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01.02.2021 Marktbewertungen für Logistikimmobilien dürften weiter steigen

Logistikimmobilien erzielten 2020 trotz Corona-Krise das zweitbeste Ergebnis der letzten zehn Jahre. Mit einem Transaktionsvolumen von 7,9 Mrd. Euro wurde ein Plus von 5,5 Prozent im Vergleich zum Vorjahr erzielt. Die Spitzenrendite ist dabei auf ein Allzeittief von 3,5 Prozent gefallen. Da Mietsteigerungen jedoch absehbar sind, dürften sich laut Gutachtern die Marktbewertungen für Logistikimmobilien weiter erhöhen.

Allein im vierten Quartal ist die Rendite in allen Top-8-Standorten – Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart – auf 3,35 Prozent gesunken. „Durch Megatrends wie die Zunahme von E-Commerce stellen Logistikimmobilien aber auch 2021 resiliente Investments dar“, prognostiziert André Heid, zertifizierter Sachverständiger für die Bewertung von Immobilien und Geschäftsführer von HEID Immobilienbewertung.

Die Logistikbranche ist das Rückgrat der deutschen Wirtschaft und hat sich in den letzten Jahren zu einem der größten Wirtschaftszweige überhaupt entwickelt. Auch im Krisenjahr 2020 ging die positive Entwicklung des Segments Logistikimmobilie weiter und stellt damit die absolute Ausnahme unter den gewerblichen Immobilien-Assetklassen dar. Mit einem Flächenumsatz von 5,3 Mio. Quadratmetern folgte dem erfolgreichen Jahr 2019 ein weiteres Rekordjahr. Die insgesamt 7,9 Mrd. Euro Transaktionsvolumen 2020 stellen das zweithöchste Ergebnis der letzten zehn Jahre dar. Im Gegensatz zum Rekordjahr 2017, als das Transaktionsvolumen durch eine Reihe von prominenten Portfoliotransaktionen nach oben geschraubt wurde, dominierten 2020 mit 5 Mrd. Euro die Einzeltransaktionen. Ein Wert, der ebenfalls einen neuen Rekord darstellt.

André Heid stellt fest: „Treibende Kraft hinter diesen Entwicklungen ist allen voran der Megatrend E-Commerce. Laut aktuellen Marktbeobachtungen machten Nutzer aus dem E-Commerce 2020 schon rund 20 Prozent des Gesamtumsatzes aus. So ist trotz rezessiver Entwicklung in der Industrie auch in Zukunft mit stabiler bis wachsender Nachfrage nach Logistikimmobilien und Bauland zu rechnen.“

Der Logistikboom spiegelt sich auch in der Mietentwicklung wider. Die Mieten stiegen 2020 besonders außerhalb der Top-Standorte, da dort die Grundstückpreise günstiger und damit gerade für Neubauten attraktiver sind. Deutschlandweit gibt es für Logistikimmobilien kaum noch Mietpreise von unter 4 Euro pro Quadratmeter. Bei den Spitzenmieten konnte ein vergleichsweise niedriges Wachstum ausgemacht werden. Mit einem Plus von 0,3 Prozent stieg die Miete in den Top-Standorten innerhalb der ersten drei Quartale auf 6,29 Euro pro Quadratmeter. Wenige Neuvermietungen aufgrund eines akuten Mangels an Bauland, welcher zu weniger Neubauten in den Toplagen führte, ist die Hauptursache für das Ausbleiben eines höheren Mietanstieg. Von einem allgemeinen Rückgang an Neubauten kann jedoch nicht die Rede sein. Die zehn größten Deals in 2020 waren allesamt Neubauten. Diese werden jedoch hauptsächlich fernab der Toplagen realisiert.

„Die Marktwerte von Logistikimmobilien werden voraussichtlich auch in den kommenden Jahren trotz des Rekordtiefs bei den Renditen stetig steigen. Dafür sorgt die zunehmende Nachfrage, die auf ein immer niedriger werdendes Angebot vor allem in den Top-Städten stößt. Daher sind weiter steigende Mieten absehbar. Zudem kann angenommen werden, dass bei der Projektierung von kleinteiligeren, innerstädtischen Logistikimmobilien durch den krisenbedingten Leerstand anderer gewerblicher Immobilien durch Umwandlung künftig ein klar positiver Trend zu erkennen sein wird. Alles in allem werden Logistikimmobilien auch weiterhin resiliente Investments darstellen“, prognostiziert André Heid.








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