29.01.2021 VICTOR Prime Office: Entwicklung 2020 durch COVID-19 gedämpft
Mit einem stabilen Zuwachs von +1,5 Prozent bilanziert der VICTOR Prime Office im vierten Quartal 2020 eine Performance ähnlicher Größenordnung wie in den drei Vorquartalen (+0,7 %, +1,2 %, +1,3 %). Der Indikatorstand für die beobachteten Toplagen der deutschen Immobilienhochburgen notiert Ende Dezember 2020 bei 221,3 Punkten und bleibt damit auf hohem Niveau.
„Die Auswirkungen von COVID-19 haben 2020 deutliche Spuren auf dem Immobilienmarkt hinterlassen. Die Preisentwicklung der einzelnen von JLL untersuchten Lagen zeigt sich gegenüber dem Vorjahr merklich gedämpft“, so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Kemper weiter: „Anlagedruck der Investoren und vorhandenes Kapital sorgten trotz allem für entsprechende Nachfrage, so dass es in der Folge in einigen Büromärkten zu einer weiteren Absenkung der Spitzenrendite kam. Dennoch war die Entwicklung insgesamt deutlich verhaltener als 2019. Transaktions- und Vermietungsvolumina zeigten im Vorjahresvergleich eine rückläufige Tendenz. Außerhalb der Topflächen waren Mietpreise teilweise stark unter Druck. Incentives nehmen bei Vermietungen in der Breite deutlich zu. Wenngleich das Preisgefüge, insbesondere im Spitzensegment, überwiegend als stabil erachtet werden kann, bleiben die Marktakteure insgesamt zurückhaltender als in den Jahren zuvor, vor allem der Anteil der ausländischen Investoren sank 2020 deutlich.
Investmenttransaktionen brauchten bis zum Abschluss deutlich mehr Zeit. Allein auf den Jahresendspurt 2020 entfiel ca. 40 Prozent des Transaktionsvolumens, getrieben durch einige Großtransaktionen wie den Verkauf des Silberturm sowie des Grand Campus in Frankfurt oder des Verlagsgebäudes von Gruner + Jahr in Hamburg. Die lebhaftere Transaktionstätigkeit befeuert die Hoffnung auf eine stärkere Preisperformance im Jahr 2021."
Heterogene Wertentwicklung in den Toplagen zum Jahresabschluss
Eindeutiger Gewinner war die Hamburger Innenstadt mit einer Performance von +4,7 Prozent allein im vierten Quartal, basierend auf einer Absenkung der Spitzenrendite von 10 Basispunkten. Der neue Indikatorstand notiert damit bei 243,3 Punkten. Auf dem zweiten Platz reiht sich die Frankfurter Bankenlage mit einer Quartalsperformance von +2,0 Prozent und einem neuen Indikatorstand von 211,6 Punkten ein, gefolgt von der Düsseldorfer Bankenlage mit +0,9 Prozent auf 189,4 Punkte. Die schwächste Preisentwicklung registrierten die Innenstädte von Berlin (+0,1 Prozent auf 241,6 Punkte) und München (+0,1 Prozent auf 230,4 Punkte). In beiden Lagen waren schwache Impulse aus dem Vermietungsmarkt Grund für die stagnierende Entwicklung.
Die laufende Jahresperformance des VICTOR notiert mit +4,7 Prozent abermals unter der der beiden Vorquartale (Q3 2020: +6,5 %, Q2 2020: +9,2 %). Entgegen dem allgemeinen Trend konnte die Spitzenlage in Hamburg (+10,7 %) den Wert aus dem Vorjahr (+7,0 %) und dem Vorquartal (+6,5 %) deutlich übertreffen. Auch die Frankfurter Bankenlage zeigt mit +5,2 % ein geringfügig höheres Jahreswachstum als im Vorquartal (+5,1 %). Die Spitzenlagen in München (+4,0 %), Berlin (+2,5 %) und Düsseldorf (+1,8 %) fallen auch in der Jahresperformance deutlich zurück.
