News RSS-Feed

02.02.2021 Umlandboom und warum in Düsseldorf weiter die Preise steigen

Die größten Preissteigerungen bei Eigenheimen gab es in den zurückliegenden zwölf Monaten nicht in Düsseldorf, sondern in Ratingen, Neuss und Mettmann. Während in der Landeshauptstadt die Preise für Einfamilien- und Reihenhäuser höchstens um zwei Prozent stiegen, kletterten sie in Umlandstädten teils im zweistelligen Prozentbereich.

So erhöhten sie sich in Ratingen und Neuss teils zwischen zehn und zwölf Prozent. Dies geht aus dem neuen Immobilienpreisspiegel 2021 des Ring Deutscher Makler (RDM) Düsseldorf hervorgeht. Neben der Landeshauptstadt analysierte der Verband zudem die Preis- und Mietentwicklung in sechs Städten des Umlands.

Dass vor allem junge Familien verstärkt Düsseldorf den Rücken kehren und ins Umland abwandern, ist ein Trend der seit 2017 zu beobachten ist, wie das Institut der Deutschen Wirtschaft (IW) ermittelte. Zu den beiden Gründen (zu teurer Wohnraum in Düsseldorf, zu geringes Angebot) gesellt sich mit Ausbruch der Corona-Pandemie ein weiteres Motiv: Bei anhaltenden Phasen von Homeoffice und Homeschooling sind vielen Familien die bisherigen Stadtwohnungen zu klein geworden. Wollen oder können sie nicht mehr Geld für ein neues Heim in der Stadt ausgeben, weichen sie verstärkt ins Umland aus.

„Außerdem glauben viele, auch langfristig häufiger von Zuhause aus arbeiten zu können, so dass sie seltener eine längere Pendelstrecke an ihren Arbeitsplatz auf sich nehmen müssen. Sie suchen zumeist ein Einfamilienhaus mit mehr Quadratmetern und Außenbereichen wie Garten oder Terrasse“, beobachtet RDM-Vorsitzender Jörg Schnorrenberger, Geschäftsführer der gleichnamigen Düsseldorfer Immobilienfirma. Dies belegen auch Suchanfragen beim Portal Immobilienscout24. Eine Analyse vom Juni vergangenen Jahres kommt zum Schluss, dass 48 Prozent mehr Kontaktanfragen für Eigentumswohnungen im Umland erfolgten als im Jahr davor. Für Einfamilienhäuser zum Kauf kletterte die Nachfrage um 51 Prozent.

Das bedeutet aber nicht, dass in Düsseldorf die Lichter ausgehen. Auch wenn sich die Suchanfragen für Umlandhäuser erhöhten, sind sie in Düsseldorf nicht geringer geworden. Eine ähnliche Entwicklung in Sachen Umlandboom verzeichnen im Übrigen auch andere Großstädte wie Köln, Frankfurt, München, Hamburg oder Berlin. Im Umland der sieben größten deutschen Städte sind die Wohnkosten etwa 55 Prozent günstiger als im Oberzentrum. Das durchschnittliche Immobilienangebot auf Online-Plattformen umfasst 86 Quadratmeter Wohnfläche. Im Speckgürtel werden hingegen im Schnitt 120 Quadratmeter angeboten (Quelle: IW).

Bei Eigentumswohnungen zogen die Preise auf breiter Front an. Dies gilt ebenso für Düsseldorf wie für viele Umlandstädte. Im Speckgürtel lagen die Steigerungen häufig im zweistelligen Bereich, so für einfach ausgestattete Wohnungen in Mönchengladbach (plus 10 Prozent), in Krefeld (plus 15), in Ratingen (plus 13) und in Mettmann (plus 14). Den größten Preisanstieg verbuchte Mettmann in mittelguten Lagen, wo die Quadratmeterpreise von 1.800 auf 2.200 Euro kletterten: plus 22 Prozent. Ratingen führt bei den Kommunen des Umlands die Quadratmeterpreise an: Gebrauchtwohnungen an sehr guten Standorten schlagen mit 4.000 Euro zu Buche. Am günstigsten sind Wohnungen mit 2.100 Euro in Krefeld.

„In Düsseldorf waren vor allem in guten und sehr guten Lagen Preissteigerungen von 16 beziehungsweise 18 Prozent zu beobachten. An einfachen und mittelguten Standorten belief sich die Erhöhung auf lediglich fünf beziehungsweise 6 Prozent“, erläutert RDM-Schatzmeister Jan Klüssendorff.

