04.12.2020 Büroimmobilien Berlin: Gesunde Expansion, Cash-Korridor dank BER
Trotz Corona-Auswirkungen sehen Experten eine gesunde Expansion am Berliner Büroimmobilienmarkt. Treiber bleiben eine dynamische Wirtschaftsentwicklung und ein im internationalen Vergleich weiterhin hohes Mietsteigerungspotenzial. Gleichzeitig werden einige Neubauprojekte durch zurückhaltende Finanzierer ausgebremst und viele Anmietungsentscheidungen verzögern sich. Entsprechend ist ein Rückgang im Transaktionsvolumen und zum Teil auch bei der Nachfrage am Mietmarkt zu erwarten.
„Nach wie vor gibt es zu wenig verfügbare Büroflächen in der Hauptstadt. Und auch die Gefahr einer Baublase zeichnet sich nicht ab. Denn die Projektentwicklungspipeline ist zwar stark, sie wird aber auch dringend benötigt und ist noch immer recht übersichtlich“, erklärt Kai Mende, City Lead Berlin bei CBRE.
„In den vergangenen Jahren stiegen die Berliner Büromieten rasant – und die Entwicklung ist noch lange nicht zu Ende. Es gibt noch Luft nach oben: Die Spitzenmieten in Paris sind fast doppelt so hoch – und London liegt gar bei circa 100 Euro pro Quadratmeter. Aber auch andere Städte wie Mailand liegen noch vor Berlin“, erläutert Mende.
Neuer Cash-Korridor dank BER
Vor dem Hintergrund des Anlagedrucks institutioneller Investoren bleibt die Nachfrage nach Büroimmobilien hoch und in Berlin entstehen neue Potenzialräume.
„Durch die Eröffnung des Flughafens BER wird der Fokus vieler Projektentwickler, Investoren und Unternehmen in den nächsten zehn bis 15 Jahren auf dem Korridor zwischen Alexanderplatz und BER liegen, der sogenannte Cash-Korridor. Vor allem die Entwicklungsräume Rummelsburg, Schöneweide, Adlershof und BER Airport werden davon profitieren“, bestätigt Olivia Krebs, Analyst Immobilienresearch der Real I.S. AG.
„Derzeit existiert in Berlin noch kein klassischer Büromarkt in der Peripherie, aber dies könnte sich langfristig durch die Entstehung neuer Potenzialräume mit guter Infrastrukturanbindung ändern. Die Teilmärkte in unmittelbarer Umgebung des BERs werden nachhaltig von der Eröffnung profitieren und eine enorme Aufwertung erfahren. Somit wird erwartet, dass sich die Büroflächennachfrage mehr in Richtung Süden verlagern wird“, ergänzt Krebs.
Nachfragerückgang und schwierige Finanzierungslage
Doch Pandemie und Shutdowns haben dem Berliner Büroimmobilienmarkt 2020 auch zugesetzt. CBRE erwartet einen Rückgang des Transaktionsvolumens und Projektentwickler berichten von zunehmend zurückhaltend agierenden Finanzierern.
„Der in den letzten Jahren sehr gut laufende Berliner Immobilienmarkt hat sich im Laufe des Corona-Jahres etwas zugunsten der Nachfrageseite verschoben. Die Pandemie verursacht einen zumindest temporären Nachfragerückgang durch potenzielle Mieter.
Das werden vor allem die Projektentwickler in den kommenden Monaten bei der Vorvermietung und auch bei der Finanzierung spüren. Projektentwickler, die den Vertrieb in der aktuellen Lage selbst in die Hand nehmen und gezielt passende Kunden ansprechen, sind erfolgreicher“, sagt Stefan Klingsöhr, Geschäftsführer der KLINGSÖHR Unternehmensgruppe. „Zentral sind dabei individuell zugeschnittene Vermarktungskonzepte und eine gute Positionierung des Objekts“, ergänzt Klingsöhr.
Eine aktuelle Umfrage der KLINGSÖHR Unternehmensgruppe unter rund 100 Brancheninsidern zur aktuellen Situation am Berliner Büroimmobilienmarkt hat ergeben, dass mehr als 80 Prozent der Befragten eine gut angebundene Lage einer „teuren“ Top-Lage vorziehen. Aufgrund der aktuellen Corona-Krise erwarten zwei Drittel der Befragten einen gleichbleibenden oder steigenden Flächenbedarf in der Zukunft.