„Die Effekte der Pandemie auf den Immobilienmarkt bleiben auch 2021 omnipräsent. Neben der dramatischen Veränderung im Einzelhandel treten auch im Bürosegment kurzfristig Unsicherheiten bezüglich der Bonität einiger Mieter und möglicher Mietausfälle auf. Wenngleich sich immer weiter herauskristallisiert, dass die Effekte von Home-Office den Bedarf an Büroflächen voraussichtlich nicht dauerhaft signifikant reduzieren werden, bleibt abzuwarten, welche Betriebe sich in einem veränderten wirtschaftlichen Umfeld nachhaltig werden halten können. Unwägbarkeiten trüben die Investitionsfreude von Anlegern, und Zweifel an der Sicherheit von Investments haben Auswirkungen auf die Preise. Diese Erkenntnisse stärken weiter die Position von Premiumlagen, Topobjekten und langfristig an bonitätsstarke Nutzer vermieteten Immobilien“, so Ralf Kemper. Kemper abschließend: „Immerhin wurden einige Risikofaktoren Ende 2020 beiseite geräumt: Der Brexit ist, verbunden mit einem Deal mit der EU, endgültig Realität geworden. Auch der Ausgang der US-Präsidentschaftswahl und der kürzlich erfolgte Amtsantritt des neuen Präsidenten verheißen Positives. Die Entwicklung und Produktion der Covid-19-Impfstoffe schreitet voran ¬- die Lieferengpässe werden mit der Zeit gelöst werden.
Ob allerdings eine rasche Rückkehr der Märkte zu alter Stärke realistisch ist, ist schwer zu prognostizieren. Aufgrund des anhaltenden Lockdowns könnte die Mietpreisentwicklung noch weiter unter Druck bleiben. Überhaupt leiden die Vermietungsmärkte weiterhin unter den realwirtschaftlichen Schwierigkeiten. Wenngleich Anleger weiterhin verhalten agieren, gehen wir dennoch davon aus, dass eine deutliche Belebung der Investmentaktivität im Spitzensegment nur eine Frage der Zeit sein wird. Denn Kapital sucht Anlage. Der Pandemie zum Trotz.“
„Die Auswirkungen von COVID-19 haben 2020 deutliche Spuren auf dem Immobilienmarkt hinterlassen. Die Preisentwicklung der einzelnen von JLL untersuchten Lagen zeigt sich gegenüber dem Vorjahr merklich gedämpft“, so Ralf Kemper, Head of Valuation & Transaction Advisory JLL Germany. Kemper weiter: „Anlagedruck der Investoren und vorhandenes Kapital sorgten trotz allem für entsprechende Nachfrage, so dass es in der Folge in einigen Büromärkten zu einer weiteren Absenkung der Spitzenrendite kam. Dennoch war die Entwicklung insgesamt deutlich verhaltener als 2019. Transaktions- und Vermietungsvolumina zeigten im Vorjahresvergleich eine rückläufige Tendenz. Außerhalb der Topflächen waren Mietpreise teilweise stark unter Druck. Incentives nehmen bei Vermietungen in der Breite deutlich zu. Wenngleich das Preisgefüge, insbesondere im Spitzensegment, überwiegend als stabil erachtet werden kann, bleiben die Marktakteure insgesamt zurückhaltender als in den Jahren zuvor, vor allem der Anteil der ausländischen Investoren sank 2020 deutlich.
Investmenttransaktionen brauchten bis zum Abschluss deutlich mehr Zeit. Allein auf den Jahresendspurt 2020 entfiel ca. 40 Prozent des Transaktionsvolumens, getrieben durch einige Großtransaktionen wie den Verkauf des Silberturm sowie des Grand Campus in Frankfurt oder des Verlagsgebäudes von Gruner + Jahr in Hamburg. Die lebhaftere Transaktionstätigkeit befeuert die Hoffnung auf eine stärkere Preisperformance im Jahr 2021."
