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11.01.2021 Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien mit starkem Ergebnis

2020 belief sich das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Investmentmarkt für Einzelhandelsimmobilien auf 12,3 Milliarden Euro. Damit wurde das Vorjahresergebnis trotz der Pandemie mit ihren umfassenden Einschränkungen für den stationären Einzelhandel um 21 Prozent übertroffen. Dies ist das Ergebnis einer aktuellen Analyse des globalen Immobiliendienstleisters CBRE.

„Trotz Corona war der Einzelhandelsinvestmentmarkt in seiner Gesamtheit 2020 äußerst stabil. Aufgrund der pandemiebedingten Einschränkungen gab es jedoch Verschiebungen bei den Subassetklassen. Treiber des Transaktionsgeschehens waren Lebensmittelmärkte und lebensmittelgeankerte Fach- und Nahversorgungszentren, deren Anteil am Investmentmarkt knapp 52 Prozent betrug, sowie große Portfoliodeals“, fasst Jan Schönherr, Co-Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland, das Jahr zusammen. Die Portfolioquote stieg im Vergleich zu 2019 um 16 Prozentpunkte auf 65 Prozent. „Eigentümer von Supermärkten, Lebensmitteldiscountern, Verbrauchermärkten und Drogerien wurden mit Kaufanfragen überhäuft – oft aus der ganzen Welt“ ergänzt Schönherr. Der Anteil internationaler Käufer stieg um 19 Prozentpunkte auf 58 Prozent.

„Das angesichts der Krise große Investitionsvolumen geht auch auf verschiedene Sondereffekte zurück“, erklärt Jan Dirk Poppinga, Co-Head of Retail Investment bei CBRE in Deutschland. „So sahen wir im mit 4,6 Milliarden Euro besonders starken ersten Quartal, in dem der Investmentmarkt zudem noch nicht die Auswirkungen der Pandemie spürte, einige Transaktionen, die sich 2019 verzögerten und die entsprechend erst später abgeschlossen werden konnten. Insgesamt war das Investmentjahr 2020 von verschiedenen großvolumigen Portfoliotransaktionen beziehungsweise Unternehmensanteilsübernahmen geprägt. Außerdem spiegelte sich die lockdownbedingte Herausforderung der Shopping-Center nur bedingt in ihrem Transaktionsvolumen wider, da diese Objekte auch in den vergangenen Jahren kaum gehandelt wurden.“

Unterschiedliche Entwicklungen bei den Renditen

„Eine Stärke des Einzelhandelsimmobilieninvestmentmarktes liegt in der Vielfalt seiner Subassetklassen, wie sich nun auch in der Krise und bei der unterschiedlichen Entwicklung der Spitzenrenditen zeigt“, sagt Anne Gimpel, Senior Director Valuation Advisory Services bei CBRE. So gingen die Spitzenrenditen der stark nachgefragten Supermärkte und auch der Baumärkte im Vorjahresvergleich jeweils zurück. Nach einer Renditekompression von 40 Basispunkten lagen Supermärkte Ende 2020 bei 4,8 Prozent. Davon entfielen allein 20 Basispunkte auf das vierte Quartal 2020. Die Spitzenrenditen von Baumärkten gingen im gleichen Zeitraum um zehn Basispunkte auf 5,1 Prozent zurück. Fachmarktzentren blieben stabil bei 4,15 Prozent. 1A-Handelsimmobilien wurden günstiger – ihre Spitzenrenditen legten um 18 Basispunkte auf 3,29 Prozent zu. Einen deutlichen Anstieg der Spitzenrendite um jeweils 100 Basispunkte gab es sowohl bei Shopping-Center in A-Standorten (auf fünf Prozent) als auch bei Shopping-Center in B-Standorten (auf sechs Prozent).

Ausblick auf 2021

„Auch 2021 werden weiter lebensmittelgeankerte Handelsimmobilien im Fokus des Transaktionsgeschehens stehen. Auf Baumärkte dürften weiterhin gefragt sein – diese sind zwar vom aktuellen Lockdown betroffen, werden zum für sie wichtigen Frühlingsgeschäft aber vermutlich wieder geöffnet. Ein geringes Transaktionsvolumen zeichnet sich hingegen zumindest für das erste Quartal bei High-Street-Objekten sowie Shopping-Center ab. Der zwischenzeitliche Bedeutungsverlust dieser Objekte als Investment-Produkt sollte jedoch nicht übertrieben werden. Shopping-Center werden sich der Post-Coivd-19 marktgerecht auch unter dem weiteren Druck des Online-Handels anpassen.“, sagt Poppinga. „Sobald die Pandemie überwunden ist, dürften aber einige Shopping-Center mit hohem Revitalisierungsbedarf zum Verkauf gestellt werden.“

„Insgesamt wird das Transaktionsvolumen 2021 durch das Produktangebot begrenzt werden. Denn gerade bei Fachmärkten und lebensmittelgebundenen Objekten wird die große Investorennachfrage trotz weiter steigender Preise nicht vollständig bedient werden können“, erwartet Schönherr.







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