01.12.2020 Wohnungseigentumsgesetz: Die neuen Bestimmungen gelten ab heute
Ab dem morgigen Tag gelten für Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften neue Regeln. Das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEModG) tritt in Kraft. Der Immobilienverband Deutschland IVD informiert über die wichtigsten Änderungen.
„Das reformierte Wohneigentumsgesetz verleiht Wohnungseigentümern sowohl mehr Entscheidungsspielräume als auch mehr Planungssicherheit. Sie profitieren von effizienteren Verfahren bei Verwaltung und Beschlussfassung sowie von genau zu definierenden Kompetenzen des Verwalters. Die Eigentümergemeinschaft kann mehr Verantwortung an den Verwalter delegieren, ohne an Rechten einzubüßen. Das WEModG stellt sicher, dass sich Verwalter und Eigentümer auf Augenhöhe begegnen“, kommentiert Markus Jugan, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD und Vorsitzender des IVD-Bundesfachausschusses Immobilienverwalter.
Gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters
Die Wohnungseigentümer können zukünftig bei Abschluss des Verwaltervertrages definieren, in welchem Bereich und Umfang der Verwalter unabhängig von Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft agieren kann. Das kann beispielsweise die Erledigung auch von größeren Reparaturen mit einem vorab definierten Kostenrahmen umfassen. Im Übrigen kann der Verwalter, wie bisher, die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung treffen, insbesondere die Umsetzung von Beschlüssen und die Einberufung einer Eigentümerversammlung. Auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen, die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen und die Durchführung kleinerer Reparaturmaßnahmen, wie der Austausch von Leuchtelementen, Instandsetzung des Fensterglases oder die Zahlungsanweisung von Forderungen in gewissem Umfang, können je nach den Umständen des Einzelfalls unter die Autonomie des Verwalters fallen. Führen allerdings bestimmte Maßnahmen für einen Eigentümer zu erheblichen Verpflichtungen, muss die Gemeinschaft darüber einen Beschluss fassen. Auch Entscheidungen über kostenträchtige Sanierungsmaßnahmen oder Darlehensverbindlichkeiten können nur in einem Gemeinschaftsbeschluss getroffen werden.
Zertifizierung des Verwalters
Künftig muss jeder Verwalter nach einer Übergangszeit von zwei Jahren (01.12.2022) einen Zertifikatsnachweis auf Verlangen der Wohnungseigentümer vorlegen können. Ein Verwalter, der am 01.12.2020 bereits bestellt ist, gilt bis zum 01.06.2024 gegenüber dieser Gemeinschaft als zertifizierter Verwalter. Damit können die Eigentümer sicherstellen, dass der Verwalter über alle für die Tätigkeit notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt und diese Eignung in einer Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer unter Beweis gestellt hat.
Beschlussfassung über bauliche Veränderungen
Eigentümer und Verwalter haben es zukünftig leichter, Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen, besonders bei Maßnahmen der Barrierefreiheit, Elektromobilität, dem Einbruchsschutz und der Nutzung moderner Telekommunikationsnetze, herbeiführen. Beschlussfassungen über bauliche Maßnahmen können zukünftig grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Der Verwalter wird damit von der schwierigen Entscheidung darüber entbunden, ob und in welchem Umfang andere Eigentümer beeinträchtigt sind.
Eigentümerversammlungen
Die Durchführung von Eigentümerversammlungen wird deutlich erleichtert. Eigentümerversammlungen sind zukünftig unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer stets beschlussfähig. Die Einladung kann auf elektronischem Wege erfolgen. Überdies können Eigentümer künftig mittels elektronischer Kommunikationsmittel an einer Präsenzversammlung teilnehmen, was die Teilnahme auch abwesender Eigentümer erleichtert.
Dies sind nur ein paar Aspekte aus der umfangreichen Novellierung des Gesetzes. Es bestehen weitergehende grundlegende Änderungen. Für Eigentümer und Verwalter besteht nunmehr erheblicher Schulungsbedarf.
