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11.01.2021 Berlin ist 2020 stärkster Bürovermietungs-Markt in Deutschland

Die Bilanz auf dem Berliner Bürovermietungsmarkt am Ende des „Coronajahres“ 2020 hinterlässt bei Beobachtern und Akteuren gemischte Gefühle. Einerseits hat das gute Umsatzvolumen im vierten Quartal (rund 257.000 m², damit das mit Abstand beste Quartal 2020) auch das Jahresergebnis noch positiv beeinflusst: mit rund 745.000 m² wurde immerhin noch der 10-Jahresschnitt (2010 – 2019) leicht (+3 %) übertroffen. Andererseits ist, wie von JLL bereits im Herbst prognostiziert, der schwächste Büroflächenumsatz im Gesamtjahr seit 2014 zu notieren.

„Die Corona-Pandemie, wie könnte es auch anders sein, bestimmt auch das Geschehen auf dem Büromarkt der deutschen Hauptstadt. Die traditionelle Markt-Normalität von Angebot und Nachfrage hat zwar nach wie vor Gültigkeit, aber die Vorzeichen haben sich dramatisch verändert. Die Pandemie schafft neue Wirklichkeiten bis hinein in die feinsten Verästelungen des privaten und des öffentlichen Lebens und verändert damit auch die Wirkmächte der Märkte. Alles hängt eben mit allem zusammen. Im Positiven, wie im Negativen“, so Rüdiger Thräne, Regional Manager JLL Berlin & Leipzig.

Und Anja Schuhmann, Regional Manager JLL Berlin & Leipzig, ergänzt: „Der Bürovermietungs-Boom der Jahre 2015 – 2019, die durchgehend mit Jahresergebnissen um 900.000 m² aufwarteten und 2019 mit einem knappen Millionen-Quadratmeter-Umsatzvolumen seinen Höhepunkt fand, wurde durch Corona auf jeden Fall jäh ausgebremst. Ein Minus von 25 Prozent gegenüber 2019 spricht eine deutliche Sprache.“

Dabei ist die Hauptstadt, auf Augenhöhe mit München (minus 25 %), unter Deutschlands Immobilienhochburgen die mit dem geringsten Umsatzrückgang. „Die umgesetzten 745.000 m² reichten in absoluten Zahlen dennoch, um sich deutlich an die Umsatz-Spitze der Big 7 im letzten Jahr zu setzen. Allerdings ist gegenüber dem 5-Jahresschnitt der Boom-Jahre 2015 – 2019 ein signifikanter Rückgang von 19 Prozent zu bilanzieren. Trotz allem: Berlin ist auch 2020 erneut die deutsche Hauptstadt in Sachen Bürovermietung geblieben, noch deutlich vor München (570.000 m²) und Hamburg (364.000 m²)“, so Rüdiger Thräne. Und Anja Schuhmann wirft einen Blick voraus: „Nach den schwächeren Umsätzen im Halb- und Dreivierteljahr macht das dynamische Jahresendgeschäft Hoffnung, so dass wir für 2021 von einer Stabilisierung des Bürovermietungsmarktes auf ähnlichem Niveau wie 2020 ausgehen. Aus heutiger Sicht prognostizieren wir für das Gesamtjahr 2021 ein Umsatzvolumen in einer Größenordnung von rund 750.000 m².“

In Nuancen unterschiedlich präsentierte sich die Entwicklung 2020 bei der Anzahl der Deals. So ist der Rückgang mit minus 17 Prozent weniger hoch als beim Umsatzvolumen. Den stärksten Rückgang verzeichnete das zweite Quartal, das vom ersten Lockdown geprägt wurde. Dagegen blieb das vierte Quartal bei der Dealanzahl lediglich 3 Prozent unter dem Vorjahr.

Krisenfeste Öffentliche Hand dominiert Top-Anmietungen

Auch nach zwölf Monaten im zurückliegenden Jahr lässt sich feststellen: mit rund 85.000 m² im Bürogebäude „CULE“ im Teilmarkt Mediaspree hat die Deutsche Rentenversicherung im zweiten Quartal die größte Anmietung des Gesamtjahres und darüber hinaus auch des gesamten Jahrzehnts getätigt. Dahinter konnte sich das vierte Quartal immerhin sechs Mal in den Top 10 platzieren, allesamt mit Anmietungen zwischen 18.000 und 30.000 m², darunter die beiden größten Deals der Monate Oktober – Dezember durch die Deutsche Bahn AG, die auf dem EUREF Campus rund 30.000 m² belegen wird und der Berliner Sparkasse mit über 22.000 m² in Adlershof.

„Anhand der Top 3 - Deals lässt sich die strategische Resilienz der Nutzer herauslesen: öffentliche Unternehmen könnten auch in Krisenzeiten relativ krisensicher agieren und langfristig planen“, so die beiden Büroexperten. Rüdiger Thräne: „Wenn 2020 angemietet wurde, dann in der Breite in eher kleinerer Flächengröße. In der Spitze wurden aber mehrfach auch besonders große Flächen angemietet.“ Die kombinierte Analyse von Umsatz und Dealanzahl lässt auf jeden Fall auf eine Zunahme der Gewichtung kleinerer Deals im vergangenen Jahr schließen: Kleinere Dealgrößen (bis 500 m² und 500 – 1.000 m²) waren bei Volumen und Anzahl deutlich weniger rückläufig als mittlere und große Flächengrößen.