Der Bürostandort im Trendviertel oder eine zentrumsnahe begehrte Top-Lage stellen für die meisten Befragten kein wichtiges Kriterium mehr dar. Die wichtigsten Standortfaktoren eines Büros sind eine gute Erreichbarkeit (82 Prozent) und ausreichend Gastronomie und Nahversorgung (62 Prozent).
„Die Krise zeigt es auf: Nutzerwünsche an Büro- und Gewerbeimmobilien werden immer vielschichtiger und komplexer. 2020 wurden bereits angedeutete Trends beschleunigt. Zum Beispiel entscheidet der Standort nicht mehr allein über die Zukunftsfähigkeit einer Immobilie. Käufer und Mieter achten deutlich stärker auf qualitativ hochwertige Büroimmobilien, die individualisierbar, auf dem neuesten technischen Stand und nachhaltig sind. Büro ist kein Massengeschäft mehr“, erläutert Klingsöhr.
Gewinner sind Alexanderplatz, Adlershof und TXL
Entsprechend wichtig ist auch die Auswahl von passenden Entwicklungsräumen, zumal sich der Markt aktuell in einem massiven Wandel befindet.
„Der Alexanderplatz gewinnt als Bürolage momentan massiv an Bedeutung. Bis 2030 wird der Bürobestand am Alex um 50 Prozent auf fast 600.000 Quadratmeter anwachsen“, sagt Mende.
„Das größte Wertsteigerungspotenzial hat der Büroteilraum Adlershof, da dieser bei den Berliner Nutzern als Wissenschafts- und Technologiepark sowie Medienstandort bereits etabliert ist“, zeigt sich Krebs überzeugt.
„Besonders beliebt bei großen Unternehmen ist derzeit der Potenzialraum Europacity, der sich durch die unmittelbare Nähe zum Hauptbahnhof auszeichnet. In den nächsten zwei Jahrzehnten wird der Forschungs- und Industriepark „Berlin TXL – The Urban Tech Republic“ entstehen sowie ein paar Kilometer weiter westlich die Siemensstadt 2.0. Beide Areale werden langfristig weitere Impulse für die Berliner Stadt- und Büromarktentwicklung generieren“, ergänzt Krebs.
„Mit der wachsenden Bedeutung des Bürostandorts Berlin verändern sich auch die einzelnen Teilmärkte – schlussendlich werden die als CBD und Innenstadt bezeichneten Teilmärkte größer. Aber auch was aus Bürosicht bisher Peripherie war, gewinnt an Relevanz, vor allem das südliche Umland von Potsdam bis zum neuen Flughafen“, resümiert Mende.
„Nach wie vor gibt es zu wenig verfügbare Büroflächen in der Hauptstadt. Und auch die Gefahr einer Baublase zeichnet sich nicht ab. Denn die Projektentwicklungspipeline ist zwar stark, sie wird aber auch dringend benötigt und ist noch immer recht übersichtlich“, erklärt Kai Mende, City Lead Berlin bei CBRE.
„In den vergangenen Jahren stiegen die Berliner Büromieten rasant – und die Entwicklung ist noch lange nicht zu Ende. Es gibt noch Luft nach oben: Die Spitzenmieten in Paris sind fast doppelt so hoch – und London liegt gar bei circa 100 Euro pro Quadratmeter. Aber auch andere Städte wie Mailand liegen noch vor Berlin“, erläutert Mende.
Neuer Cash-Korridor dank BER
Vor dem Hintergrund des Anlagedrucks institutioneller Investoren bleibt die Nachfrage nach Büroimmobilien hoch und in Berlin entstehen neue Potenzialräume.
„Durch die Eröffnung des Flughafens BER wird der Fokus vieler Projektentwickler, Investoren und Unternehmen in den nächsten zehn bis 15 Jahren auf dem Korridor zwischen Alexanderplatz und BER liegen, der sogenannte Cash-Korridor. Vor allem die Entwicklungsräume Rummelsburg, Schöneweide, Adlershof und BER Airport werden davon profitieren“, bestätigt Olivia Krebs, Analyst Immobilienresearch der Real I.S. AG.
„Derzeit existiert in Berlin noch kein klassischer Büromarkt in der Peripherie, aber dies könnte sich langfristig durch die Entstehung neuer Potenzialräume mit guter Infrastrukturanbindung ändern. Die Teilmärkte in unmittelbarer Umgebung des BERs werden nachhaltig von der Eröffnung profitieren und eine enorme Aufwertung erfahren. Somit wird erwartet, dass sich die Büroflächennachfrage mehr in Richtung Süden verlagern wird“, ergänzt Krebs.
