06.01.2021 Bürovermietungsmarkt Frankfurt ein Drittel unter Zehnjahresschnitt
Der Frankfurter Büroflächenmarkt inklusive Eschborn und Offenbach-Kaiserlei präsentiert sich zum Jahresende 2020 mit dem besten Quartal des Jahres, das vom Coronavirus und den Maßnahmen zu dessen Eindämmung geprägt wurde. So ist ein Büroflächenumsatz durch Vermietungen und Eigennutzer in Höhe von 121.700 Quadratmeter erfasst worden. Damit bewegt sich der Umsatz zwar erwartungsgemäß niedrig, nämlich ganze 42,0 Prozent unter dem Vorjahreswert, jedoch gleichzeitig 33,2 Prozent über dem Vorquartal. „In Anbetracht des seit November geltenden Lockdown-Lights sowie des verschärften Lockdowns seit Mitte Dezember ist dieser Endspurt am Frankfurter Büromarkt ein beachtliches Resultat“, sagt Andreas Wende, Geschäftsführer von NAI apollo.
Das Gesamtjahresergebnis liegt mit insgesamt 329.200 Quadratmeter deutlich oberhalb der zuletzt erwarteten 300.000 Quadratmeter. Dennoch geht das Jahr 2020 mit dem geringsten Umsatzvolumen seit 2004 (327.000 Quadratmeter) in die jüngere Historie ein. Der Zehnjahresdurchschnitt (ca. 494.000 Quadratmeter) wurde um 33,3 Prozent unterschritten. Analog dazu ordnet sich die Anzahl der Abschlüsse mit 455 ebenfalls deutlich unter dem Vorjahr ein (2019: 646).
Der Bedeutungsgewinn von Mietvertragsverlängerungen nach aktiver Marktsondierung hat sich im finalen Quartal fortgesetzt. Entsprechend schlagen hier zum Jahresende 2020 rund 88.000 Quadratmeter zu Buche.
Bedeutungsgewinn von Kleinvermietungen
Bei der Verteilung nach Größenklassen hat sich die große Bedeutung von Deals unterhalb der 1.000 Quadratmeter-Marke der ersten Quartale auch in den letzten Monaten gezeigt. Gleichzeitig sind weniger Großabschlüsse registriert worden. Infolgedessen dominierten im Gesamtjahr Kleinabschlüsse mit einem Marktanteil in Höhe von 40,0 Prozent das Umsatzgeschehen. Mit absolut 131.800 Quadratmetern entspricht dies gleichzeitig aber einer Abnahme von rund einem Drittel im Vorjahresvergleich. Auch die übrigen Größencluster sind durch Reduzierungen im Bereich von 19,9 Prozent (Segment 5.000 bis 10.000 Quadratmeter) bis 59,4 Prozent (Segment über 10.000 Quadratmeter) betroffen. „Im Jahresendquartal wurden zwei Großdeals oberhalb von 10.000 Quadratmeter erfasst: Hierzu zählt die Anmietung von 17.600 Quadratmeter Bürofläche durch die Samsung Electronics Holding im ‚Eschborn Gate‘ in der Frankfurter Straße in Eschborn. Daneben hat sich das Land Hessen in Frankfurt für die Polizei 17.000 Quadratmeter im‚ MC 30‘ in der Marie-Curie-Straße 30 gesichert“, sagt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group.
Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen erneut auf Spitzenposition der Flächennachfrage
Im Branchenvergleich haben Unternehmen aus dem Bereich „Bau- und Immobilien“ infolge einer Vielzahl an Anmietungen im finalen Quartal spürbar an Marktbedeutung hinzugewonnen und erreichen mit einem Umsatz von 43.400 Quadratmeter einen Marktanteil von 13,2 Prozent. Weiterhin liegen aber „Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen“ mit einem Umsatz von 45.800 Quadratmeter und einem Anteil von 13,9 Prozent auf dem ersten Rang. Dahinter folgen die Branchen „Kommunikation, IT & EDV“ mit 34.900 Quadratmeter sowie „industrielle Produktion & verarbeitendes Gewerbe“ mit 34.700 Quadratmeter, zuletzt gestützt von der Anmietung von Samsung in Eschborn.
