21.12.2020 Immobilienmarkt Düsseldorf trotz der Krise mit Dynamik
Nach Analysen von Aengevelt Research bleibt die Attraktivität der NRW-Landeshauptstadt als Immobilienstandort im nationalen und internationalen Wettbewerb hoch: So stieg in den Jahren 2014 bis 2018 die Bevölkerungszahl in Düsseldorf um rd. 22.700 auf 642.000 Einwohner (+3,7%). Bis Ende 2019 stellte sich die Zahl auf rd. 646.000 Einwohner (Stand: 31.12.2019) und wird nach Prognosen der "Regionalisierten Bevölkerungsvorausberechnung 2018 bis 2040/2060 für Nordrhein-Westfalen“ bis 2040 weiter auf rd. 704.000 EW steigen.
• Auch die Anzahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten in Düsseldorf stieg in den letzten Jahren mit konstanten Wachstumsraten von über 2% auf rd. 433.700 Beschäftigte (Stand: März 2020). Ähnlich sieht es mit der Bürobeschäftigung aus. Von den knapp 90% der Beschäftigten, die im Dienstleistungsbereich tätig sind, sind rd. 206.000 im Büro tätig (47,5% bezogen auf die Gesamtbeschäftigung).
Allerdings stieg mit Einsetzen der Corona-Krise die Arbeitslosenquote in Düsseldorf von März 2020 bis November 2020 von 6,6% auf 8,0%, im August sogar kurzzeitig auf 8,5%. Gleichzeitig reduzierten sich die gemeldeten Arbeitsstellen in Düsseldorf im gleichen Zeitraum um knapp 30% (von rd. 5.200 auf rd. 3.700). Indessen ist hier von überwiegend temporären Effekten aufgrund der aktuell vorherrschenden Pandemie auszugehen.
• Im ersten Halbjahr 2020 sanken in Düsseldorf die Baugenehmigungen für Wohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 33% (von 1.067 auf 712 genehmigte Wohnungen). Bis Oktober 2020 wurden indessen weitere 1.666 Wohnungen genehmigt, so dass sich der Abstand zum Vorjahreszeitraum (Januar bis Oktober) auf lediglich -4% verringerte. Allerdings wurden 2019 in den letzten zwei Monaten weitere 1.272 Wohnungen genehmigt, was zu einer überdurchschnittlichen Gesamtgenehmigungszahl von 3.742 Wohnungen führte. Um dieses Niveau zu halten, müssten 2020 in den letzten beiden Monaten November und Dezember weitere knapp 1.400 Wohnungen genehmigt werden. Das ist angesichts der aktuellen Situation unwahrscheinlich, so dass für 2020 von insgesamt geringeren Genehmigungszahlen auszugehen ist. Damit zeichnet sich keine Entspannung am Düsseldorfer Wohnungsmarkt ab, zumal der Schwerpunkt des Wohnungsneubaus unverändert auf den gehobenen Miet- und Kaufpreiskategorien liegt.
• Insgesamt ist und bleibt Düsseldorf attraktiver Wirtschafts- und Immobilienstandort. Verbunden mit dem wachstumsaffinen und differenzierten Arbeitsplatzangebot, der exzellenten Infrastrukturgüte und -dichte, der optimalen Erreichbarkeit von Millionen kaufkraftstarker Verbraucher und ihrer finanziellen Solidität bietet die Landeshauptstadt Düsseldorf damit beste Voraussetzungen für Immobilieninvestitionen.
Differenzierung des Investmentmarktes
• „Der Düsseldorfer Investmentmarkt (Wohn- und Gewerbeinvestments) ist auch 2020 von einer hohen Dynamik geprägt, wird aber voraussichtlich deutlich unter der Rekordmarke des Vorjahres von über 5 Mrd. € bleiben“, beschreibt Oliver Lederer, Teamleiter Investment & Development von Aengevelt Düsseldorf, das Marktgeschehen und führt weiter aus: „Dennoch rechnen wir für das Gesamtjahr 2020 mit einem starken Investmentergebnis jenseits der 3,5-Mrd.-Marke und das trotz Corona.“ Dadurch würde auch das 10-Jahresmittel (Ø 2010-2019: rd. 3,0 Mrd. € p.a.) klar übertroffen.
