10.12.2020 Immobilienfinanzierung: DIFI steigt, Wohnen und Logistik profitieren
Der Deutsche Immobilienfinanzierungsindex (DIFI) von JLL und dem ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung, der vierteljährliche Stimmungsindikator für gewerbliche Immobilienfinanzierungen in Deutschland, ist im 4. Quartal 2020 zum zweiten Mal in Folge gestiegen. Mit einem Plus von 12,5 Punkten gegenüber dem Vorquartal notiert der Indexstand bei -23,5 Punkten und liegt damit nur noch geringfügig unter dem Vor-Corona-Niveau Anfang 2020 (Q1 2020: -18,5 Punkte).
„In der nunmehr dritten DIFI-Umfrage nach Beginn der Corona-Krise haben sich die Einschätzungen der befragten Experten/-innen zur Finanzierungssituation der vergangenen sechs Monate um 22,0 Punkte und damit deutlich verbessert. Leichter Optimismus gegenüber der letzten Umfrage ist auch bei der Einschätzung der Finanzierungserwartungen für die nächsten sechs Monate auszumachen: gegenüber dem 3. Quartal 2020 ist ein Plus von 3,0 Punkten zu bilanzieren“, so Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Anke Herz weiter: „Trotz dieser Verbesserungen gilt nach wie vor festzuhalten: Für die Befragten verbleiben die aktuelle Lage genauso wie die Erwartungen im Bereich gewerblichen Immobilienfinanzierungen mit - 29,6 Punkten bzw. - 17,4 Punkten noch deutlich im negativen Bereich.“
Logistik und Wohnen profitieren vom aktuellen Umfeld
Nach wie vor zeigen sich deutliche Unterschiede in der Einschätzung der einzelnen Nutzungsarten. „Erfreulich dabei ist, dass die aktuelle Finanzierungssituation der Nutzungsklassen ohne Ausnahme per Saldo besser eingeschätzt wird als drei Monate zuvor“, so Anke Herz. Im Einzelnen glauben allerdings die wenigsten der Befragten, dass die Finanzierungssituation bei „Büro“ und „Einzelhandel“ sich verbessert hat, bei „Hotel“ sogar keiner der Befragten. Frank Brückbauer, Department International Finance and Financial Management, ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung, führt aus: „Der jeweils verbesserte Teilsaldo der Nutzungsklassen Büro, Einzelhandel und Hotel ist größtenteils darauf zurückzuführen, dass ein bedeutender Teil der Befragten aktuell nicht mehr davon ausgeht, dass sich die Finanzierungssituation in den jeweiligen Nutzungsarten in den letzten sechs Monaten verschlechtert hat. Die Erwartungen für das kommende halbe Jahr bleiben dabei allerdings per Saldo deutlich im Minus.“
„Die Bereiche Wohnen und vor allem Logistik, die sich als vermeintlich krisenfest und deswegen in der Krise als besonders relevant erweisen bzw. so wahrgenommen werden, können bei der Einschätzung sowohl der Finanzierungssituation als auch der -erwartung weiter deutlich punkten“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Die beiden Nutzungsklassen würden in der aktuellen Umfrage entsprechend deutlich optimistischer bewertet als noch im Vorquartal. Die aktuelle Finanzierungssituation in beiden Nutzungsarten wird aktuell sogar besser eingeschätzt als vor Beginn der Corona-Krise. Mit 29,4 Punkten erreicht die Logistik den höchsten Saldo seit dem Jahresbeginn 2016.
Keine nachhaltige Verbesserung der Refinanzierungsbedingungen in Sicht
Ein differenziertes Bild ergab auch die Einschätzung der Refinanzierungsmärkte. Im positiven Bereich notieren die Erwartungen der Instrumente „Einlagen“ (0,1 Punkte) und „Pfandbriefe“ (17,9 Punkte), auch werden sie im Vergleich zum Vorquartal optimistischer eingeschätzt. Negative Salden ergab die DIFI-Umfrage für „unbesicherte Schuldverschreibungen“ (-32,0 Punkte), „Mortgage Backed Securities“ (-26,0 Punkte) und „Immobilienaktien“ (-8,3 Punkte).