Insgesamt gehören, nicht nur auf Grund der genannten Anmietungen, alle Top 10 - Deals zur Größenklasse „10.000 m² und größer“. 13 Deals über 10.000 m² gab es 2020 insgesamt (2019: 17). Im Umkehrschluss haben Anmietungen zwischen 5.000 – 10.000 m² prozentual am deutlichsten nachgelassen. 60 Prozent weniger Fläche und weniger Deals (zwölf an der Zahl, nach 29 im Vorjahr) werden in der Statistik dieser Größenklasse zugeordnet. „Nicht zuletzt spiegelt sich in diesen Zahlen die deutliche Verunsicherung beispielsweise von ‚mittleren Unternehmen‘ wider, den klassischen Nutzern von Flächen dieser Größenordnung. Bei ihrer Büroflächenstrategie agieren sie eher abwartend“, so Anja Schumann.

Mediaspree verdrängt Mitte – Periphere Lagen verlieren deutlich

Mit rund 126.000 m² und damit einer bemerkenswerten Konstanz gegenüber dem bereits starken Vorjahr führt der Teilmarkt Mediaspree die Umsatz-Rangliste 2020 an und verdrängt damit „Mitte“ auf Rang zwei, begründet durch den Großdeal der Deutschen Rentenversicherung. Die meisten peripheren Teilmärkte, die in den letzten Jahren für Entlastung für den überhitzten Markt innerhalb des S-Bahn-Ringes gesorgt hatten, mussten 2020 deutlich Federn lassen, oft mit einer Halbierung des Umsatzvolumens - dazu gehören „Außerhalb Nord“, „Außerhalb Süd“ und „Außerhalb Ost“.

Erfreulich, wenngleich auf noch recht niedrigem Niveau, die Entwicklung im Teilmarkt „Areal Flughafen BER“. Das Umsatzvolumen hat sich 2020 gegenüber dem Vorjahr auf rund 10.000 m² verdoppelt. Thräne: „Die nun endlich erfolgte Eröffnung des BER wird dem Flughafen-Korridor vom Hauptbahnhof über den Alexanderplatz, Mediaspree, die Rummelsburger Bucht, Oberschöneweide, Adlershof bis hin zum Flughafen-Areal einen weiteren deutlichen Schub geben. Wir sehen diesen Korridor als die Entwicklungsachse mit hohen Anreizen für Developer und Investoren.“ Anja Schuhmann verweist allerdings auch auf die Bedingungen für den positiven Schub: „Der BER muss aus der Finanzkrise herauskommen. Und das gelingt nur über ein deutlich höheres Passagieraufkommen. Auch hier hat Corona derzeit noch das Sagen.“

Bauboom trägt Früchte – Leerstand noch niedrig – Spitzenmietpreis hoch

Trotz leichter Aufwärtstendenz bewegt sich die Leerstandsquote mit 2,8 Prozent Ende 2020 weiterhin auf niedrigem Niveau. „Für 2021 erwarten wir einen leichten Anstieg“, so Anja Schuhmann.

Einen deutlichen Sprung bei den verfügbaren Flächen haben beispielsweise die Teilmärkte Kreuzberg-Tempelhof, Mitte, Adlershof und Prenzlauer Berg - Friedrichshain gemacht. „Der Bauboom in Berlin beginnt immer mehr Früchte zu tragen. Fertigstellungen stiegen in den vergangenen Monaten deutlich an – ein Trend, der auch 2021 und darüber hinaus anhalten wird“, so Rüdiger Thräne. Gegenüber 2019 hat sich die fertiggestellte Fläche auf rund 490.000 m² mehr als verdoppelt, lediglich 18 Prozent davon seien allerdings Ende 2020 noch frei verfügbar.

Zu den Fertigstellungen zählen der Axel Springer - Neubau in Mitte, das „Edge Grand Central Berlin“ auf dem Areal Hauptbahnhof-Europacity sowie das vollständig neugestaltete „UP!“ in Prenzlauer Berg-Friedrichshain.

Allerdings schränkt Rüdiger Thräne ein: „Nach wie vor stehen nur wenige hochwertige Gebäude kurzfristig zur Verfügung. Und die spekulative Bautätigkeit hat aufgrund der Covid-19 Pandemie eher abgenommen.“ Das zeige sich auch anhand der genannten Beispiele: der Anteil freier Flächen in den fünf größten 2020 fertiggestellten Objekten liegt bei gerade einmal zwei Prozent.

Auf den Mietpreis wirkt sich diese Entwicklung stabilisierend aus bzw. lässt die Spitzenmiete sogar weiter ansteigen. „Ende 2020 lag die Spitzenmiete bei 38 Euro / m² / Monat und verzeichnete damit einen Anstieg von 2,7 Prozent gegenüber dem Vorquartal und dem Vorjahr. Bis Ende 2021 könnte ein weiteres Plus auf 39 Euro zu Buche schlagen“, so Rüdiger Thräne.

Die gewichtete Durchschnittsmiete notiert bei 27,36 Euro / m² / Monat und bilanziert damit ein Plus von 6,5 Prozent gegenüber dem Vorjahr. „Wir haben 2020 deutlich mehr Abschlüsse in überdurchschnittlichen Mietpreisklassen registriert. Anmietungen in qualitativ hochwertigeren Flächen und in nachgefragten Lagen, so sie denn zur Verfügung stehen, sind und bleiben gefragt - ein deutlicher Trend, der sich in Krisenzeiten oft manifestiert“, kommentiert Anja Schuhmann abschließend.








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