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26.01.2021 Büromarkt Essen: Flächenumsatz halbiert sich im Krisenjahr 2020

Nach den Rekordvermietungsleistungen der vergangenen beiden Jahre muss der Essener Büroflächenmarkt nach Analysen der CUBION Immobilien AG einen herben Dämpfer hinnehmen. In Relation zum Vorjahr wurde mit nur 64.000 m² etwa 55 % weniger Fläche vermietet. „Dieses negative Ergebnis ist zu relativieren, da 2019 ein absoluter Vermietungsrekord erzielt wurde und auch ohne besondere pandemische äußere Einflüsse ein Umsatzrückgang erwartet wurde. Ein Blick auf die mittel- und langfristigen Durchschnittswerte zeigt jedoch, dass nur ein Teil des Umsatzrückgangs mit den guten Ergebnissen in jüngerer Vergangenheit zu erklären ist.“ ordnet CUBION-Vorstand Markus Büchte die Situation ein. Das Vermietungsergebnis 2020 liegt nämlich auch 52 % unter dem mittelfristigen Durchschnitt (Ø 5 Jahre: rd. 123.000 m²) und auch noch 40 % unter den langfristigen Vergleichswerten (Ø 10 Jahre: rd. 120.000 m²).

Zusätzlich zur Vermietungsleistung wurde etwa 21.000 m² Bürofläche von Unternehmen zur eigenen Nutzung erworben oder gebaut. Dies entspricht nahezu dem Vorjahresvolumen von 22.500 m² und ist ein für Essen überdurchschnittlich hoher Wert. Da es sich vorwiegend um Neubauten von Großunternehmen handelt (Der TÜV Nord errichtet rd. 10.000 m² am Technologiepark und die opta data Gruppe baut rd. 7.300 m² an der Sigsfeldstraße) hat die Corona-Krise auf dieses Segment wenig Einfluss. Bereits im Bau befindliche Projekte werden aufgrund der Pandemie schließlich nicht gestoppt. Die sich errechnende Eigennutzerquote erreicht aufgrund der geringen Vermietungsleistung mit 25 % einen äußerst hohen Wert (Ø 10 Jahre: 14 %).

Der Büroflächenumsatz insgesamt (Vermietungen + Eigennutzungen) erreicht somit 85.000 qm und damit nur etwa die Hälfte des Vorjahresvolumens.

Große Mietverträge fehlen

Mit 136 registrierten relevanten Mietverträgen liegt die Anzahl der Abschlüsse fast auf Vorjahresniveau (2019: 140 Stück). Was dagegen völlig fehlt, sind Großabschlüsse und die machen in kleineren Märkten den Unterschied. Bei den beiden größten registrierten Mietverträgen handelt es sich um Flächenerweiterungen von Unternehmen am bisherigen Standort. 1&1 Versatel mietete zusätzlich 3.100 m² Bürofläche im Bamler Servicepark. Im Zuge des Übergangs der Autobahnverwaltung vom Landesbetrieb Straßen NRW auf die Autobahn GmbH des Bundes wurden die belegten Flächen im Büropark Bredeney um rd. 2.250 m² erweitert. Ein börsennotierter Konzern mietete übergangsweise projektbezogen rd. 2.050 m² Bürofläche in der Schnabelstraße 1. Rang vier und fünf der größten Mietverträge belegen die Stadt Essen und die DAK-Gesundheit. Die Stadt mietete rd. 1.950 m² an der Cathostraße 5. Hier wird eine ehemalige Flüchtlingsunterkunft zukünftig wieder als Bürogebäude genutzt. Die Krankenkasse schloss einen Vertrag über zwei Etagen mit ca. 1.650 m² Bürofläche an der Hollestraße 7a.

Nettoabsorption deutlich negativ

Die Nettoabsorption erreicht 2020 mit minus 70.000 m² einen historisch niedrigen Wert. Vereinfacht gesagt bedeutet dies, dass sich die insgesamt in Essen belegte Bürofläche im Vergleich zu 2019 um 70.000 m² verringert hat. Erst zum dritten Mal überhaupt weist die Nettoabsorption in Essen einen negativen Wert aus, der in dieser Höhe auch einmalig ist. Der bisherige Minusrekord entstammt mit minus 27.000 m² dem Jahr 2005. Zur Einordnung: In den letzten zehn Jahren hat sich der Flächenverbrauch jährlich um durchschnittlich rd. 36.000 m² erhöht.

Branchen und Lagen

Die Beliebtheit der Lagen zeigt 2020 kaum Auffälligkeiten. Die in der Mietergunst traditionell bevorzugten Lagen Citykern (14 %), Südviertel (13 %) und Rüttenscheid (12 %) vereinen nach dem übrigen Stadtgebiet (Sonstige Lagen 20 %) die meisten vermieteten Quadratmeter auf sich.