Auch die Kapitaldienstfähigkeit der Kreditnehmer ist abhängig von der Nutzungsklasse
„Die gesamtwirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise hinterlassen immer deutlicher ihre Spuren auch bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen. Aus diesem Grund wurde in der DIFI-Umfrage Q4 2020 auch die Frage gestellt: Wie beeinträchtigt die Krise die Kapitaldienstfähigkeit der Kreditnehmer von gewerblichen Immobilienfinanzierungen? Wie wirkt sie sich auf die NPL-Quoten der finanzierenden Banken aus?“, so Anke Herz. Und weiter: „Den von steigenden NPL-Quoten betroffenen Banken stehen verschiedene Lösungsansätze zur Verfügung. Von den befragten Experten/-innen wollten wir daher auch wissen, für wie wahrscheinlich sie ihren Einsatz halten.“
Laut Einschätzung der Experten/-innen ist die Kapitaldienstfähigkeit der Kreditnehmer von gewerblichen Immobilienfinanzierungen in den Nutzungsarten „Wohnen“, „Logistik“ und im „lebensmittelgeankertem Einzelhandel“ am wenigsten beeinträchtigt. Mehr als zwei Drittel der Befragten schätzt die bisherigen Auswirkungen der Corona-Krise auf die Kapitaldienstfähigkeiten dieser Nutzungsarten als sehr gering oder gering ein. Mit Blick auf die nächsten zwölf Monate erwarten die Experten/-innen zwar eine höhere Beeinträchtigung, allerdings beurteilen sie den Ausblick nur unwesentlich schlechter. Die Auswirkungen auf die NPL-Quoten mit Blick auf die genannten Nutzungsarten fallen dementsprechend nur marginal ins Gewicht.
Am stärksten beeinträchtigt ist die Kapitaldienstfähigkeit der Kreditnehmer von gewerblichen Immobilienfinanzierungen in der Nutzungsart „Hotel“. Die Befragten gehen deswegen auch von entsprechend hohen Auswirkungen auf die NPL-Quoten aus. Die Nutzungsart „Hotel (Freizeit)“ wird dabei weniger negativ eingeschätzt als „Hotel (Business)“. Auch für die beiden Hotel-Assetklassen erwarten die Befragten auf Sicht von zwölf Monaten eine stärkere Beeinträchtigung der Kapitaldienstfähigkeit und dementsprechend stärkere Auswirkungen auf die NPL-Quoten der Banken als dies aktuell der Fall ist.
Für den Fall, dass NPL-Quoten stark ansteigen, kommen für die Experten/-innen grundsätzlich alle abgefragten Lösungsalternativen in Frage. Auf Portfolioebene weisen die meisten Befragten aktuell der Alternative „Zuwarten“ eine mittlere bis sehr hohe Wahrscheinlichkeit zu. Auf Sicht von zwölf Monaten ist dies für die Alternative „Restrukturierung“ der Fall.
Mit Blick auf institutsweite Ansätze halten die meisten Befragten aktuell und auf Sicht von zwölf Monaten die Alternative „Einschränkung des Neugeschäfts“ für mittel bis sehr wahrscheinlich.
„In der nunmehr dritten DIFI-Umfrage nach Beginn der Corona-Krise haben sich die Einschätzungen der befragten Experten/-innen zur Finanzierungssituation der vergangenen sechs Monate um 22,0 Punkte und damit deutlich verbessert. Leichter Optimismus gegenüber der letzten Umfrage ist auch bei der Einschätzung der Finanzierungserwartungen für die nächsten sechs Monate auszumachen: gegenüber dem 3. Quartal 2020 ist ein Plus von 3,0 Punkten zu bilanzieren“, so Anke Herz, Team Leader Debt Advisory JLL Germany. Anke Herz weiter: „Trotz dieser Verbesserungen gilt nach wie vor festzuhalten: Für die Befragten verbleiben die aktuelle Lage genauso wie die Erwartungen im Bereich gewerblichen Immobilienfinanzierungen mit - 29,6 Punkten bzw. - 17,4 Punkten noch deutlich im negativen Bereich.“
Logistik und Wohnen profitieren vom aktuellen Umfeld
Nach wie vor zeigen sich deutliche Unterschiede in der Einschätzung der einzelnen Nutzungsarten. „Erfreulich dabei ist, dass die aktuelle Finanzierungssituation der Nutzungsklassen ohne Ausnahme per Saldo besser eingeschätzt wird als drei Monate zuvor“, so Anke Herz. Im Einzelnen glauben allerdings die wenigsten der Befragten, dass die Finanzierungssituation bei „Büro“ und „Einzelhandel“ sich verbessert hat, bei „Hotel“ sogar keiner der Befragten. Frank Brückbauer, Department International Finance and Financial Management, ZEW – Leibniz-Zentrum für Europäische Wirtschaftsforschung, führt aus: „Der jeweils verbesserte Teilsaldo der Nutzungsklassen Büro, Einzelhandel und Hotel ist größtenteils darauf zurückzuführen, dass ein bedeutender Teil der Befragten aktuell nicht mehr davon ausgeht, dass sich die Finanzierungssituation in den jeweiligen Nutzungsarten in den letzten sechs Monaten verschlechtert hat. Die Erwartungen für das kommende halbe Jahr bleiben dabei allerdings per Saldo deutlich im Minus.“
„Die Bereiche Wohnen und vor allem Logistik, die sich als vermeintlich krisenfest und deswegen in der Krise als besonders relevant erweisen bzw. so wahrgenommen werden, können bei der Einschätzung sowohl der Finanzierungssituation als auch der -erwartung weiter deutlich punkten“, so Helge Scheunemann, Head of Research JLL Germany. Die beiden Nutzungsklassen würden in der aktuellen Umfrage entsprechend deutlich optimistischer bewertet als noch im Vorquartal. Die aktuelle Finanzierungssituation in beiden Nutzungsarten wird aktuell sogar besser eingeschätzt als vor Beginn der Corona-Krise. Mit 29,4 Punkten erreicht die Logistik den höchsten Saldo seit dem Jahresbeginn 2016.