Die Steigerungen der Wohnungskaltmieten waren recht moderat: In nahezu allen Segmenten und Städten lag der Anstieg zwischen drei und sechs Prozent. Vor fünf Jahren waren hier häufig noch weitaus stärkere Erhöhungen zu konstatieren. In gut gelegenen und gut ausgestatteten Gebrauchtgebäuden liegen die Kaltmieten in Düsseldorf bei etwa 12,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (unverändert), in Ratingen bei 11 Euro (plus 3 Prozent), in Neuss bei 10 Euro (plus 2 Prozent), in Krefeld bei 8,30 Euro (plus 2 Prozent) und in Viersen bei 7,10 Euro (plus 3 Prozent).
Für Wohnungen in vergleichbaren Lagen im Neubau-Erstbezug müssen in der Landeshauptstadt etwa 15 Euro einkalkuliert werden (plus 6 Prozent). In Neuss liegen Neubaumieten bei etwa 12 Euro (plus 4 Prozent), in Ratingen bei 12,50 Euro (plus 4 Prozent) und in Viersen bei 9,30 (plus 3 Prozent).

Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser erhöhten sich in der Rheinmetropole in den zurückliegenden zwölf Monaten zwischen ein und zwei Prozent; in einfachen Lagen blieben sie mit 410.000 Euro konstant. In guten Lagen sind etwa 900.000 Euro einzukalkulieren, in sehr guten 1,55 Mio. Euro.

Im Umland fielen die Preiserhöhungen für Einfamilienhäuser im Wiederverkauf moderater aus als die für Eigentumswohnungen: Im Schnitt kletterten sie zwischen drei und acht Prozent. Lediglich in Ratingen und Neuss waren sie mit zehn beziehungsweise elf Prozent teilweise zweistellig. Am teuersten sind gut gelegene, freistehende Eigenheime aus dem Bestand mit 710.000 Euro in Ratingen. In Neuss müssen etwa 550.000 Euro einkalkuliert werden, in Viersen 390.000 und in Mönchengladbach circa 440.000 Euro.

Leichte Rückgänge bei Büromieten und Läden

„Während der Wohnimmobilienmarkt gut durch die Pandemie kommt, ist die Zahl der abgeschlossenen Büromietverträge im letzten Jahr stark zurückgegangen. Wurden 2019 in Düsseldorf Neuverträge über 525.000 Quadratmeter abgeschlossen, waren es 2020 lediglich 285.000 Quadratmeter (minus 46 Prozent). Auch die Büromieten selbst sind in vielen Lagen gesunken, teils um über 20 Prozent. Viele Unternehmen schieben geplante Expansionspläne auf, warten ab, wie sehr die Pandemie ihre Umsätze tangiert und inwiefern sie künftig weniger Flächen benötigen, weil Mitarbeitende häufiger im Homeoffice sind.

Tiefere Spuren wird Corona bei Ladengeschäften hinterlassen. Vor allem in wichtigen Einkaufslagen wie der Schadowstraße. Schon im Herbst waren hier erste Rückgänge zu verzeichnen. Während der Einzelhandel unter den Lockdowns und dem wachsenden Onlinehandel leidet, profitiert der Markt für Logistikflächen vom Distanzhandel. Hier stiegen die Mieten teils zweistellig.

Prognose für 2021: Die Experten des RDM-Düsseldorf rechnen im laufenden Jahr in Düsseldorf sowie dem Umland mit leicht steigenden Kaltmieten zwischen ein und drei Prozent. Für Wohnungen im Neubau-Erstbezug könnten die Erhöhungen etwas darüber liegen.

Die Immobilienpreise könnten etwas stärker klettern: im Schnitt zwischen drei und zehn Prozent. Die RDM-Immobilienprofis glauben, dass Umlandstädte hiervon stärker betroffen sein werden als die Landeshauptstadt.

Wie sehr Gewerbeflächen von sinkender Nachfrage und zurückgehenden Mieten betroffen sein werden, ist aktuell kaum prognostizierbar. Viel wird davon abhängen, wie sehr sich Corona auf die wirtschaftliche Entwicklung auswirkt und staatliche Hilfen stabilisierend wirken.








Leserumfrage
Wir schätzen Ihre Expertenmeinung!
Hier ist unsere Leserumfrage:
schnell & unkompliziert
Jetzt starten!