In der Branchenauswertung führen traditionell und so auch 2020 die „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“ mit rd. 28 % relativem Anteil am Vermietungsvolumen. Es folgen „Sonstige Dienstleistungen“ mit etwa 22 %, „unternehmensbezogene Dienstleistungen“ mit rd. 20 % und die „Öffentliche Hand“ mit ca. 13 % relativem Anteil.

Angebotsreserve stabilisiert

„Durch die geringen Vermietungsumsätze hat sich die Angebotsreserve wieder stabilisiert.“ versucht Markus Büchte der Corona-Krise wenigstens einen positiven Einfluss auf den Essener Büromarkt abzugewinnen. Die Leerstandsquote war innerhalb von 2 Jahren von etwa 7 % auf zuletzt nur noch 3,1 % zusammengeschmolzen. Innerhalb 2020 hat sich das kurzfristig verfügbare Flächenangebot um rund 29.500 m² auf jetzt 129.500 m² wieder erhöht, was einer aktuellen Leerstandsquote von rd. 4,0 % entspricht.

Die Leerstandsquote hat sich jedoch nicht in dem Maße erhöht, wie die Nettoabsorption dies vermuten lassen könnte. Dies liegt daran, dass 2020 auch sehr viele Bürogebäude abgerissen wurden (Abrissvolumen rd. 72.500 m²) und wenig noch verfügbare Neubaufläche auf den Markt gekommen ist.

Etwa 19.500 m² der Angebotsreserve sind verfügbare Untermietangebote. Dies ist zwar ein außergewöhnlich hoher Wert, hat jedoch nur bedingt mit der Corona-Pandemie zu tun. Vielmehr resultieren die Untermietflächen überwiegend aus Umstrukturierungen großer Konzerngesellschaften, die sich bereits vor der Krise abzeichneten.

Fertigstellungen bedarfsgerecht

2020 wurde mit nur rd. 32.000 m² wieder unterdurchschnittlich wenig Bürofläche fertiggestellt, von der heute lediglich noch 3.400 m² verfügbar ist. Es wird weiterhin nur bedarfsgerecht gebaut. Überkapazitäten werden dadurch vermieden, was andererseits aber immer wieder zu Flächenengpässen in der Verfügbarkeit führt.

Für 2021 wird zwar ein relativ hohes Fertigstellungsvolumen von etwa 68.000 m² erwartet, welches überwiegend aber auch bereits belegt ist. Knapp 9.200 m² können noch gemietet werden. Die größten enthaltenen Projekte sind von Großunternehmen selbst genutzte Immobilien, wie etwa der 17.000 m² große zweite Bauabschnitt des „RWE-Campus“, die rund 17.600 m² große Zentrale von ALDI Nord oder ein ca. 10.000 m² großes Bürogebäude des TÜV Nord.

Mieten zeigen keinen „Corona-Effekt“

„In Bezug auf die gezahlten Mieten ist keine Auswirkung der Pandemie zu erkennen. Dieses gilt für die Durchschnittsmieten ebenso wie für die Spitzenmieten.“ fasst Markus Büchte die aktuellen Erfahrungen bei CUBION zusammen. Die in Essen realisierte Spitzenmiete (Mittelwert im obersten Preissegment) liegt 2020 mit rund 14,90 EUR/m² auf Vorjahresniveau. Die gewichtete nominale Durchschnittsmiete liegt bei 10,01 EUR/m². Rechnet man Vertragsabschlüsse in Neubauten heraus, so liegt der gewichtete Durchschnittswert für Mietverträge im Büroflächenbestand bei nominal 9,97 EUR/m² und hat sich im Vorjahresvergleich sogar minimal erhöht.

Die erzielbare Spitzenmiete am Standort Essen liegt bei 16,50 EUR/m² und kann in besten Lagen der Innenstadt, am südlichen Innenstadtrand und in Rüttenscheid erzielt werden.

Ausblick vernebelt

Für 2021 ist aufgrund der immer noch unübersichtlichen pandemischen Lage eine Prognose zur Entwicklung des Büromarktes seriös nicht möglich. Unterstellt man hoffnungsvoll eine im Zeitverlauf sich zunehmend verbessernde Situation ohne erhebliche Rückschläge, so gehen wir von einer relativ schnellen Erholung der Nachfragesituation mit signifikanten Nachholeffekten aus. Ob diese schon in den Zahlen 2021 sichtbar werden, bleibt abzuwarten. Ein Rekordjahr erwartet wohl niemand. Homeoffice wird nachhaltig eine größere Rolle spielen als vor Corona. Unseres Erachtens wird der daraus abgeleitete Effekt auf die Büroflächennachfrage aber gerade im Ruhrgebiet von gegensätzlichen wesentlich stärkeren Effekten (fortschreitende Entwicklung zur Dienstleistungsgesellschaft) überlagert und der grundsätzlich positiven Entwicklung des Essener Büromarktes nicht im Wege stehen.






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