07.12.2020 Logistikmarkt bleibt ein wichtiges Standbein für die Wirtschaft
Nach Analysen von Aengevelt Research lässt sich der Logistikmarkt in Deutschland ungeachtet der Pandemie auch in diesem Jahr als rekordverdächtig beschreiben: Mit über 2,1 Mio. m² Logistikflächenumsatz wurde im dritten Quartal das beste Ergebnis der letzten zehn Jahre registriert. Insgesamt umfasst der Flächenumsatz des laufenden Jahres (Q1-Q3 2020) bislang gut 5 Mio. m². Damit wurde trotz - oder gerade wegen? - Corona der im Vorjahr aufgestellte Rekord nur um knapp 5% verfehlt. Der 10-Jahres-Durchschnitt (Ø Q1-Q3 2010–2019: rd. 4,38 Mio. m² p.a.) hingegen wurde sogar um 15% übertroffen. Doch ähnlich wie in den anderen Assetklassen müssen auch die Akteure des Logistikmarktes differenziert betrachtet werden, denn hier gibt es ebenfalls Gewinner und Verlierer.
Starke Veränderungen innerhalb der Teilsegmente
• Trotz der aktuellen schlechten Lage des stationären Einzelhandels wächst der Logistikflächenumsatz von Handelsunternehmen in den ersten drei Quartalen 2020 im Vergleich zu 2019 mit einem Plus von rd. 360.000 m² bzw. einem Zuwachs von 8,5% leicht auf rd. 1.845.000 m² an.
• Dass die hohen Flächenumsätze des gesamten Handelssegmentes nicht nur gehalten werden konnten, sondern sogar gestiegen sind, ist nach Analysen von Aengevelt Research vor allem einer deutlich anziehenden Flächennachfrage seitens des Online-Handels und der Lebensmittelbranche zu verdanken. Diese Entwicklung hat sich bereits seit Längerem abgezeichnet und wurde Corona-bedingt beschleunigt. Dies wird sich auch weiter fortsetzen: So ergab eine Umfrage des Bundesverbandes E-Commerce und Versandhandel Deutschland Anfang Juli 2020, dass jeder zweite Konsument in Zukunft verstärkt auf den Online-Handel ausweichen wird.
• Demgegenüber verzeichneten das produzierende Gewerbe und die Industrie in den ersten drei Quartalen 2020 aufgrund nach wie vor stark sinkender Absatz- und Exportzahlen massive Einbrüche: Wurden von diesen Branchen in den ersten drei Quartalen 2019 noch etwa 2,1 Mio. m² bzw. über 40% des gesamten Logistikflächenumsatzes erzielt, waren es in den ersten neun Monaten 2020 nur noch knapp ein Viertel bzw. rd. 1,2 Mio. m².
Regionsspezifische Unterschiede
Doch nicht nur die Teilsegmente des deutschen Logistikmarktes weisen unterschiedliche Entwicklungen im Zuge der Pandemie auf. Auch die jeweiligen Logistikregionen variieren sehr stark im Bezug auf Wachstum und Schrumpfung:
• Besonders beeindruckend schaffen es im bisherigen Jahresverlauf die Städte Hamburg und Leipzig sowie die Metropolregion Ruhrgebiet durch das Krisenjahr 2020. Hier werden im Vergleich zum Vorjahreszeitraum in den ersten drei Quartalen Zuwächse von bis zu 124.000 m² (Hamburg) erreicht. Das Ruhrgebiet mit 116.000 m² und die Stadt Leipzig mit 94.000 m² Flächenumsatzsteigerung liegen dicht dahinter.
• Die beiden Städte Berlin und München erlitten 2020 zwar einen Rückgang des Flächenumsatzes von 19% bzw. 30%. Indessen verzeichneten beiden Städte im Vorjahreszeitraum 2019 einen überdurchschnittlich hohen Zuwachs des Flächenumsatzes. Vor diesem Hintergrund sind die Flächenrückgänge in beiden Städten im bisherigen Jahresverlauf 2020 zu relativieren.
