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08.10.2020 Wohnportfolios auf dem Weg zu überdurchschnittlichem Jahresergebnis

Nach Analyse des inhabergeführten Immobilienberatungsunternehmens NAI apollo – Partner der NAI apollo group – ist der Wohnportfoliotransaktionsmarkt in Deutschland trotz eines erneuten Rückgangs der Marktaktivitäten im abgeschlossenen dritten Quartal wieder auf dem Weg zu einem Top-Jahresendergebnis. Im bisherigen Jahresverlauf summiert sich das Gesamtvolumen auf rund 15,9 Mrd. Euro. „Das aktuelle Transaktionsvolumen liegt 2 Mrd. Euro über dem bereits sehr positiven Ergebnis der ersten drei Quartale 2019. Das Rekordresultat der ersten neun Monate 2015 wird allerdings um rund 3,7 Mrd. Euro untertroffen“, fasst Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo, die zentralen Ergebnisse zusammen.

Getragen wird das jetzige Ergebnis vornehmlich von dem sehr guten Jahresstart mit dem Zusammenschluss der Adler Real Estate und Ado Properties. Das dritte Quartal trägt mit einem gehandelten Volumen von rund 2,9 Mrd. Euro zum Ergebnis bei. Damit ist es nicht nur das schwächste Quartal im laufenden Jahr (Q1 2020: 9,6 Mrd. Euro / Q2 2020: 3,4 Mrd. Euro), sondern zudem das schwächste Quartalsergebnis seit dem zweiten Quartal 2017. „Den Grund für diesen Rückgang sehen wir vornehmlich in einer von der Corona-Pandemie verursachten Verlangsamung von Prozessen. Vor allem durch den Shutdown kam es zu Verzögerungen bei Ankaufsprozessen, die sich jetzt auf das gehandelte Volumen auswirken“, so Stefan Mergen, geschäftsführender Gesellschafter der NAI apollo valuation & research GmbH.

Im bisherigen Jahresverlauf wechselten im Rahmen von Wohnportfolioverkäufen insgesamt über 126.000 Wohneinheiten den Eigentümer, was im Vergleich zum Vorjahr ein Plus von rund 31.000 Einheiten bedeutet. Erfasst werden hierbei Verkäufe von Wohnungspaketen oder Wohnungsanlagen mit mindestens 30 Wohneinheiten sowie der Verkauf von Unternehmensanteilen, durch die eine Kontrollmehrheit übernommen wird.
Megadeal und großvolumige Portfoliotransaktionen tragen Transaktionsergebnis
Das starke Transaktionsergebnis wird maßgeblich von dem Megadeal zwischen Ado Properties und Adler Real Estate geprägt, der mit rund 6 Mrd. Euro gewertet wurde.

Große Bedeutung haben zudem mehrere Transaktionen im oberen dreistelligen Millionenbereich. Im dritten Quartal stechen dabei der Einkauf des schwedischen Wohnungskonzerns Heimstaden Bostad von insgesamt ca. 4.100 Wohn- und Gewerbeeinheiten in Berlin von einem britischen Family Office für rund 830 Mio. Euro sowie der Verkauf von über 5.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten durch die neue Unternehmensgruppe Ado-Adler in Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz heraus. Bereits im zweiten Quartal erwarb die LEG Immobilien im Rahmen von zwei Ankäufen knapp 7.500 Wohneinheiten für insgesamt rund 770 Mio. Euro. Genannt werden sollten zudem der Ankauf eines Portfolios von Deutsche Asset One mit 715 Wohn- und Gewerbeeinheiten in München und Umgebung zu einem Preis von über 300 Mio. Euro sowie der Ankauf von rund 2.900 Wohneinheiten durch Ares für einen seiner Fonds. Diese beiden Transaktionen erfolgten bereits im ersten Quartal des Jahres.

