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26.10.2020 Büromarkt: Trotz Unsicherheit bleiben Preise auf hohem Niveau

Mit einem Performancezuwachs von +1,3 Prozent steigt der VICTOR Prime Office im dritten Quartal 2020 linear zum Vorquartal (+1,2 %). Der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen notiert damit Ende September 2020 bei 218,1 Punkten.

„COVID-19 bringt weitere Unwägbarkeiten mit sich. Folglich spielt der Faktor ‚Sicherheit‘ aktuell die entscheidende Rolle bei Investment-Entscheidungen. Institutionelle Investoren sind deswegen auch weiterhin bereit, Core-Immobilien im Bürosegment in Deutschland zu Höchstpreisen zu erwerben“, so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Kemper weiter: „Zwar war die Projektion des Bundeswirtschaftsministeriums Anfang September mit -5,8 Prozent für das Jahr 2020 nicht mehr ganz so negativ wie noch vor dem Sommer, jedoch sind konjunkturelle und infolgedessen auch für die Immobilienwirtschaft längerfristige und nachhaltige Trends in Folge der Pandemie zu berücksichtigen. Der verstärkte Einsatz von Home-Office und eine daraus resultierende Veränderung der Meeting- und Businesskultur haben der Digitalisierung einen Push gegeben. Businessprozesse könnten in der Folge längerfristig umgestaltet werden, Büroflächenkonzepte werden an die neuen Prozesse angepasst werden müssen. Zudem fällt es Unternehmen in Zeiten wirtschaftlicher Unsicherheit deutlich schwerer, Produktions- und Verkaufszahlen realistisch zu planen und daraus ihren Mitarbeiter- und Büroflächenbedarf abzuleiten. Dahingehende Entscheidungen werden vertagt oder gar ausgesetzt. Entsprechend bleibt die Mietentwicklung insgesamt schwer zu antizipieren. Was sich allerdings schon abzeichnet, ist eine deutlich breitere Ausdifferenzierung der Entwicklung einzelner Lagen und Gebäudekonzepte.“

Drittes Quartal: Höchster Anstieg des VICTOR in München - Gebremstes Wachstum der Jahresperformance in den Immobilienhochburgen

Die Bürospitzenlage in München hat im dritten Quartal aufgrund einer Absenkung der Spitzenrendite von 10 Basispunkten um +2,8 Prozent auf 230,2 Punkten zugelegt. Der gleiche Effekt sorgte in der Düsseldorfer Bankenlage für ein Plus von 1,7 Prozent (auf 187,7 Punkte). Gedämpft wurde die Preisentwicklung in der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt durch leicht rückläufige Durchschnittsmieten. Die Hamburger Innenstadt folgt mit einem Quartalsanstieg von +1,3 Prozent auf 232,2 Punkten. Wenig Veränderung zeigten die Toplagen in Frankfurt (+0,8 % auf 207,5 Punkte) und Berlin (+0,2 % auf 241,3 Punkte)

Die laufende Jahresperformance des VICTOR weist mit +6,5 Prozent im Vergleich zu den beiden Vorquartalen einen niedrigeren Wert auf (Q2 2020: +9,2 %, Q1 2020: +8,7 %). In vier der fünf Top-Lagen ist gegenüber dem Vorquartal eine niedrigere Jahresperformance zu notieren. Die Münchener Innenstadt (+11,5 %) konnte - auch aufgrund der guten Performance im dritten Quartal - den ersten Platz behaupten, gefolgt von der Berliner City (+7,1%), der Hamburger Innenstadt (+6,5 %) und der Frankfurter Bankenlage mit +5,1 Prozent. Die Düsseldorfer Bankenlage zeigt wie im Vorquartal ein Jahreswachstum von +2,0 Prozent.

„In der Gesamtschau können wir zwei vermeintlich gegenläufige Entwicklungen verfolgen: zum einen weiterhin steigende Preise aufgrund chronischer Angebotsknappheit von Top-Büroimmobilien. Dieser Preisdynamik, verbunden mit fallenden Spitzenrenditen, steht der zunehmend volatile Vermietungsmarkt gegenüber. Richten Investoren ihre Prognosemodelle anhand rückläufiger Büroflächen-Nachfrage und sinkender Mietpreise neu aus? Oder überwiegt der Investitionsdruck des weiterhin auf den deutschen Markt fließenden Kapitals in Kombination mit - zumindest im Spitzensegment - vergleichsweise positiven langfristigen Prognosen für die Umsätze auf den Vermietungsmärkten?

Im Jahresvergleich steigen die Mieten noch – ein Trend, der von Investoren besonders genau in Augenschein genommen werden wird. Vieles hängt maßgeblich davon ab, ob die Realwirtschaft in den kommenden Wochen einen weiteren, ggf. noch schwereren Corona-basierten Dämpfer erhält und ob die Politik es angesichts dessen schafft, Rettungsschirme aufgespannt zu halten“, so Ralf Kemper. Kemper abschließend: „Das Thema bekommt weiter Prominenz und Gewicht durch die strukturellen Anpassungen in vielen Industrie- und Wirtschaftszweigen, die sich weit in eine Post-Corona-Ära erstrecken werden. Unter anderem dürfte sich das Einkaufs- und Arbeitsverhalten nachhaltig verändern und sich auf die Innenstädte und damit auch auf zu erzielende Mieten auswirken. Für den Moment überwiegt noch der Optimismus, zumindest bezogen auf gutes Produkt in den etablierten Bürolagen der deutschen Immobilienhochburgen.“









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