• Dabei machen allein fünf im ersten Halbjahr erfolgte Objekt-Verkäufe im Segment der Büroinvestments mit jeweils mehr als 150 Mio. € Transaktionsvolumen mit zusammen über 1 Mrd. € knapp 30% des gesamten Investmentvolumens 2020 aus.
Zugleich bestätigt die Entwicklung der Spitzenrendite für Büroobjekte, die im Jahresverlauf trotz der anhaltenden Krisensituation noch einmal um 15 bzw. 20 Basispunkte nachgegeben hat und auf 2,9% p.a. für Bürogebäude in Top-Citylage gesunken ist, dass nach wie vor ein deutlicher Nachfrageüberhang nach Core Objekten besteht.
• Lagedifferenziert ist die Düsseldorfer Peripherie der große Gewinner. Während alle städtischen Lagen kleinere Einbußen von rd. 2-3% des Marktanteils verzeichnen, steigerte sich der Investmentmarktanteil im Düsseldorfer Umland zum Vorjahr von rd. 10% auf über 15%. Mit eine der größten Transaktionen war dabei die von SDK erworbene Esprit-Europazentrale in Ratingen mit rd. 20.600 m² Bürofläche und einem geschätzten Kaufpreis von ca. 60 Mio. €.
• Neben den gewerblichen Investments spielt in Düsseldorf das Wohninvestmentsegment traditionell eine große Rolle. Durch die Pandemie wurde dieser Trend nochmals deutlich verstärkt. „Angesichts der anhaltend hohen Nachfrage nach qualifizierten Wohninvestments sind auch hier die Spitzenrenditen weiter gesunken und stellen sich in Düsseldorf auf etwa 3% p.a. für Top-Objekte“, beschreibt Oliver Lederer die Entwicklung und ergänzt: „Dabei spiegelt das durchschnittliche Transaktionsvolumen im Wohninvestmentsegment in Höhe von rd. 700 Mio. € p.a. nicht die tatsächliche Nachfrage wider, sondern das knappe Angebot und die nach wie vor geringe Abgabebereitschaft der Bestandshalter.“
• Anders stellt sich die Situation für den stationären Einzelhandel dar, der mit am stärksten von der Krise getroffen wurde: Die Pandemie hat hier die bereits seit Jahren einsetzenden Negativtrends noch einmal deutlich verstärkt. Besonders die Innenstädte leiden stark unter dieser Situation und verzeichnen zunehmende Leerstände, auch in Düsseldorf. Lederer: „Entsprechend werden Einzelhandelsobjekte, insbesondere jenseits der Top-Einkaufslagen, von Investoren sehr genau hinsichtlich Nachvermietbarkeit, möglicher Nachnutzungskonzepte, notwendiger Modernisierungsmaßnahmen etc. geprüft und die Kaufpreismultiplikatoren darauf angepasst.“
• Hotels sind ebenfalls sehr stark von der Corona-Krise betroffen: Die Auslastungsquote wird – auch aufgrund des erneuten Lockdowns – weiter niedrig bleiben. Betroffen davon sind insbesondere kleinere, in die Jahre gekommene und oftmals inhabergeführte Einzel-Hotels, die bereits vor der Krise Probleme hatten, sich gegen die großen Budget-Hotelketten zu behaupten. „Allerdings bieten sich für die Eigentümer dieser häufig innerstädtisch gut gelegenen Liegenschaften Chancen durch die Umnutzung in Studenten-, Flüchtlings- oder Seniorenheime bis hin zu Mikroapartments und Boarding-Häuser – entweder in Eigenregie oder durch den in der Regel sinnvolleren Verkauf an darauf spezialisierte Projektentwickler und Investoren. Aktuell sehen wir hier eine rege Nachfrage und die Möglichkeit, attraktive Verkaufspreise zu erzielen“, berichtet Lederer.
Ausblick
„Die Stabilität der Investmentmärkte begründet sich in dem grundsätzlichen Vertrauen der Investoren in die Nachhaltigkeit von Sachwerten und hier insbesondere Immobilienanlagen, zumal Alternativen nach wie vor Mangelware sind“, erläutert Oliver Lederer.
Vor diesem Hintergrund und den insgesamt weiterhin guten Rahmenbedingungen prognostiziert Aengevelt auch für 2021 – ungeachtet der immer noch vorhandenen Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Covid-19 Pandemie - eine anhaltende Dynamik am Düsseldorfer Investmentmarkt.