Nachfragerückgang und schwierige Finanzierungslage
Doch Pandemie und Shutdowns haben dem Berliner Büroimmobilienmarkt 2020 auch zugesetzt. CBRE erwartet einen Rückgang des Transaktionsvolumens und Projektentwickler berichten von zunehmend zurückhaltend agierenden Finanzierern.
„Der in den letzten Jahren sehr gut laufende Berliner Immobilienmarkt hat sich im Laufe des Corona-Jahres etwas zugunsten der Nachfrageseite verschoben. Die Pandemie verursacht einen zumindest temporären Nachfragerückgang durch potenzielle Mieter.
Das werden vor allem die Projektentwickler in den kommenden Monaten bei der Vorvermietung und auch bei der Finanzierung spüren. Projektentwickler, die den Vertrieb in der aktuellen Lage selbst in die Hand nehmen und gezielt passende Kunden ansprechen, sind erfolgreicher“, sagt Stefan Klingsöhr, Geschäftsführer der KLINGSÖHR Unternehmensgruppe. „Zentral sind dabei individuell zugeschnittene Vermarktungskonzepte und eine gute Positionierung des Objekts“, ergänzt Klingsöhr.
Eine aktuelle Umfrage der KLINGSÖHR Unternehmensgruppe unter rund 100 Brancheninsidern zur aktuellen Situation am Berliner Büroimmobilienmarkt hat ergeben, dass mehr als 80 Prozent der Befragten eine gut angebundene Lage einer „teuren“ Top-Lage vorziehen. Aufgrund der aktuellen Corona-Krise erwarten zwei Drittel der Befragten einen gleichbleibenden oder steigenden Flächenbedarf in der Zukunft.
Der Bürostandort im Trendviertel oder eine zentrumsnahe begehrte Top-Lage stellen für die meisten Befragten kein wichtiges Kriterium mehr dar. Die wichtigsten Standortfaktoren eines Büros sind eine gute Erreichbarkeit (82 Prozent) und ausreichend Gastronomie und Nahversorgung (62 Prozent).
„Die Krise zeigt es auf: Nutzerwünsche an Büro- und Gewerbeimmobilien werden immer vielschichtiger und komplexer. 2020 wurden bereits angedeutete Trends beschleunigt. Zum Beispiel entscheidet der Standort nicht mehr allein über die Zukunftsfähigkeit einer Immobilie. Käufer und Mieter achten deutlich stärker auf qualitativ hochwertige Büroimmobilien, die individualisierbar, auf dem neuesten technischen Stand und nachhaltig sind. Büro ist kein Massengeschäft mehr“, erläutert Klingsöhr.
Gewinner sind Alexanderplatz, Adlershof und TXL
Entsprechend wichtig ist auch die Auswahl von passenden Entwicklungsräumen, zumal sich der Markt aktuell in einem massiven Wandel befindet.
„Der Alexanderplatz gewinnt als Bürolage momentan massiv an Bedeutung. Bis 2030 wird der Bürobestand am Alex um 50 Prozent auf fast 600.000 Quadratmeter anwachsen“, sagt Mende.
„Das größte Wertsteigerungspotenzial hat der Büroteilraum Adlershof, da dieser bei den Berliner Nutzern als Wissenschafts- und Technologiepark sowie Medienstandort bereits etabliert ist“, zeigt sich Krebs überzeugt.
„Besonders beliebt bei großen Unternehmen ist derzeit der Potenzialraum Europacity, der sich durch die unmittelbare Nähe zum Hauptbahnhof auszeichnet. In den nächsten zwei Jahrzehnten wird der Forschungs- und Industriepark „Berlin TXL – The Urban Tech Republic“ entstehen sowie ein paar Kilometer weiter westlich die Siemensstadt 2.0. Beide Areale werden langfristig weitere Impulse für die Berliner Stadt- und Büromarktentwicklung generieren“, ergänzt Krebs.
„Mit der wachsenden Bedeutung des Bürostandorts Berlin verändern sich auch die einzelnen Teilmärkte – schlussendlich werden die als CBD und Innenstadt bezeichneten Teilmärkte größer. Aber auch was aus Bürosicht bisher Peripherie war, gewinnt an Relevanz, vor allem das südliche Umland von Potsdam bis zum neuen Flughafen“, resümiert Mende.