„Als Folge entfällt auf die Größenklassen der Transaktionen ‚ab 100 Mio. Euro‘ ein Volumen von rund 11,1 Mrd. Euro, was rund 70 Prozent des gesamten Transaktionsvolumens entspricht“, sagt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group. Die Marktanteile in den Klassen „unter 100 Mio. Euro“ pendeln zwischen 2,1 Prozent (<10 Mio. Euro) und 12,8 Prozent (25 < 50 Mio. Euro). Zusammen kommen sie auf ein absolutes Volumen von rund 4,8 Mrd. Euro, was einem Rückgang von über 600 Mio. Euro im Vergleich zum Vorjahreszeitraum entspricht. Nur in der Größenklasse „25 < 50 Mio. Euro“ konnte ein Anstieg (von 1,4 Mrd. Euro auf 2 Mrd. Euro) gegenüber dem Vorjahreszeitraum registriert werden. Mehr als die Hälfte hiervon entfällt im Jahresverlauf 2020 auf Projektentwicklungen. Dies weist auf die anhaltend hohe Beliebtheit von Forward Deals hin.

Mittel- bis großvolumige Transaktionen auf dem Markt für Projektentwicklungen
„Die Nachfrage im Segment der Projektentwicklungen ist weiterhin präsent. Allerdings haben sich entsprechende Ankaufsaktivitäten in den letzten Monaten verändert“, meint Kanzler. In der ersten Jahreshälfte dominierten Ankäufe von großvolumigen Quartiersentwicklungen bzw. Teilen dieser. So hatte die Industria Wohnen nach dem Molitor-Wohnquartier mit 347 Wohneinheiten in Mainz auch 288 Wohnungen als Teil des Wohnquartiers an der Eduard-Rosenthal-Straße in Weimar erworben. Ebenso hat die Vonovia den ersten Bauabschnitt der "Gmunder Höfe" in München für rund 250 Mio. Euro gekauft.

Zudem erwarb die Bayerische Versorgungskammer rund 250 Wohnungen der Quartiersentwicklung Schönhof-Viertel in Frankfurt. Im dritten Quartal hingegen fanden Forward Deals vornehmlich im Größencluster bis 50 Mio. Euro statt. So haben sich u.a. Wohnfonds der Catella zwei Projektentwicklungen im Segment Microliving / Studentisches Wohnen in Berlin sichern können. Dabei handelt sich um die Projektentwicklung „Campo-Novo“ in Berlin-Weißensee (261 Wohneinheiten für 40 Mio. Euro) sowie um 279 flexiblen Apartments (zzgl. eine Gewerbeeinheit) für 50 Mio. Euro im Stadtteil Marzahn. „Insgesamt summiert sich das Transaktionsvolumen im bisherigen Jahresverlauf auf 2,3 Mrd. Euro, was ein Minus von rund 30 Prozent im Vergleich zum Vorjahr bedeutet“, verdeutlicht Mergen.

Immobilienaktiengesellschaften und REITs wichtigste Investorengruppe, hohe Zunahme des Ankaufsvolumens bei Immobiliengesellschaften

Im gesamten Jahresverlauf belegt die Gruppe der Immobilienaktiengesellschaften und REITs wegen des Zusammenschlusses von ADO Properties und Adler Real Estate sowohl auf Käufer- als auch Verkäuferseite die Spitzenposition. Im dritten Quartal konnten weitere Unternehmen, wie Peach Property, Grand City Properties und die TAG Immobilien ihren Umsatzbeitrag leisten. Insgesamt erreichen „Immobilienaktiengesellschaften / REITs“ im Vergleich zu den ersten neun Monaten 2019 eine Vervielfachung ihres Transaktionsvolumens und sind damit bisher die wichtigsten Marktakteure des Jahres (Buy-Side: 8,9 Mrd. Euro / Sell-Side: 8,1 Mrd. Euro). „Die offenen Immobilienfonds und Spezialfonds schließen die meisten Ankäufe ab und erreichen auf der Käuferseite den zweithöchsten Marktanteil von 14,3 Prozent bzw. 2,3 Mrd. Euro“, so Kanzler. Die drittstärkste Käufergruppe bilden nach neun Monaten, getragen vom Ankauf des Wohnungskonzerns Heimstaden Bostad, die Immobiliengesellschaften (Q1-Q3 2020: 1,4 Mrd. Euro). Auf Verkäuferseite folgen nach den Immobilienaktiengesellschaften und REITs die Projektentwickler und Bauträger mit einem Umsatzanteil von 15,4 Prozent.

