07.10.2020 Gesundheitsimmobilien: Transaktionsvolumen steigt um 45 Prozent
In den ersten drei Quartalen 2020 erreichte der Markt für Gesundheitsimmobilien in Deutschland ein Investitionsvolumen von fast zwei Milliarden Euro. Verglichen mit dem Vorjahreszeitraum entspricht das einem Anstieg um 45 Prozent. Der Anstieg entfiel vor allem auf Pflegeheime, die mit 1,34 Milliarden Euro und damit anteilig knapp 69 Prozent weiterhin die beherrschende Stellung in der Assetklasse innehaben. Auch das Transaktionsvolumen im Bereich betreutes Wohnen stieg von 23 auf 378 Millionen Euro und damit auf gut 19 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens. Vor allem die im Vergleich zu Pflegeeinrichtungen deutlich geringere Regulierung macht diese Subassetklasse für institutionelle Investoren zunehmend attraktiv. Kliniken und Reha-Kliniken kamen zusammen auf einen Anteil von acht Prozent (rund 153 Millionen Euro). Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.
„Wir hatten ein äußerst dynamisches drittes Quartal am Gesundheitsimmobilienmarkt“, sagt Dirk Richolt, Leiter Gesundheitsimmobilien bei CBRE in Deutschland. Weiterhin gilt, dass das Angebot das Transaktionsvolumen am Markt für Gesundheitsimmobilien bestimmt. Denn die Nachfrage der Investoren ist angesichts des demografischen Wandels, der den Anlegern einen starken Bedarf seitens der Gesellschaft auf lange Zeit garantiert, ungebrochen hoch.
„Die Corona-Pandemie hat das Interesse der Investoren nach Objekten mit gesicherten Miet- und Pachtzahlungen, wie sie Gesundheitsimmobilien bieten, nur noch weiter steigen lassen“, erklärt Richolt. „Da keiner der großen Bestandshalter bisher von Mietausfällen berichten konnte und die tatsächliche Quote der Covid-Fälle nicht nur im europäischen Vergleich sehr gering ist, wird die Risikoeinschätzung der Investoren nach unserer Einschätzung positiv revidiert. Gerade in turbulenten Phasen werden Allokationen neu überdacht und alte Zöpfe abgeschnitten. Wir hoffen, dass auch die Kreditwirtschaft sich dieser Assetklasse nun mit mehr Interesse zuwenden wird.“.
Anders als noch im Vorjahreszeitraum gewannen zudem Portfoliotransaktionen an Bedeutung. Ihr Anteil stieg um 34 Prozentpunkte auf 73 Prozent des Investitionsvolumens. Dementsprechend ist auch der Anteil ausländischer Investoren um fünf Prozentpunkte auf 64 Prozent angestiegen. Investoren aus den Benelux-Staaten waren dabei mit 28 Prozent am Marktgeschehen beteiligt, gefolgt von Frankreich mit 15 Prozent. Durch den von CBRE vermittelten Verkauf des Portfolios „Bellevue“ an die GHS Senior Housing Immobilien II AG, deren Anleger unter anderem aus einem Konsortium von österreichischen Pensionskassen bestehen, waren diese im Vergleich zu den Vorjahren überproportional vertreten.
Die Investoren aus dem deutschsprachigen Raum waren in der Phase der europaweiten Lockdowns nicht nur optimistischer, sondern auch handlungsfähiger. CBRE erwartet für die nächsten zwölf Monate wieder verstärkt Investoren aus Frankreich und Benelux. Insgesamt ist das Bieterfeld deutlich breiter geworden und das Transaktionsgeschehen wird nicht mehr von einer Handvoll großer Anleger dominiert.
Im dritten Quartal betrug die Spitzenrendite für Pflegeheime 4,25 Prozent. Während dies einer Renditekompression um 0,5 Prozentpunkte im Vergleich zum dritten Quartal 2019 entspricht, blieb die Rendite seit dem ersten Quartal des laufenden Jahres stabil. Damit liegt die Spitzenrendite für die Betreiberimmobilie Pflegeheim auf dem gleichen Niveau wie die für erstklassige Hotelimmobilien. „Angesichts des weiter zunehmenden Investoreninteresses und der nach wie vor knappen Angebotssituation gehen wir davon aus, dass der Druck auf die Ankaufsrenditen tendenziell weiter zunehmen wird“, erläutert Tim Schulte, Director Valuation Advisory Services.
Prognose für das Gesamtjahr
„Nach dem vierten Quartal dürfte das aufgelaufene Transaktionsvolumen angesichts der Dealpipeline und des sich abzeichnenden dynamischen Marktgeschehens deutlich über den 2,1 Milliarden Euro vom Vorjahr liegen, jedoch unter den Ergebnissen der Rekordjahre 2016 und 2018, die von sehr großvolumigen Portfoliotransaktion dominiert wurden“, erwartet Richolt.
