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28.01.2021 Licht und Schatten am Büromarkt Dortmund

Die CUBION Immobilien AG, Partner der NAI apollo group, ermittelte für den Büromarkt im Wirtschaftsraum Dortmund (inklusive der Büromarktzone Airport in Holzwickede) einen Flächenumsatz von insgesamt 70.500 m² Bürofläche. Es wurden 67.500 m² vermietet und weitere 3.000 m² durch Eigennutzer belegt. Der Flächenumsatz 2020 erreicht damit nur etwa zwei Drittel des Vorjahreswertes (Flächenumsatz 2019: 94.500 m²).

Corona ist nicht die alleinige Erklärung

Dramatisieren und mit Corona-Effekten allein erklären möchte Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, den Umsatzrückgang in Dortmund jedoch nicht: „Zweifellos reden wir über ein schwaches Ergebnis und zweifellos hat auch Corona einen gewissen Anteil daran. Aber größere Schwankungen sind in B-Märkten generell nichts Ungewöhnliches. Die Vermietungsleistung war beispielsweise 2018 ohne jeden pandemischen Einfluss noch etwas niedriger als 2020. Eher bemerkenswert ist der mit nur 3.000 m² historisch geringe Flächenumsatz durch Eigennutzer. Der langfristige jährliche Durchschnittswert liegt immerhin bei 13.500 m² zur Eigennutzung. Eine Zurückhaltung dieser Nutzergruppe ist jedoch schwerlich mit der Pandemie in Verbindung zu bringen, da von langer Hand geplante Neubauprojekte nicht gestoppt wurden. Wir sind daher relativ sicher, dass der Dortmunder Büromarkt sich auch ohne die besonderen Umstände im Jahr 2020 nicht wesentlich besser präsentiert hätte.“

Auch in der Krise bemerkenswerte Abschlüsse

CUBION registrierte 98 relevante Mietverträge (2019: 153 Stück), so dass insgesamt auch die Anzahl der Abschlüsse deutlich hinter dem Vergleichswert des Vorjahres zurückblieb. Fast die Hälfte aller registrierten Mietverträge betraf Flächen jeweils unterhalb der 250 m²-Marke. Dennoch sind einige bemerkenswerte Mietverträge auch nach Ausbruch der Pandemie zu verzeichnen. Den größten Mietvertrag unterzeichnete der BLB über rd. 7.200 m² Bürofläche für die Hochschule für Polizei und öffentliche Verwaltung NRW am Hiltropwall 4-12. Den zweitgrößten Abschluss vermittelte CUBION für das Büroquartier Sebrathweg. Als Ankermieter für dieses Neubauprojekt im Technologiepark konnte Vanderlande Industries mit einem Flächenbedarf über rd. 6.650 m² gewonnen werden. Swisslog mietete etwa 4.550 m² Bürofläche im Neubauprojekt an der Ezzestraße 4. Die Technische Universität Dortmund sicherte sich 3.650 m² am Martin-Schmeißer-Weg 4-8 und die Deutsche Bahn mietete für DB Schenker rund 3.500 m² an der Florianstraße 3.

Branchen und Lagen

In Bezug auf die Lagen konzentrierte sich das Marktgeschehen weitgehend gleichmäßig auf drei Büromarktzonen. Die „sonstigen Lagen“ mit rund 23 % relativem Anteil an der Vermietungsleistung, den „Citykern“ mit etwa 21 % und den „Technologiepark“ mit etwa 19 % relativem Anteil. Erfolgreich war daneben noch die die Büromarktzone „Phoenix-See“ mit 11 % relativem Anteil.

In der Branchenauswertung liegen wie im Vorjahr die „Gewerbe-, Handels- und Verkehrsunternehmen“ vorne und repräsentieren mit rund 39 % einen erheblichen Anteil an der gesamten Vermietungsleistung. Es folgt mit etwa 26 % die „öffentliche Hand“. „Unternehmensbezogene Dienstleistungen“ erreichen 16 %.

Leerstandquote leicht gestiegen

Sechs Jahre in Folge ist die Leerstandquote kontinuierlich von 7 % im Jahr 2013 auf nur noch 2,1 % zum Jahresende 2019 immer weiter abgeschmolzen. Nun hat sich die Angebotsreserve erstmals stabilisiert. Seit Jahresfrist hat sich das kurzfristig verfügbare Flächenangebot um etwa 21.500 m² auf jetzt 84.500 m² wieder erhöht, was einer aktuellen Leerstandsquote von rd. 2,8 % entspricht. Das Flächenangebot bleibt damit aber weiterhin knapp bemessen.

2020 wurden etwa 35.000 m² neue Bürofläche fertig gestellt. Von diesem Fertigstellungsvolumen stehen dem Vermietungsmarkt aktuell -trotz Corona- nur noch knapp 4.300 m² zur Verfügung.

Mieten von Corona unbeeindruckt

„Die aufgerufenen und bezahlten Mieten in Dortmund blieben in der Krise bislang absolut stabil. „Es sind überhaupt keine „Corona-Effekte“ in Bezug auf das Dortmunder Büromietniveau feststellbar. Dies war in Anbetracht des immer noch sehr geringen Flächenangebotes auch nicht anders zu erwarten. Im Gegenteil haben sich die Mieten im Durchschnitt sogar noch weiter erhöht.“ erläutert Markus Büchte die derzeitigen Erkenntnisse bei CUBION. Die gewichtete Durchschnittsmiete im Flächenbestand (ohne Abschlüsse in Neubauten) stieg von 9,85 EUR/m² im Jahr 2019 auf jetzt 10,25 EUR/m² zum Jahresende 2020. Berücksichtigt man auch die Abschlüsse in Neubauten, so ergibt sich insgesamt eine Durchschnittsmiete von aktuell 11,25 EUR/m² (2019: 11,13 EUR/m²). Die in diesem Jahr bisher realisierte Spitzenmiete liegt bei rd. 15,45 EUR/m² während CUBION die erzielbare Spitzenmiete unverändert um 16,50 EUR/m² taxiert.

Prognose schwierig

Inwieweit die Corona-Pandemie nachgelagert Einfluss auf den Markt für Büroflächen in Dortmund nehmen wird, bleibt abzuwarten. Wie sich im abgelaufenen Jahr bereits abzeichnete, werden die massiven wirtschaftlichen Belastungen der Krise auch am Büromarkt Dortmund nicht spurlos vorübergehen. Nach heutigen Erkenntnissen erwartet CUBION durchaus eine Zunahme des verfügbaren Flächenangebotes durch Flächenfreisetzung von Unternehmen in pandemiebedingter wirtschaftlicher Schieflage. Dies kann dem Dortmunder Markt in Anbetracht einer unzureichenden Angebotsreserve jedoch eher guttun. Eine Prognose in Bezug auf den erwarteten Gesamtflächenumsatz für 2021 ist seriös kaum möglich. Die weitere Entwicklung der Pandemie ist immer noch unklar, wenngleich sich ein Licht am Ende des Tunnels abzeichnet. CUBION ist davon überzeugt, dass viele Flächengesuche nur aufgeschoben aber nicht aufgehoben wurden und es zu Nachholeffekten kommen wird. Ob diese sich aber schon in den Zahlen 2021 widerspiegeln werden, ist unsicher.







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