12.10.2020 Bürovermietung und Gewerbeinvestments Stuttgart: Ruhe im Kessel
Die vermeintliche Stille auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt mündete in einem schwachen Flächenumsatzergebnis. Auf dem Investmentmarkt ist allmählich ein leises Flüstern zu verzeichnen, das sich jedoch noch selten in Abschlüssen niederschlägt.
Die Keyfacts im Überblick:
• Sehr geringe Aktivität resultiert in einem schwachem Umsatzergebnis von 95.000 m² (Q1 bis Q3-2020)
• Mögliche Nachholeffekte auf dem Bürovermietungsmarkt im kommenden Jahr erwartet
• Transaktionsvolumen liegt zum Ende des dritten Quartals bei 670 Mio. Euro im Stadtgebiet Stuttgart (- 35 % ggü. dem Vorjahreszeitraum) und 350 Mio. Euro im Umland
• Bei Value-Add-Produkten bietet sich Investoren ausgewogenes Chancen-Risiken-Verhältnis
Büromarkt: Flächenumsatz bleibt unter der 100.000 m²-Marke
Die vergangenen Monate waren auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt von sehr wenig Aktivität geprägt. Dementsprechend fiel das Umsatzergebnis aus: Im bisherigen Jahresverlauf sind nur insgesamt 95.000 m² zu verzeichnen. Ein Minus von rund 60 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum – in keiner anderen Stadt der Top-7 war der Rückgang so stark. Im dritten Quartal 2020 wurden lediglich 16.500 m² umgesetzt.
Zwei Faktoren trugen maßgeblich zu diesem Resultat bei: Auf der einen Seiten haben vor dem Hintergrund der unsicheren konjunkturellen Aussichten in den nächsten Monaten und Quartalen, wovon besonders die produzierenden Betriebe in Stuttgart betroffen sind, viele Unternehmen ihre Flächengesuche verkleinert, aufgeschoben oder pausiert.
„Auf der anderen Seite steht aktuell über allen Entscheidungen die Frage, wie die Bürowelt der Zukunft und dabei auch das Arbeiten in Zukunft aussieht. Unternehmen beschäftigen sich vermehrt damit, wieviel Bürofläche noch benötigt wird, wenn Mitarbeiter ein, zwei oder drei Tage die Woche von zu Hause arbeiten“, sagt Maren Quoos, Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Stuttgart. „Viele Unternehmen möchten daher dieses Jahr noch abwarten, um dann in 2021 eventuell ein klareres Bild davon zu haben, wie ihr Flächenbedarf künftig sein wird.“
Trotz der Zurückhaltung hat sich die aktuelle Marktsituation noch nicht auf die Leerstandsquote (2,1 %) und die Mieten (in der Spitze 25,00 Euro/m², im Durchschnitt 16,80 Euro/m²) ausgewirkt, sodass die Werte im Vergleich zum Vorquartal unverändert blieben. Nach wie vor ist das Flächenangebot im Stuttgarter Zentrum gering, jedoch ist erkennbar, dass Unternehmen Flächen nicht mehr „auf Reserve“ anmieten oder freiwerdende Büros, wie zuvor oft üblich, an andere Bestandsmieter im Haus vergeben werden. Auch lange Mietvertragslaufzeiten, die seitens der Eigentümer und vor allem von Projektentwicklern gewünscht sind, werden seltener abgeschlossen.
Für die kommenden Monate gibt Quoos einen Lichtblick: „Es sind noch einige große Anmietungen geplant, allerdings ist es durchaus möglich, dass sich die Abschlüsse bis in das nächste Jahr hinausschieben. Dies könnte dann in 2021 für einen Nachholeffekt mit deutlich höherer Marktaktivität sorgen. Gleichwohl dürfte der Leerstand bis zum Jahresende ansteigen und die geringe Anzahl an Abschlüssen sich auch im Mietniveau widerspiegeln.“ Für Nutzer sind dies – neben all den Unsicherheiten – gute Nachrichten.
Investmentmarkt: Käufer lassen mögliche Chancen liegen
Analog zum Bürovermietungsmarkt war die Aktivität auf dem Gewerbeinvestmentmarkt sehr verhalten. Wenngleich wieder Bewegung in den Markt zu kommen scheint, äußert sich das aber nur in wenigen Deals, da die Investoren weiterhin sehr vorsichtig agieren. In Zahlen: Das Transaktionsvolumen im Stadtgebiet Stuttgart belief sich zum Ende des dritten Quartals auf rund 670 Mio. Euro, ein gutes Drittel weniger im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Rechnet man das relevante Umland hinzu, ergibt sich für das gesamte Marktgebiet ein Transaktionsvolumen von etwas mehr als 1 Mrd. Euro.