„Auch wenn in Düsseldorf in den kommenden Jahren segmentspezifisch weitere geringfügige Rendite-Kompressionen möglich sind: Grundsätzlich sehen Investoren weiterhin Stabilität und hohes Potential am Immobilienstandort Düsseldorf“, so das Fazit von Oliver Lederer.
• Auch die Anzahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten in Düsseldorf stieg in den letzten Jahren mit konstanten Wachstumsraten von über 2% auf rd. 433.700 Beschäftigte (Stand: März 2020). Ähnlich sieht es mit der Bürobeschäftigung aus. Von den knapp 90% der Beschäftigten, die im Dienstleistungsbereich tätig sind, sind rd. 206.000 im Büro tätig (47,5% bezogen auf die Gesamtbeschäftigung).
Allerdings stieg mit Einsetzen der Corona-Krise die Arbeitslosenquote in Düsseldorf von März 2020 bis November 2020 von 6,6% auf 8,0%, im August sogar kurzzeitig auf 8,5%. Gleichzeitig reduzierten sich die gemeldeten Arbeitsstellen in Düsseldorf im gleichen Zeitraum um knapp 30% (von rd. 5.200 auf rd. 3.700). Indessen ist hier von überwiegend temporären Effekten aufgrund der aktuell vorherrschenden Pandemie auszugehen.
• Im ersten Halbjahr 2020 sanken in Düsseldorf die Baugenehmigungen für Wohnungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 33% (von 1.067 auf 712 genehmigte Wohnungen). Bis Oktober 2020 wurden indessen weitere 1.666 Wohnungen genehmigt, so dass sich der Abstand zum Vorjahreszeitraum (Januar bis Oktober) auf lediglich -4% verringerte. Allerdings wurden 2019 in den letzten zwei Monaten weitere 1.272 Wohnungen genehmigt, was zu einer überdurchschnittlichen Gesamtgenehmigungszahl von 3.742 Wohnungen führte. Um dieses Niveau zu halten, müssten 2020 in den letzten beiden Monaten November und Dezember weitere knapp 1.400 Wohnungen genehmigt werden. Das ist angesichts der aktuellen Situation unwahrscheinlich, so dass für 2020 von insgesamt geringeren Genehmigungszahlen auszugehen ist. Damit zeichnet sich keine Entspannung am Düsseldorfer Wohnungsmarkt ab, zumal der Schwerpunkt des Wohnungsneubaus unverändert auf den gehobenen Miet- und Kaufpreiskategorien liegt.
• Insgesamt ist und bleibt Düsseldorf attraktiver Wirtschafts- und Immobilienstandort. Verbunden mit dem wachstumsaffinen und differenzierten Arbeitsplatzangebot, der exzellenten Infrastrukturgüte und -dichte, der optimalen Erreichbarkeit von Millionen kaufkraftstarker Verbraucher und ihrer finanziellen Solidität bietet die Landeshauptstadt Düsseldorf damit beste Voraussetzungen für Immobilieninvestitionen.
Differenzierung des Investmentmarktes
• „Der Düsseldorfer Investmentmarkt (Wohn- und Gewerbeinvestments) ist auch 2020 von einer hohen Dynamik geprägt, wird aber voraussichtlich deutlich unter der Rekordmarke des Vorjahres von über 5 Mrd. € bleiben“, beschreibt Oliver Lederer, Teamleiter Investment & Development von Aengevelt Düsseldorf, das Marktgeschehen und führt weiter aus: „Dennoch rechnen wir für das Gesamtjahr 2020 mit einem starken Investmentergebnis jenseits der 3,5-Mrd.-Marke und das trotz Corona.“ Dadurch würde auch das 10-Jahresmittel (Ø 2010-2019: rd. 3,0 Mrd. € p.a.) klar übertroffen.
• Dabei machen allein fünf im ersten Halbjahr erfolgte Objekt-Verkäufe im Segment der Büroinvestments mit jeweils mehr als 150 Mio. € Transaktionsvolumen mit zusammen über 1 Mrd. € knapp 30% des gesamten Investmentvolumens 2020 aus.