• Im Gegensatz zum Flächenumsatz entwickeln sich die Spitzenmieten für Lager- und Logistikflächen in den analysierten Städten und Regionen seit 2018 ausnahmslos ansteigend. Besonders stark stiegen die Mieten von 2018 bis 2020 im Ruhrgebiet (+15,6%), in Berlin (+11,5%) und in Leipzig (+10,7%). Die Spitzenmieten in München weisen mit 4,4% den geringsten Anstieg von 2018 bis 2020 auf, allerdings werden hier auch traditionell die höchsten Spitzenmieten verzeichnet.
Ausblick
„Es wird deutlich, dass das Geschehen am Logistikmarkt sowohl von den Entwicklungen in den verschiedenen Teilsegmenten als auch in den jeweiligen Standorten/Regionen bestimmt wird. Zudem wird der Logistikmarkt vom weiteren Verlauf der Corona-Krise geprägt und davon, wie schnell sich die deutsche Wirtschaft hinsichtlich Einzelhandels- und Exportumsätzen, Absatzzahlen der Automobilbranche und der Konsumgüterindustrie etc. wieder erholt“, fasst Matthias Brinkmann von Aengevelt Research die verschiedenen Einflussfaktoren zusammen.
Für das letzte Quartal 2020 prognostiziert Aengevelt Research einen Logistikflächenumsatz um 1,5 Mio. m². Auf das Jahr 2020 gesehen entspräche dies einem Gesamtflächenumsatz von rd. 6,5 Mio. m². Dieser Wert läge lediglich 5% unter dem 2019er Ergebnis sowie knapp 3% unter dem 5-Jahres-Mittel (Ø 2015-2019: rd. 6,7 Mio. m² p.a.).
Brinkmann: „Die Verluste einiger Teilsegmente bzw. Regionen werden durch Zugewinne anderer Akteure bzw. Regionen nahezu komplett kompensiert. Zusätzlich zeichnet sich aufgrund der weiterhin hohen Nachfrage und der knappen Angebotssituation von Lager- und Logistikflächen vor allem in Ballungsräumen aktuell keine deutliche Entspannung des Marktes ab. Dadurch ist auch in den nächsten Quartalen von einer Steigerung der Mietpreise auszugehen.“
Für Matthias Brinkmann zeigt sich das Logistiksegment trotz Pandemie damit überaus robust. „Der deutsche Logistikmarkt ist und bleibt ein beständiges und wichtiges Standbein für die deutsche Wirtschaft und die Immobilienbranche“, so sein Fazit.
Starke Veränderungen innerhalb der Teilsegmente
• Trotz der aktuellen schlechten Lage des stationären Einzelhandels wächst der Logistikflächenumsatz von Handelsunternehmen in den ersten drei Quartalen 2020 im Vergleich zu 2019 mit einem Plus von rd. 360.000 m² bzw. einem Zuwachs von 8,5% leicht auf rd. 1.845.000 m² an.
• Dass die hohen Flächenumsätze des gesamten Handelssegmentes nicht nur gehalten werden konnten, sondern sogar gestiegen sind, ist nach Analysen von Aengevelt Research vor allem einer deutlich anziehenden Flächennachfrage seitens des Online-Handels und der Lebensmittelbranche zu verdanken. Diese Entwicklung hat sich bereits seit Längerem abgezeichnet und wurde Corona-bedingt beschleunigt. Dies wird sich auch weiter fortsetzen: So ergab eine Umfrage des Bundesverbandes E-Commerce und Versandhandel Deutschland Anfang Juli 2020, dass jeder zweite Konsument in Zukunft verstärkt auf den Online-Handel ausweichen wird.
• Demgegenüber verzeichneten das produzierende Gewerbe und die Industrie in den ersten drei Quartalen 2020 aufgrund nach wie vor stark sinkender Absatz- und Exportzahlen massive Einbrüche: Wurden von diesen Branchen in den ersten drei Quartalen 2019 noch etwa 2,1 Mio. m² bzw. über 40% des gesamten Logistikflächenumsatzes erzielt, waren es in den ersten neun Monaten 2020 nur noch knapp ein Viertel bzw. rd. 1,2 Mio. m².