„Während bei Core-Objekten weiterhin Transaktionen zu beobachten sind, kommen bei Value–Add Immobilien trotz Nachfrage die Deals derzeit nicht zwingend zum Abschluss“, fasst Dr. Frank Urfer, Director Investment und Head of Stuttgart Office, die aktuelle Marktsituation zusammen. „Die Investoren lassen hier jedoch offene Chancen liegen, denn aktuell werden für Core-Objekte in Stuttgart so hohe Preise gezahlt wie noch nie. Die Renditen für gute Objekte außerhalb des CBD sind zuletzt hingegen um 20 Basispunkte auf 3,5 % gestiegen. Mittelfristig können mutige Anleger also belohnt werden.“ Die Spitzenrendite für Büroobjekte ist hingegen in den letzten drei Monaten um 10 Basispunkte gefallen und rangiert nun bei 2,8 %.
Value-Add-Objekte, die sich entweder in einer guten Lage befinden oder noch einen Planungsspielraum von drei bis fünf Jahren zulassen, bevor ein Mieterwechsel ansteht, bieten eine Investmentmöglichkeit mit einem ausgewogenen Chancen-Risiko-Verhältnis. Deutlich schwieriger wird es bei Forward Deals, da Projektentwicklern derzeit häufig Anmietungen fehlen, um eine solide Vorvermietungsquote zu erreichen.
Dass am Jahresende zum Transaktionsvolumen von 1,5 Mrd. Euro aus 2019 aufgeschlossen wird, ist nicht zu erwarten. Für das gesamte Marktgebiet des Stuttgarter Raums hält Dominik Maurer, Director und Teamleader Investment bei Savills in Stuttgart das Erreichen dieser Marke jedoch für möglich, und sieht einem spannenden Jahresabschlussquartal mit einigen Abschlüssen entgegen: „Zwar ist die Zahl der im Markt befindlichen Produkte überschaubar, der Bieterwettstreit dürfte um die wenigen Core-Produkte umso spannender sein. Zudem werden nach wie vor überdurchschnittlich viele Off-Market-Prozesse gestartet. Wir werden in den kommenden Wochen noch den einen oder anderen Off-Market-Deal sehen.“
Auch für das Jahr 2021 ist Maurer optimistisch: „Sollte sich die Situation rund um die Pandemie und das konjunkturelle Umfeld nicht wieder eintrüben, ist ein sehr umsatzstarkes Jahr am Stuttgarter Gewerbeinvestmentmarkt möglich. Insbesondere die Nachholeffekte bei größeren Developments, die eigentlich schon dieses Jahr hätten kommen sollen, würden die Umsatzuhr ordentlich laufen lassen.“
Die Keyfacts im Überblick:
• Sehr geringe Aktivität resultiert in einem schwachem Umsatzergebnis von 95.000 m² (Q1 bis Q3-2020)
• Mögliche Nachholeffekte auf dem Bürovermietungsmarkt im kommenden Jahr erwartet
• Transaktionsvolumen liegt zum Ende des dritten Quartals bei 670 Mio. Euro im Stadtgebiet Stuttgart (- 35 % ggü. dem Vorjahreszeitraum) und 350 Mio. Euro im Umland
• Bei Value-Add-Produkten bietet sich Investoren ausgewogenes Chancen-Risiken-Verhältnis
Büromarkt: Flächenumsatz bleibt unter der 100.000 m²-Marke
Die vergangenen Monate waren auf dem Stuttgarter Bürovermietungsmarkt von sehr wenig Aktivität geprägt. Dementsprechend fiel das Umsatzergebnis aus: Im bisherigen Jahresverlauf sind nur insgesamt 95.000 m² zu verzeichnen. Ein Minus von rund 60 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum – in keiner anderen Stadt der Top-7 war der Rückgang so stark. Im dritten Quartal 2020 wurden lediglich 16.500 m² umgesetzt.
Zwei Faktoren trugen maßgeblich zu diesem Resultat bei: Auf der einen Seiten haben vor dem Hintergrund der unsicheren konjunkturellen Aussichten in den nächsten Monaten und Quartalen, wovon besonders die produzierenden Betriebe in Stuttgart betroffen sind, viele Unternehmen ihre Flächengesuche verkleinert, aufgeschoben oder pausiert.