„Das reformierte Wohneigentumsgesetz verleiht Wohnungseigentümern sowohl mehr Entscheidungsspielräume als auch mehr Planungssicherheit. Sie profitieren von effizienteren Verfahren bei Verwaltung und Beschlussfassung sowie von genau zu definierenden Kompetenzen des Verwalters. Die Eigentümergemeinschaft kann mehr Verantwortung an den Verwalter delegieren, ohne an Rechten einzubüßen. Das WEModG stellt sicher, dass sich Verwalter und Eigentümer auf Augenhöhe begegnen“, kommentiert Markus Jugan, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD und Vorsitzender des IVD-Bundesfachausschusses Immobilienverwalter.
Gesetzliche Vertretungsbefugnis des Verwalters
Die Wohnungseigentümer können zukünftig bei Abschluss des Verwaltervertrages definieren, in welchem Bereich und Umfang der Verwalter unabhängig von Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft agieren kann. Das kann beispielsweise die Erledigung auch von größeren Reparaturen mit einem vorab definierten Kostenrahmen umfassen. Im Übrigen kann der Verwalter, wie bisher, die Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung treffen, insbesondere die Umsetzung von Beschlüssen und die Einberufung einer Eigentümerversammlung. Auch der Abschluss von Versorgungs- und Dienstleistungsverträgen, die gerichtliche Durchsetzung von Hausgeldforderungen und die Durchführung kleinerer Reparaturmaßnahmen, wie der Austausch von Leuchtelementen, Instandsetzung des Fensterglases oder die Zahlungsanweisung von Forderungen in gewissem Umfang, können je nach den Umständen des Einzelfalls unter die Autonomie des Verwalters fallen. Führen allerdings bestimmte Maßnahmen für einen Eigentümer zu erheblichen Verpflichtungen, muss die Gemeinschaft darüber einen Beschluss fassen. Auch Entscheidungen über kostenträchtige Sanierungsmaßnahmen oder Darlehensverbindlichkeiten können nur in einem Gemeinschaftsbeschluss getroffen werden.
Zertifizierung des Verwalters
Künftig muss jeder Verwalter nach einer Übergangszeit von zwei Jahren (01.12.2022) einen Zertifikatsnachweis auf Verlangen der Wohnungseigentümer vorlegen können. Ein Verwalter, der am 01.12.2020 bereits bestellt ist, gilt bis zum 01.06.2024 gegenüber dieser Gemeinschaft als zertifizierter Verwalter. Damit können die Eigentümer sicherstellen, dass der Verwalter über alle für die Tätigkeit notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt und diese Eignung in einer Prüfung vor der Industrie- und Handelskammer unter Beweis gestellt hat.
Beschlussfassung über bauliche Veränderungen
Eigentümer und Verwalter haben es zukünftig leichter, Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen, besonders bei Maßnahmen der Barrierefreiheit, Elektromobilität, dem Einbruchsschutz und der Nutzung moderner Telekommunikationsnetze, herbeiführen. Beschlussfassungen über bauliche Maßnahmen können zukünftig grundsätzlich mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Der Verwalter wird damit von der schwierigen Entscheidung darüber entbunden, ob und in welchem Umfang andere Eigentümer beeinträchtigt sind.
Eigentümerversammlungen
Die Durchführung von Eigentümerversammlungen wird deutlich erleichtert. Eigentümerversammlungen sind zukünftig unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer stets beschlussfähig. Die Einladung kann auf elektronischem Wege erfolgen. Überdies können Eigentümer künftig mittels elektronischer Kommunikationsmittel an einer Präsenzversammlung teilnehmen, was die Teilnahme auch abwesender Eigentümer erleichtert.
Dies sind nur ein paar Aspekte aus der umfangreichen Novellierung des Gesetzes. Es bestehen weitergehende grundlegende Änderungen. Für Eigentümer und Verwalter besteht nunmehr erheblicher Schulungsbedarf.