Heterogene Wertentwicklung in den Toplagen zum Jahresabschluss
Eindeutiger Gewinner war die Hamburger Innenstadt mit einer Performance von +4,7 Prozent allein im vierten Quartal, basierend auf einer Absenkung der Spitzenrendite von 10 Basispunkten. Der neue Indikatorstand notiert damit bei 243,3 Punkten. Auf dem zweiten Platz reiht sich die Frankfurter Bankenlage mit einer Quartalsperformance von +2,0 Prozent und einem neuen Indikatorstand von 211,6 Punkten ein, gefolgt von der Düsseldorfer Bankenlage mit +0,9 Prozent auf 189,4 Punkte. Die schwächste Preisentwicklung registrierten die Innenstädte von Berlin (+0,1 Prozent auf 241,6 Punkte) und München (+0,1 Prozent auf 230,4 Punkte). In beiden Lagen waren schwache Impulse aus dem Vermietungsmarkt Grund für die stagnierende Entwicklung.
Die laufende Jahresperformance des VICTOR notiert mit +4,7 Prozent abermals unter der der beiden Vorquartale (Q3 2020: +6,5 %, Q2 2020: +9,2 %). Entgegen dem allgemeinen Trend konnte die Spitzenlage in Hamburg (+10,7 %) den Wert aus dem Vorjahr (+7,0 %) und dem Vorquartal (+6,5 %) deutlich übertreffen. Auch die Frankfurter Bankenlage zeigt mit +5,2 % ein geringfügig höheres Jahreswachstum als im Vorquartal (+5,1 %). Die Spitzenlagen in München (+4,0 %), Berlin (+2,5 %) und Düsseldorf (+1,8 %) fallen auch in der Jahresperformance deutlich zurück.
„Die Effekte der Pandemie auf den Immobilienmarkt bleiben auch 2021 omnipräsent. Neben der dramatischen Veränderung im Einzelhandel treten auch im Bürosegment kurzfristig Unsicherheiten bezüglich der Bonität einiger Mieter und möglicher Mietausfälle auf. Wenngleich sich immer weiter herauskristallisiert, dass die Effekte von Home-Office den Bedarf an Büroflächen voraussichtlich nicht dauerhaft signifikant reduzieren werden, bleibt abzuwarten, welche Betriebe sich in einem veränderten wirtschaftlichen Umfeld nachhaltig werden halten können. Unwägbarkeiten trüben die Investitionsfreude von Anlegern, und Zweifel an der Sicherheit von Investments haben Auswirkungen auf die Preise. Diese Erkenntnisse stärken weiter die Position von Premiumlagen, Topobjekten und langfristig an bonitätsstarke Nutzer vermieteten Immobilien“, so Ralf Kemper. Kemper abschließend: „Immerhin wurden einige Risikofaktoren Ende 2020 beiseite geräumt: Der Brexit ist, verbunden mit einem Deal mit der EU, endgültig Realität geworden. Auch der Ausgang der US-Präsidentschaftswahl und der kürzlich erfolgte Amtsantritt des neuen Präsidenten verheißen Positives. Die Entwicklung und Produktion der Covid-19-Impfstoffe schreitet voran ¬- die Lieferengpässe werden mit der Zeit gelöst werden.
Ob allerdings eine rasche Rückkehr der Märkte zu alter Stärke realistisch ist, ist schwer zu prognostizieren. Aufgrund des anhaltenden Lockdowns könnte die Mietpreisentwicklung noch weiter unter Druck bleiben. Überhaupt leiden die Vermietungsmärkte weiterhin unter den realwirtschaftlichen Schwierigkeiten. Wenngleich Anleger weiterhin verhalten agieren, gehen wir dennoch davon aus, dass eine deutliche Belebung der Investmentaktivität im Spitzensegment nur eine Frage der Zeit sein wird. Denn Kapital sucht Anlage. Der Pandemie zum Trotz.“