„Auf der anderen Seite steht aktuell über allen Entscheidungen die Frage, wie die Bürowelt der Zukunft und dabei auch das Arbeiten in Zukunft aussieht. Unternehmen beschäftigen sich vermehrt damit, wieviel Bürofläche noch benötigt wird, wenn Mitarbeiter ein, zwei oder drei Tage die Woche von zu Hause arbeiten“, sagt Maren Quoos, Director und Teamleader Office Agency bei Savills in Stuttgart. „Viele Unternehmen möchten daher dieses Jahr noch abwarten, um dann in 2021 eventuell ein klareres Bild davon zu haben, wie ihr Flächenbedarf künftig sein wird.“
Trotz der Zurückhaltung hat sich die aktuelle Marktsituation noch nicht auf die Leerstandsquote (2,1 %) und die Mieten (in der Spitze 25,00 Euro/m², im Durchschnitt 16,80 Euro/m²) ausgewirkt, sodass die Werte im Vergleich zum Vorquartal unverändert blieben. Nach wie vor ist das Flächenangebot im Stuttgarter Zentrum gering, jedoch ist erkennbar, dass Unternehmen Flächen nicht mehr „auf Reserve“ anmieten oder freiwerdende Büros, wie zuvor oft üblich, an andere Bestandsmieter im Haus vergeben werden. Auch lange Mietvertragslaufzeiten, die seitens der Eigentümer und vor allem von Projektentwicklern gewünscht sind, werden seltener abgeschlossen.
Für die kommenden Monate gibt Quoos einen Lichtblick: „Es sind noch einige große Anmietungen geplant, allerdings ist es durchaus möglich, dass sich die Abschlüsse bis in das nächste Jahr hinausschieben. Dies könnte dann in 2021 für einen Nachholeffekt mit deutlich höherer Marktaktivität sorgen. Gleichwohl dürfte der Leerstand bis zum Jahresende ansteigen und die geringe Anzahl an Abschlüssen sich auch im Mietniveau widerspiegeln.“ Für Nutzer sind dies – neben all den Unsicherheiten – gute Nachrichten.
Investmentmarkt: Käufer lassen mögliche Chancen liegen
Analog zum Bürovermietungsmarkt war die Aktivität auf dem Gewerbeinvestmentmarkt sehr verhalten. Wenngleich wieder Bewegung in den Markt zu kommen scheint, äußert sich das aber nur in wenigen Deals, da die Investoren weiterhin sehr vorsichtig agieren. In Zahlen: Das Transaktionsvolumen im Stadtgebiet Stuttgart belief sich zum Ende des dritten Quartals auf rund 670 Mio. Euro, ein gutes Drittel weniger im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Rechnet man das relevante Umland hinzu, ergibt sich für das gesamte Marktgebiet ein Transaktionsvolumen von etwas mehr als 1 Mrd. Euro.
„Während bei Core-Objekten weiterhin Transaktionen zu beobachten sind, kommen bei Value–Add Immobilien trotz Nachfrage die Deals derzeit nicht zwingend zum Abschluss“, fasst Dr. Frank Urfer, Director Investment und Head of Stuttgart Office, die aktuelle Marktsituation zusammen. „Die Investoren lassen hier jedoch offene Chancen liegen, denn aktuell werden für Core-Objekte in Stuttgart so hohe Preise gezahlt wie noch nie. Die Renditen für gute Objekte außerhalb des CBD sind zuletzt hingegen um 20 Basispunkte auf 3,5 % gestiegen. Mittelfristig können mutige Anleger also belohnt werden.“ Die Spitzenrendite für Büroobjekte ist hingegen in den letzten drei Monaten um 10 Basispunkte gefallen und rangiert nun bei 2,8 %.
Value-Add-Objekte, die sich entweder in einer guten Lage befinden oder noch einen Planungsspielraum von drei bis fünf Jahren zulassen, bevor ein Mieterwechsel ansteht, bieten eine Investmentmöglichkeit mit einem ausgewogenen Chancen-Risiko-Verhältnis. Deutlich schwieriger wird es bei Forward Deals, da Projektentwicklern derzeit häufig Anmietungen fehlen, um eine solide Vorvermietungsquote zu erreichen.
Dass am Jahresende zum Transaktionsvolumen von 1,5 Mrd. Euro aus 2019 aufgeschlossen wird, ist nicht zu erwarten. Für das gesamte Marktgebiet des Stuttgarter Raums hält Dominik Maurer, Director und Teamleader Investment bei Savills in Stuttgart das Erreichen dieser Marke jedoch für möglich, und sieht einem spannenden Jahresabschlussquartal mit einigen Abschlüssen entgegen: „Zwar ist die Zahl der im Markt befindlichen Produkte überschaubar, der Bieterwettstreit dürfte um die wenigen Core-Produkte umso spannender sein. Zudem werden nach wie vor überdurchschnittlich viele Off-Market-Prozesse gestartet. Wir werden in den kommenden Wochen noch den einen oder anderen Off-Market-Deal sehen.“
Auch für das Jahr 2021 ist Maurer optimistisch: „Sollte sich die Situation rund um die Pandemie und das konjunkturelle Umfeld nicht wieder eintrüben, ist ein sehr umsatzstarkes Jahr am Stuttgarter Gewerbeinvestmentmarkt möglich. Insbesondere die Nachholeffekte bei größeren Developments, die eigentlich schon dieses Jahr hätten kommen sollen, würden die Umsatzuhr ordentlich laufen lassen.“