Regionsspezifische Unterschiede
Doch nicht nur die Teilsegmente des deutschen Logistikmarktes weisen unterschiedliche Entwicklungen im Zuge der Pandemie auf. Auch die jeweiligen Logistikregionen variieren sehr stark im Bezug auf Wachstum und Schrumpfung:
• Besonders beeindruckend schaffen es im bisherigen Jahresverlauf die Städte Hamburg und Leipzig sowie die Metropolregion Ruhrgebiet durch das Krisenjahr 2020. Hier werden im Vergleich zum Vorjahreszeitraum in den ersten drei Quartalen Zuwächse von bis zu 124.000 m² (Hamburg) erreicht. Das Ruhrgebiet mit 116.000 m² und die Stadt Leipzig mit 94.000 m² Flächenumsatzsteigerung liegen dicht dahinter.
• Die beiden Städte Berlin und München erlitten 2020 zwar einen Rückgang des Flächenumsatzes von 19% bzw. 30%. Indessen verzeichneten beiden Städte im Vorjahreszeitraum 2019 einen überdurchschnittlich hohen Zuwachs des Flächenumsatzes. Vor diesem Hintergrund sind die Flächenrückgänge in beiden Städten im bisherigen Jahresverlauf 2020 zu relativieren.
• Im Gegensatz zum Flächenumsatz entwickeln sich die Spitzenmieten für Lager- und Logistikflächen in den analysierten Städten und Regionen seit 2018 ausnahmslos ansteigend. Besonders stark stiegen die Mieten von 2018 bis 2020 im Ruhrgebiet (+15,6%), in Berlin (+11,5%) und in Leipzig (+10,7%). Die Spitzenmieten in München weisen mit 4,4% den geringsten Anstieg von 2018 bis 2020 auf, allerdings werden hier auch traditionell die höchsten Spitzenmieten verzeichnet.
Ausblick
„Es wird deutlich, dass das Geschehen am Logistikmarkt sowohl von den Entwicklungen in den verschiedenen Teilsegmenten als auch in den jeweiligen Standorten/Regionen bestimmt wird. Zudem wird der Logistikmarkt vom weiteren Verlauf der Corona-Krise geprägt und davon, wie schnell sich die deutsche Wirtschaft hinsichtlich Einzelhandels- und Exportumsätzen, Absatzzahlen der Automobilbranche und der Konsumgüterindustrie etc. wieder erholt“, fasst Matthias Brinkmann von Aengevelt Research die verschiedenen Einflussfaktoren zusammen.
Für das letzte Quartal 2020 prognostiziert Aengevelt Research einen Logistikflächenumsatz um 1,5 Mio. m². Auf das Jahr 2020 gesehen entspräche dies einem Gesamtflächenumsatz von rd. 6,5 Mio. m². Dieser Wert läge lediglich 5% unter dem 2019er Ergebnis sowie knapp 3% unter dem 5-Jahres-Mittel (Ø 2015-2019: rd. 6,7 Mio. m² p.a.).
Brinkmann: „Die Verluste einiger Teilsegmente bzw. Regionen werden durch Zugewinne anderer Akteure bzw. Regionen nahezu komplett kompensiert. Zusätzlich zeichnet sich aufgrund der weiterhin hohen Nachfrage und der knappen Angebotssituation von Lager- und Logistikflächen vor allem in Ballungsräumen aktuell keine deutliche Entspannung des Marktes ab. Dadurch ist auch in den nächsten Quartalen von einer Steigerung der Mietpreise auszugehen.“
Für Matthias Brinkmann zeigt sich das Logistiksegment trotz Pandemie damit überaus robust. „Der deutsche Logistikmarkt ist und bleibt ein beständiges und wichtiges Standbein für die deutsche Wirtschaft und die Immobilienbranche“, so sein Fazit.