„Weitere Abschlüsse in der Bankenlage unterstreichen die zentrale Bedeutung des CBD für den Frankfurter Büroflächenmarkt. Hier ist 2020 ein Umsatz von 160.100 Quadratmeter erzielt worden. Damit ist diese Hauptlage mit 48,6 Prozent für knapp die Hälfte des gesamten Marktvolumens verantwortlich“, erläutert Wende. Im Vergleich der einzelnen Teilmärkte liegt die Bankenlage (70.200 Quadratmeter) deutlich vor Eschborn mit 52.200 Quadratmeter.
Spürbarer Anstieg des Mietniveaus
„Mehrere hochpreisige Abschlüsse im ‚FOUR‘ sowie auch im ‚TaunusTurm‘ haben beim Spitzenmietniveau für einen Sprung um 1,1 Prozent im Vorjahresvergleich auf aktuell 46,00 €/Quadratmeter gesorgt. Die Durchschnittsmiete hat sich zum Jahresende 2020 entgegen pessimistischerer Erwartungen stabil bei 22,80 €/Quadratmeter gehalten und erreicht damit gegenüber dem Vorjahr ein Plus von 2,2 Prozent“, sagt Kanzler.
Leerstand steigt weiter
Im finalen Quartal 2020 wurden im Frankfurter Markgebiet Büroobjekte mit einer Fläche von 106.700 Quadratmetern fertiggestellt. Hiervon sind lediglich noch 7,4 Prozent verfügbar. Für 2020 summiert sich das Fertigstellungsvolumen damit auf 224.500 Quadratmeter, bei einer Vorvermietungsquote von 86,7 Prozent. Aktuelle Fertigstellungen sind beispielsweise die Flächen der Deutschen Bahn im „DB Tower“ und im „DB Brick“ sowie das „Grand Central“, die den Bestand in Summe um fast 95.000 Quadratmeter erhöhen. Demgegenüber belaufen sich die Flächenabgänge im vierten Quartal auf 94.000 Quadratmeter. Hierbei ist etwa die Umnutzung des Mertonhauses mit einst über 68.000 Quadratmeter Bürofläche zu nennen, in dem Wohnraum entstehen soll. Unter Berücksichtigung der Zu- und Abgänge beträgt der gesamte Bürobestand zum Jahreswechsel 11,423 Mio. Quadratmeter.
Der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt – also von solchen Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind – ist in den Monaten Oktober bis Dezember erwartungsgemäß weiter gestiegen. So liegt der marktaktive Leerstand zum Jahresende 2020 bei 814.000 Quadratmeter, was einer Leerstandsquote von 7,1 Prozent entspricht. „Diese ist damit nicht nur gegenüber dem Vorquartal um 0,2 Prozentpunkte, sondern im Vorjahresvergleich sogar um 1,0 Prozentpunkte angewachsen. Ohne die geplante Umnutzung des Mertonhauses wäre die Quote sogar noch deutlicher auf 7,7 Prozent gestiegen“, so Kanzler. Vom derzeitigen Leerstand entfallen 59.200 Quadratmeter auf Untermietflächen, die damit für 7,3 Prozent des Gesamtleerstandes verantwortlich sind.
Normalisierungstendenzen der Vermietungsaktivitäten im Verlauf des Jahres 2021
Für das Jahr kann mit einer teilweisen Normalisierung der Vermietungsaktivitäten, voraussichtlich ab der zweiten Jahreshälfte, gerechnet werden. „Die wirtschaftlichen Folgen der Coronakrise, die sich durch den zweiten Lockdown nochmals verschärfen, werden im Marktgeschehen und hier vor allem bei der Leerstandsentwicklung weitere Spuren hinterlassen. Gleiches gilt für bekannte Strukturveränderungen, die durch die Erfahrungen der letzten Monate einen weiteren Schub erhalten. Hierzu zählen etwa der Ausbau von Remote Working oder Homeoffice, aber auch eine für erforderlich gehaltene höhere Büroattraktivität bei Neuabschlüssen“, prognostiziert Wende.
