditen. Das genaue Ausmaß lässt sich jedoch noch nicht abschließend einschätzen. Mögliche Auswirkungen der Krise werden sich aufgrund der verzögerten Auswirkungen auf die Immobilienmärkte auch erst nachgelagert in den Portfolios der offenen Immobilienfonds niederschlagen.
Erste negative Auswirkungen auf die Fondsperformance sind bereits spürbar. Zum Stand Ende September 2020 ist die Einjahresrendite der Fonds bereits auf durchschnittlich 2,0% abgesunken. Scope erwartet für das Gesamtjahr 2020 eine Durchschnittsrendite von 1,5% bis 2,0%. Einzelne Fonds können dabei auch negative Renditen ausweisen.
Die Ratingagentur Scope hat die Entwicklung der Renditekomponenten von 16 offenen Immobilienfonds untersucht, deren Portfolios überwiegend aus Gewerbeimmobilien bestehen und die vor 2019 aufgelegt wurden. Zusammen verwalten die Fonds aktuell rund 100 Mrd. Euro. Im vergangenen Geschäftsjahr konnten die untersuchten Fonds nach Abzug der Fondskosten eine Rendite von durchschnittlich 3,0% erreichen – und lagen damit auf Vorjahresniveau.
Die wichtigsten Renditekomponenten im Einzelnen: Im vergangenen Jahr konnten die Fonds eine durchschnittliche Netto-Mietrendite in Höhe von 4,3% (2018: 4,1%) erwirtschaften. Die durchschnittliche Wertänderungsrendite stieg auf 1,6% (2018: 1,4%). In Summe und nach Abzug von Steuern sowie unter Berücksichtigung des Ergebnisses aus der Fremdfinanzierung betrug das Gesamtergebnis der untersuchten Immobilienportfolios 5,3% (2018: 5,1%).
Die durchschnittliche Liquidität der Fonds betrug rund ein Viertel des Fondsvermögens. Da die Verzinsung dieser Liquidität faktisch bei null liegt, drückt sie die Gesamtperformance der Fonds auf 3,9%. Nach Abzug der Fondskosten blieb Anlegern im Jahr 2019 eine durchschnittliche Performance von 3,0%.
Wertänderungsrendite wird 2020 – nach sechs Jahren stetiger Zunahme – sinken
Für den Anstieg der durchschnittlichen Fondsrenditen seit 2013 waren in erster Linie die Aufwertungen der Bestandsobjekte verantwortlich. Während sowohl die Netto-Mietrendite als auch die Verzinsung der Liquidität in den vergangenen sechs Jahren stetig abnahmen, legten die Wertänderungsrenditen vor dem Hintergrund des globalen Immobilienbooms deutlich zu – von -0,5% im Jahr 2013 auf +1,6% im abgelaufenen Jahr.
Dieser stabile Aufwärtstrend findet in diesem Jahr sein Ende. Die Wertänderungsrenditen werden fallen. Für Hotel- und Einzelhandelsimmobilien erwartet Scope negative Wertänderungsrenditen. Das genaue Ausmaß lässt sich jedoch noch nicht abschließend einschätzen. Mögliche Auswirkungen der Krise werden sich aufgrund der verzögerten Auswirkungen auf die Immobilienmärkte auch erst nachgelagert in den Portfolios der offenen Immobilienfonds niederschlagen.
Erste negative Auswirkungen auf die Fondsperformance sind bereits spürbar. Zum Stand Ende September 2020 ist die Einjahresrendite der Fonds bereits auf durchschnittlich 2,0% abgesunken. Scope erwartet für das Gesamtjahr 2020 eine Durchschnittsrendite von 1,5% bis 2,0%. Einzelne Fonds können dabei auch negative Renditen ausweisen.