„Die jüngst erneut aufgegriffene Debatte in der Politik, die Pflegekosten zukünftig nicht nur durch die Pflegeversicherung und den Pflegebedürftigen zu finanzieren, sondern auch durch den Staat, könnte das Geschäft der Betreiber wirtschaftlich absichern. Dadurch dürfte der größte Risikoaspekt bei Investitionen in Pflegeimmobilien – das Betreiberrisiko – zurückgehen und so die Attraktivität der Assetklasse für Investoren noch einmal gesteigert werden. Das Problem des Mangels an Pflegeheimen würde dadurch jedoch nicht gelöst werden können. Hierfür bedarf es dringend der notwendigen Harmonisierung der baulichen Mindeststandards und der Refinanzierungsbedingungen. Letztere insbesondere im Hinblick auf die Indexierung der Miet- und Pachtverträge, damit der hiesige Pflegeimmobilienmarkt für private Kapitalgeber weiterhin attraktiv bleibt und der latenten Unterversorgung von Pflegeplätzen Einhalt geboten wird. Denn ohne private Investitionen in den Neubau und den Erhalt der Pflegeinfrastruktur droht Deutschland ein Pflegenotstand“, kommentiert Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
„Wir hatten ein äußerst dynamisches drittes Quartal am Gesundheitsimmobilienmarkt“, sagt Dirk Richolt, Leiter Gesundheitsimmobilien bei CBRE in Deutschland. Weiterhin gilt, dass das Angebot das Transaktionsvolumen am Markt für Gesundheitsimmobilien bestimmt. Denn die Nachfrage der Investoren ist angesichts des demografischen Wandels, der den Anlegern einen starken Bedarf seitens der Gesellschaft auf lange Zeit garantiert, ungebrochen hoch.
„Die Corona-Pandemie hat das Interesse der Investoren nach Objekten mit gesicherten Miet- und Pachtzahlungen, wie sie Gesundheitsimmobilien bieten, nur noch weiter steigen lassen“, erklärt Richolt. „Da keiner der großen Bestandshalter bisher von Mietausfällen berichten konnte und die tatsächliche Quote der Covid-Fälle nicht nur im europäischen Vergleich sehr gering ist, wird die Risikoeinschätzung der Investoren nach unserer Einschätzung positiv revidiert. Gerade in turbulenten Phasen werden Allokationen neu überdacht und alte Zöpfe abgeschnitten. Wir hoffen, dass auch die Kreditwirtschaft sich dieser Assetklasse nun mit mehr Interesse zuwenden wird.“.
Anders als noch im Vorjahreszeitraum gewannen zudem Portfoliotransaktionen an Bedeutung. Ihr Anteil stieg um 34 Prozentpunkte auf 73 Prozent des Investitionsvolumens. Dementsprechend ist auch der Anteil ausländischer Investoren um fünf Prozentpunkte auf 64 Prozent angestiegen. Investoren aus den Benelux-Staaten waren dabei mit 28 Prozent am Marktgeschehen beteiligt, gefolgt von Frankreich mit 15 Prozent. Durch den von CBRE vermittelten Verkauf des Portfolios „Bellevue“ an die GHS Senior Housing Immobilien II AG, deren Anleger unter anderem aus einem Konsortium von österreichischen Pensionskassen bestehen, waren diese im Vergleich zu den Vorjahren überproportional vertreten.
Die Investoren aus dem deutschsprachigen Raum waren in der Phase der europaweiten Lockdowns nicht nur optimistischer, sondern auch handlungsfähiger. CBRE erwartet für die nächsten zwölf Monate wieder verstärkt Investoren aus Frankreich und Benelux. Insgesamt ist das Bieterfeld deutlich breiter geworden und das Transaktionsgeschehen wird nicht mehr von einer Handvoll großer Anleger dominiert.
Im dritten Quartal betrug die Spitzenrendite für Pflegeheime 4,25 Prozent. Während dies einer Renditekompression um 0,5 Prozentpunkte im Vergleich zum dritten Quartal 2019 entspricht, blieb die Rendite seit dem ersten Quartal des laufenden Jahres stabil. Damit liegt die Spitzenrendite für die Betreiberimmobilie Pflegeheim auf dem gleichen Niveau wie die für erstklassige Hotelimmobilien. „Angesichts des weiter zunehmenden Investoreninteresses und der nach wie vor knappen Angebotssituation gehen wir davon aus, dass der Druck auf die Ankaufsrenditen tendenziell weiter zunehmen wird“, erläutert Tim Schulte, Director Valuation Advisory Services.
Prognose für das Gesamtjahr
„Nach dem vierten Quartal dürfte das aufgelaufene Transaktionsvolumen angesichts der Dealpipeline und des sich abzeichnenden dynamischen Marktgeschehens deutlich über den 2,1 Milliarden Euro vom Vorjahr liegen, jedoch unter den Ergebnissen der Rekordjahre 2016 und 2018, die von sehr großvolumigen Portfoliotransaktion dominiert wurden“, erwartet Richolt.
„Die jüngst erneut aufgegriffene Debatte in der Politik, die Pflegekosten zukünftig nicht nur durch die Pflegeversicherung und den Pflegebedürftigen zu finanzieren, sondern auch durch den Staat, könnte das Geschäft der Betreiber wirtschaftlich absichern. Dadurch dürfte der größte Risikoaspekt bei Investitionen in Pflegeimmobilien – das Betreiberrisiko – zurückgehen und so die Attraktivität der Assetklasse für Investoren noch einmal gesteigert werden. Das Problem des Mangels an Pflegeheimen würde dadurch jedoch nicht gelöst werden können. Hierfür bedarf es dringend der notwendigen Harmonisierung der baulichen Mindeststandards und der Refinanzierungsbedingungen. Letztere insbesondere im Hinblick auf die Indexierung der Miet- und Pachtverträge, damit der hiesige Pflegeimmobilienmarkt für private Kapitalgeber weiterhin attraktiv bleibt und der latenten Unterversorgung von Pflegeplätzen Einhalt geboten wird. Denn ohne private Investitionen in den Neubau und den Erhalt der Pflegeinfrastruktur droht Deutschland ein Pflegenotstand“, kommentiert Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland.
