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04.02.2021 Immobilienbesitzern sollten die Grundsteuerreform im Auge behalten

Weil die Grundsteuererhebung in Westdeutschland dem Gleichbehandlungsprinzip widerspricht und damit verfassungswidrig ist, muss die Steuer ab 01.01.2025 nach neuen Kriterien berechnet werden. Neben einem von Bundesfinanzminister Olaf Scholz entwickelten Bundesmodell, das von rund der Hälfte der Bundesländer übernommen wird, verhandeln die übrigen Länderkammern derzeit über Sondergesetze.

„Für Immobilienbesitzer ist das – insbesondere in Anbetracht der im Zuge der Coronakrise enorm gestiegenen Staatsverschuldung – nicht unbedingt eine gute Nachricht“, weiß Rudolf Naßl, der für Immobilienwirtschaft zuständige Vorstand der Hausbank München. „Vor allem der nach wie vor ausschlaggebende kommunale Hebesatz sowie die Grundsteuer C könnten zu erheblichen regionalen Unterschieden und damit großer Ungleichheit bei der Abgabenlast führen. Wollen Immobilienbesitzer nicht zum Zahlmeister einer rapide zunehmenden Staatsverschuldung werden, gilt es, die Entwicklung in den Ländern genau im Auge zu behalten.“

Die Zeit drängt. Wenn die reformierte Steuer ab 2025 greifen soll, muss bereits am 01.01.2022 die erste Hauptfeststellung erfolgen, mit der das Finanzamt den dann aktuellen Grundbesitzwert festlegt. Bis Ende 2024 bleibt dann den Ländern Zeit für die Umsetzung dieser Neubewertung. Das ist mit Sicherheit einer der Gründe dafür, dass Bundesländer wie Schleswig-Holstein, Berlin, Thüringen, Rheinland-Pfalz, Bremen, Sachsen-Anhalt und Brandenburg das Bundesmodell übernehmen wollen, für dessen Inkrafttreten keine weiteren Maßnahmen nötig sind. Ab 2022 werden hier Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Immobilienart, Nettokaltmiete, Gebäudefläche und Gebäudealter zusammen mit dem kommunalen Hebesatz zur Neuberechnung herangezogen.

Sonderwege dank Öffnungsklausel

Nur dank einer von Bayern durchgesetzten Öffnungsklausel gibt es für die verbliebenen Länder die Möglichkeit, vom Bundesmodell abzuweichen. In Baden-Württemberg wurde darauf basierend bereits ein eigenes Grundsteuergesetz verabschiedet, das Bodenrichtwert und Grundstücksfläche zur Grundlage für die Neuberechnung macht. Unabhängig von den kommunalen Hebesätzen sollen Eigentümer von Wohngebäuden so weniger belastet und Brachflächen in Wohngebieten höher besteuert werden. Andere Länder beziehen neben der Fläche auch die Wohnlage (Hamburg, Hessen) mit ein beziehungsweise orientieren sich am bayerischen Modell (Niedersachsen). Das findet in der Immobilienbranche die meisten Befürworter und stellt den Versuch dar, die Steuerlast unabhängig vom Grundstücks- und Immobilienwert zu ermitteln. Hier soll sich die Abgabenhöhe aus der Grundstücksfläche, der Gebäudefläche, der Nutzung und dem für die Grundsteuer in ganz Deutschland prinzipiell maßgeblichen kommunalen Hebesatz errechnen. Zudem sind Abschlagsmöglichkeiten für Wohnflächen, große Grundstücke, Denkmäler und den sozialen Wohnungsbau angedacht. „Für Immobilienbesitzer und die Branche insgesamt hat das vergleichsweise unkomplizierte bayerische Modell wohl die meisten Vorzüge“, findet Naßl. „Allerdings bleibt auch hier abzuwarten, wie sich der kommunale Hebesatz auf die tatsächlich zu schulternde Steuerlast auswirkt.“

Kommunaler Hebesatz als potenzielle Kostenfalle

Zwar setzt die Bundesregierung in Sachen Hebesatz auf die Fairness der Kommunen, aber die dürften letztlich die Hauptprofiteure bleiben. Nachdem sie zuletzt rund 14 Milliarden Euro im Jahr kassiert haben, dürfen sie die Höhe des Hebesatzes – und damit die tatsächliche Steuerlast – auch in Zukunft selbst bestimmen. Mit der Folge, dass die Grundsteuer je nach Wohnort mehrere hundert Euro auseinanderliegen kann. Zumal die Grundsteuer C für baureife, aber unbebaute Grundstücke die Möglichkeit noch höherer Hebesätze vorsieht.

Grundsteuer 2025: Ein Flickenteppich

Immerhin: Für die kommenden Jahre können Grundstücks- und Hauseigentümer planen wie bisher. Denn bis Ende 2024 gilt zur Entrichtung der Grundsteuer auf jeden Fall noch die gewohnte Berechnungsmethode. Trotzdem empfiehlt Naßl, die Entwicklung genau im Auge zu behalten: „Wie in vielen anderen Bereichen auch hat der Föderalismus einen Flickenteppich unterschiedlicher Grundsteuerberechnungen zur Folge. Was sich in einem Bundesland als Vorteil für den Eigentümer darstellen kann, wird ihm unter anderer Ländergesetzgebung zum Nachteil.“ Das letzte Wort haben aber ohnehin die Kommunen. Von ihren Hebesätzen wird es abhängen, wie sich die Grundsteuerreform auf Eigentümer auswirkt.








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