Das Gesamtjahresergebnis liegt mit insgesamt 329.200 Quadratmeter deutlich oberhalb der zuletzt erwarteten 300.000 Quadratmeter. Dennoch geht das Jahr 2020 mit dem geringsten Umsatzvolumen seit 2004 (327.000 Quadratmeter) in die jüngere Historie ein. Der Zehnjahresdurchschnitt (ca. 494.000 Quadratmeter) wurde um 33,3 Prozent unterschritten. Analog dazu ordnet sich die Anzahl der Abschlüsse mit 455 ebenfalls deutlich unter dem Vorjahr ein (2019: 646).
Der Bedeutungsgewinn von Mietvertragsverlängerungen nach aktiver Marktsondierung hat sich im finalen Quartal fortgesetzt. Entsprechend schlagen hier zum Jahresende 2020 rund 88.000 Quadratmeter zu Buche.
Bedeutungsgewinn von Kleinvermietungen
Bei der Verteilung nach Größenklassen hat sich die große Bedeutung von Deals unterhalb der 1.000 Quadratmeter-Marke der ersten Quartale auch in den letzten Monaten gezeigt. Gleichzeitig sind weniger Großabschlüsse registriert worden. Infolgedessen dominierten im Gesamtjahr Kleinabschlüsse mit einem Marktanteil in Höhe von 40,0 Prozent das Umsatzgeschehen. Mit absolut 131.800 Quadratmetern entspricht dies gleichzeitig aber einer Abnahme von rund einem Drittel im Vorjahresvergleich. Auch die übrigen Größencluster sind durch Reduzierungen im Bereich von 19,9 Prozent (Segment 5.000 bis 10.000 Quadratmeter) bis 59,4 Prozent (Segment über 10.000 Quadratmeter) betroffen. „Im Jahresendquartal wurden zwei Großdeals oberhalb von 10.000 Quadratmeter erfasst: Hierzu zählt die Anmietung von 17.600 Quadratmeter Bürofläche durch die Samsung Electronics Holding im ‚Eschborn Gate‘ in der Frankfurter Straße in Eschborn. Daneben hat sich das Land Hessen in Frankfurt für die Polizei 17.000 Quadratmeter im‚ MC 30‘ in der Marie-Curie-Straße 30 gesichert“, sagt Dr. Konrad Kanzler, Head of Research bei der NAI apollo group.
Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen erneut auf Spitzenposition der Flächennachfrage
Im Branchenvergleich haben Unternehmen aus dem Bereich „Bau- und Immobilien“ infolge einer Vielzahl an Anmietungen im finalen Quartal spürbar an Marktbedeutung hinzugewonnen und erreichen mit einem Umsatz von 43.400 Quadratmeter einen Marktanteil von 13,2 Prozent. Weiterhin liegen aber „Banken, Finanzdienstleister & Versicherungen“ mit einem Umsatz von 45.800 Quadratmeter und einem Anteil von 13,9 Prozent auf dem ersten Rang. Dahinter folgen die Branchen „Kommunikation, IT & EDV“ mit 34.900 Quadratmeter sowie „industrielle Produktion & verarbeitendes Gewerbe“ mit 34.700 Quadratmeter, zuletzt gestützt von der Anmietung von Samsung in Eschborn.
„Weitere Abschlüsse in der Bankenlage unterstreichen die zentrale Bedeutung des CBD für den Frankfurter Büroflächenmarkt. Hier ist 2020 ein Umsatz von 160.100 Quadratmeter erzielt worden. Damit ist diese Hauptlage mit 48,6 Prozent für knapp die Hälfte des gesamten Marktvolumens verantwortlich“, erläutert Wende. Im Vergleich der einzelnen Teilmärkte liegt die Bankenlage (70.200 Quadratmeter) deutlich vor Eschborn mit 52.200 Quadratmeter.