Ausländische Investoren mit höchstem Ankaufsvolumen, Einheimische allerdings weiterhin am aktivsten

Seit dem Jahresbeginn hat sich der Marktanteil ausländischer Käufer auf einen Marktanteil von rund 54,7 Prozent summiert (Q1-Q3 2019: 10,8 Prozent). Dies entspricht einer Steigerung des Transaktionsvolumens um 7,2 Mrd. Euro im Vergleich zum Vorjahr. Ausschlaggebend hierfür ist wiederum der ADO/Adler-Deal. Somit kann aber auch bei Einheimischen nicht von Inaktivität gesprochen werden. So vereinen diese über 45 Prozent des Ankaufsvolumens auf sich und sind unter dem Strich für rund 90 Prozent der Transaktionsabschlüsse verantwortlich.

Bei räumlicher Differenzierung hat die Mehrheit der Wohnportfolioinvestments (nach Anzahl) in den ersten neun Monaten 2020 in Nordrhein-Westfalen sowie Berlin mit Marktanteilen von 19,6 Prozent (Q1-Q3 2019: 16,0 Prozent) bzw. 13,8 Prozent (Q1-Q3 2019: 15,6 Prozent) stattgefunden. Auf kommunaler Ebene stehen unverändert die deutschen A- und B-Standorte im Fokus des Investmentgeschehens – bei Analyse der Transaktionsanzahl vor allem Berlin, Hamburg, Großstädte im Ruhrgebiet sowie unverändert Wachstumszentren in den neuen Bundesländern (u.a. Leipzig, Dresden und Magdeburg).

Prognose: ein Top-Ergebnis 2020 trotz COVID-19-Krise

Jahresendquartale stellen sich häufig als umsatzstark heraus. So wird auch in den kommenden Monaten mit größeren Bestandskäufen gerechnet. „Diese Erwartung wird durch bereits angekündigte größere Transaktionen, deren Finalisierung sich abzeichnet, bestärkt. Räumlich erkennen wir vor allem ein wachsendes Angebot in der Bundeshauptstadt Berlin, in der sich Bestandshalter insbesondere aus strategischen Gründen von Immobilien trennen. Käuferseitig erleben wir zwar teilweise abwartende Haltungen, parallel stuft eine Vielzahl von Investoren die langfristigen Wachstumspotenziale weiterhin als hoch ein, auch in Erwartung einer Entscheidung des Verfassungsgerichts gegen den Mietendeckel, sodass entsprechende Offerten zeitnah ihren Käufer finden werden “, so Wende. „Zudem zeigt sich das Segment Wohnen in Deutschland bislang nahezu resistent von der Coronakrise. Mieten und Preise steigen weitestgehend und somit bleiben Wohnportfolios ein sichereres und gesuchtes Investment.“ Infolgedessen sind größere Preisabschläge bislang auch ausgeblieben. Bremsend wirkt sich allerdings weiterhin die coronabedingte Verlangsamung von Transaktionsprozessen aus.

Vor diesem Hintergrund wird nach dem bereits erzielten hohen Investmentumsatz in den vergangenen drei Quartalen von NAI apollo für die kommenden drei Monate mit keinem weiteren Rückgang der Marktaktivitäten gerechnet. Damit wird für das Gesamtjahr 2020 ein Transaktionsvolumen auf dem Niveau des Vorjahres oder sogar darüber hinaus erreichbar. 2019 lag das Volumen dabei bei 19,2 Mrd. Euro, womit es das bislang zweitbeste Jahresergebnis seit Beginn der Erfassung durch NAI apollo darstellt.






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