Zugleich bestätigt die Entwicklung der Spitzenrendite für Büroobjekte, die im Jahresverlauf trotz der anhaltenden Krisensituation noch einmal um 15 bzw. 20 Basispunkte nachgegeben hat und auf 2,9% p.a. für Bürogebäude in Top-Citylage gesunken ist, dass nach wie vor ein deutlicher Nachfrageüberhang nach Core Objekten besteht.
• Lagedifferenziert ist die Düsseldorfer Peripherie der große Gewinner. Während alle städtischen Lagen kleinere Einbußen von rd. 2-3% des Marktanteils verzeichnen, steigerte sich der Investmentmarktanteil im Düsseldorfer Umland zum Vorjahr von rd. 10% auf über 15%. Mit eine der größten Transaktionen war dabei die von SDK erworbene Esprit-Europazentrale in Ratingen mit rd. 20.600 m² Bürofläche und einem geschätzten Kaufpreis von ca. 60 Mio. €.
• Neben den gewerblichen Investments spielt in Düsseldorf das Wohninvestmentsegment traditionell eine große Rolle. Durch die Pandemie wurde dieser Trend nochmals deutlich verstärkt. „Angesichts der anhaltend hohen Nachfrage nach qualifizierten Wohninvestments sind auch hier die Spitzenrenditen weiter gesunken und stellen sich in Düsseldorf auf etwa 3% p.a. für Top-Objekte“, beschreibt Oliver Lederer die Entwicklung und ergänzt: „Dabei spiegelt das durchschnittliche Transaktionsvolumen im Wohninvestmentsegment in Höhe von rd. 700 Mio. € p.a. nicht die tatsächliche Nachfrage wider, sondern das knappe Angebot und die nach wie vor geringe Abgabebereitschaft der Bestandshalter.“
• Anders stellt sich die Situation für den stationären Einzelhandel dar, der mit am stärksten von der Krise getroffen wurde: Die Pandemie hat hier die bereits seit Jahren einsetzenden Negativtrends noch einmal deutlich verstärkt. Besonders die Innenstädte leiden stark unter dieser Situation und verzeichnen zunehmende Leerstände, auch in Düsseldorf. Lederer: „Entsprechend werden Einzelhandelsobjekte, insbesondere jenseits der Top-Einkaufslagen, von Investoren sehr genau hinsichtlich Nachvermietbarkeit, möglicher Nachnutzungskonzepte, notwendiger Modernisierungsmaßnahmen etc. geprüft und die Kaufpreismultiplikatoren darauf angepasst.“
• Hotels sind ebenfalls sehr stark von der Corona-Krise betroffen: Die Auslastungsquote wird – auch aufgrund des erneuten Lockdowns – weiter niedrig bleiben. Betroffen davon sind insbesondere kleinere, in die Jahre gekommene und oftmals inhabergeführte Einzel-Hotels, die bereits vor der Krise Probleme hatten, sich gegen die großen Budget-Hotelketten zu behaupten. „Allerdings bieten sich für die Eigentümer dieser häufig innerstädtisch gut gelegenen Liegenschaften Chancen durch die Umnutzung in Studenten-, Flüchtlings- oder Seniorenheime bis hin zu Mikroapartments und Boarding-Häuser – entweder in Eigenregie oder durch den in der Regel sinnvolleren Verkauf an darauf spezialisierte Projektentwickler und Investoren. Aktuell sehen wir hier eine rege Nachfrage und die Möglichkeit, attraktive Verkaufspreise zu erzielen“, berichtet Lederer.
Ausblick
„Die Stabilität der Investmentmärkte begründet sich in dem grundsätzlichen Vertrauen der Investoren in die Nachhaltigkeit von Sachwerten und hier insbesondere Immobilienanlagen, zumal Alternativen nach wie vor Mangelware sind“, erläutert Oliver Lederer.
Vor diesem Hintergrund und den insgesamt weiterhin guten Rahmenbedingungen prognostiziert Aengevelt auch für 2021 – ungeachtet der immer noch vorhandenen Unsicherheiten im Zusammenhang mit der Covid-19 Pandemie - eine anhaltende Dynamik am Düsseldorfer Investmentmarkt.
„Auch wenn in Düsseldorf in den kommenden Jahren segmentspezifisch weitere geringfügige Rendite-Kompressionen möglich sind: Grundsätzlich sehen Investoren weiterhin Stabilität und hohes Potential am Immobilienstandort Düsseldorf“, so das Fazit von Oliver Lederer.