Keine nachhaltige Verbesserung der Refinanzierungsbedingungen in Sicht
Ein differenziertes Bild ergab auch die Einschätzung der Refinanzierungsmärkte. Im positiven Bereich notieren die Erwartungen der Instrumente „Einlagen“ (0,1 Punkte) und „Pfandbriefe“ (17,9 Punkte), auch werden sie im Vergleich zum Vorquartal optimistischer eingeschätzt. Negative Salden ergab die DIFI-Umfrage für „unbesicherte Schuldverschreibungen“ (-32,0 Punkte), „Mortgage Backed Securities“ (-26,0 Punkte) und „Immobilienaktien“ (-8,3 Punkte).
Auch die Kapitaldienstfähigkeit der Kreditnehmer ist abhängig von der Nutzungsklasse
„Die gesamtwirtschaftlichen Folgen der Corona-Krise hinterlassen immer deutlicher ihre Spuren auch bei gewerblichen Immobilienfinanzierungen. Aus diesem Grund wurde in der DIFI-Umfrage Q4 2020 auch die Frage gestellt: Wie beeinträchtigt die Krise die Kapitaldienstfähigkeit der Kreditnehmer von gewerblichen Immobilienfinanzierungen? Wie wirkt sie sich auf die NPL-Quoten der finanzierenden Banken aus?“, so Anke Herz. Und weiter: „Den von steigenden NPL-Quoten betroffenen Banken stehen verschiedene Lösungsansätze zur Verfügung. Von den befragten Experten/-innen wollten wir daher auch wissen, für wie wahrscheinlich sie ihren Einsatz halten.“
Laut Einschätzung der Experten/-innen ist die Kapitaldienstfähigkeit der Kreditnehmer von gewerblichen Immobilienfinanzierungen in den Nutzungsarten „Wohnen“, „Logistik“ und im „lebensmittelgeankertem Einzelhandel“ am wenigsten beeinträchtigt. Mehr als zwei Drittel der Befragten schätzt die bisherigen Auswirkungen der Corona-Krise auf die Kapitaldienstfähigkeiten dieser Nutzungsarten als sehr gering oder gering ein. Mit Blick auf die nächsten zwölf Monate erwarten die Experten/-innen zwar eine höhere Beeinträchtigung, allerdings beurteilen sie den Ausblick nur unwesentlich schlechter. Die Auswirkungen auf die NPL-Quoten mit Blick auf die genannten Nutzungsarten fallen dementsprechend nur marginal ins Gewicht.
Am stärksten beeinträchtigt ist die Kapitaldienstfähigkeit der Kreditnehmer von gewerblichen Immobilienfinanzierungen in der Nutzungsart „Hotel“. Die Befragten gehen deswegen auch von entsprechend hohen Auswirkungen auf die NPL-Quoten aus. Die Nutzungsart „Hotel (Freizeit)“ wird dabei weniger negativ eingeschätzt als „Hotel (Business)“. Auch für die beiden Hotel-Assetklassen erwarten die Befragten auf Sicht von zwölf Monaten eine stärkere Beeinträchtigung der Kapitaldienstfähigkeit und dementsprechend stärkere Auswirkungen auf die NPL-Quoten der Banken als dies aktuell der Fall ist.
Für den Fall, dass NPL-Quoten stark ansteigen, kommen für die Experten/-innen grundsätzlich alle abgefragten Lösungsalternativen in Frage. Auf Portfolioebene weisen die meisten Befragten aktuell der Alternative „Zuwarten“ eine mittlere bis sehr hohe Wahrscheinlichkeit zu. Auf Sicht von zwölf Monaten ist dies für die Alternative „Restrukturierung“ der Fall.
Mit Blick auf institutsweite Ansätze halten die meisten Befragten aktuell und auf Sicht von zwölf Monaten die Alternative „Einschränkung des Neugeschäfts“ für mittel bis sehr wahrscheinlich.