Spürbarer Anstieg des Mietniveaus
„Mehrere hochpreisige Abschlüsse im ‚FOUR‘ sowie auch im ‚TaunusTurm‘ haben beim Spitzenmietniveau für einen Sprung um 1,1 Prozent im Vorjahresvergleich auf aktuell 46,00 €/Quadratmeter gesorgt. Die Durchschnittsmiete hat sich zum Jahresende 2020 entgegen pessimistischerer Erwartungen stabil bei 22,80 €/Quadratmeter gehalten und erreicht damit gegenüber dem Vorjahr ein Plus von 2,2 Prozent“, sagt Kanzler.
Leerstand steigt weiter
Im finalen Quartal 2020 wurden im Frankfurter Markgebiet Büroobjekte mit einer Fläche von 106.700 Quadratmetern fertiggestellt. Hiervon sind lediglich noch 7,4 Prozent verfügbar. Für 2020 summiert sich das Fertigstellungsvolumen damit auf 224.500 Quadratmeter, bei einer Vorvermietungsquote von 86,7 Prozent. Aktuelle Fertigstellungen sind beispielsweise die Flächen der Deutschen Bahn im „DB Tower“ und im „DB Brick“ sowie das „Grand Central“, die den Bestand in Summe um fast 95.000 Quadratmeter erhöhen. Demgegenüber belaufen sich die Flächenabgänge im vierten Quartal auf 94.000 Quadratmeter. Hierbei ist etwa die Umnutzung des Mertonhauses mit einst über 68.000 Quadratmeter Bürofläche zu nennen, in dem Wohnraum entstehen soll. Unter Berücksichtigung der Zu- und Abgänge beträgt der gesamte Bürobestand zum Jahreswechsel 11,423 Mio. Quadratmeter.
Der marktaktive Leerstand auf dem Frankfurter Büroflächenmarkt – also von solchen Büroflächen, die innerhalb von drei Monaten nach Mietvertragsunterzeichnung beziehbar sind – ist in den Monaten Oktober bis Dezember erwartungsgemäß weiter gestiegen. So liegt der marktaktive Leerstand zum Jahresende 2020 bei 814.000 Quadratmeter, was einer Leerstandsquote von 7,1 Prozent entspricht. „Diese ist damit nicht nur gegenüber dem Vorquartal um 0,2 Prozentpunkte, sondern im Vorjahresvergleich sogar um 1,0 Prozentpunkte angewachsen. Ohne die geplante Umnutzung des Mertonhauses wäre die Quote sogar noch deutlicher auf 7,7 Prozent gestiegen“, so Kanzler. Vom derzeitigen Leerstand entfallen 59.200 Quadratmeter auf Untermietflächen, die damit für 7,3 Prozent des Gesamtleerstandes verantwortlich sind.
Normalisierungstendenzen der Vermietungsaktivitäten im Verlauf des Jahres 2021
Für das Jahr kann mit einer teilweisen Normalisierung der Vermietungsaktivitäten, voraussichtlich ab der zweiten Jahreshälfte, gerechnet werden. „Die wirtschaftlichen Folgen der Coronakrise, die sich durch den zweiten Lockdown nochmals verschärfen, werden im Marktgeschehen und hier vor allem bei der Leerstandsentwicklung weitere Spuren hinterlassen. Gleiches gilt für bekannte Strukturveränderungen, die durch die Erfahrungen der letzten Monate einen weiteren Schub erhalten. Hierzu zählen etwa der Ausbau von Remote Working oder Homeoffice, aber auch eine für erforderlich gehaltene höhere Büroattraktivität bei Neuabschlüssen“, prognostiziert Wende.
