19.02.2021 Analyse: Markt für Immobilieninvestments hält Kurs
Nach Analysen von “DIP – Deutsche Immobilien-Partner“ gab es 2020 am deutschen Investmentmarkt eine stark unterschiedliche Entwicklung. Während Gewerbeimmobilien-Investments mit 17% stark rückläufig sind, verzeichnen die Wohnimmobilien-Investments einen weiteren Zuwachs von knapp 10%.
Im März/April 2020 versetzte das Coronavirus die Investmentmärkte in eine Schockstarre. Im Frühsommer verhielten sich viele Investoren noch abwartend. Spätestens ab Herbst kalkulierten die Investoren mit den längerfristigen Auswirkungen der Pandemie. 61% der von Aengevelt Research befragten Marktakteure und -beobachter sahen im Oktober 2020 eine sinkende Performance von Büroimmobilien und sogar 75% von Handelsimmobilien. Dagegen bescheinigten 63% den Logistikimmobilien eine steigende Attraktivität, und auch Wohninvestments stiegen im Kurs der Anleger – allen voran freifinanzierte Mietwohnungen, denen 48% der Befragten eine gewachsene Marktrelevanz zubilligten. Das waren weder bloße Absichtserklärungen noch kurzfristige Stimmungen: Bei den Baugenehmigungen war bereits im November 2020 im Segment Büro- und Verwaltungsgebäuden ein Rückgang um 31% gegenüber Vorjahresmonat zu verzeichnen, während Logistikimmobilien um 4% und der Wohnungsbau um 10% zugelegten.
• Der Investmentmarkt schloss mit insgesamt EUR 78,1 Mrd. um knapp 12% transaktionsschwächer ab als im Vorjahr (EUR 88,6 Mrd.) übertraf gleichwohl auch im Jahr 2020 das 10-Jahresmittel noch deutlich um 25%.
• Schwerpunkt blieben gewerbliche Investments mit rd. EUR 57,9 Mrd., jedoch mit einer Abnahme von rd. 17 % im Vergleich zum Vorjahr. Das 10-Jahresmittel wurde dennoch um 23% übertroffen.
• Auf Wohnungsportfolien entfielen EUR 20,2 Mrd., 9 % mehr als im Vorjahr und rund 34% über dem 10-Jahresmittel.
Büros blieben auch 2020 die nachfragestärkste Klasse, mit rd. 45 % des gewerblichen Investmentvolumens auf nachhaltigem Niveau, gefolgt vom leicht angewachsenen Segment Einzelhandelsobjekte/Geschäftshäuser. Erneut an dritter Stelle konnten sich Logistik-Investments setzen, die im Jahresvergleich einen Zuwachs verzeichneten und auch künftig beträchtliches Potenzial bieten. Sonstige Investments, die u. a. Hotels und Pflegeimmobilien umfassen, verzeichneten geringfügig schrumpfende Marktanteile.
Das noch immer niedrige Zinsumfeld und der anhaltende Mangel an renditestärkeren sicheren Alternativen treiben nach umfassenden Analysen von DIP auch weiterhin den Investmentmarkt an.
Der Rendite-Spread zwischen Geschäftshäusern und Umlaufrenditen lag in den letzten Jahren überwiegend bei über vier Prozentpunkten – aktuell liegt er bei rd. 4,1 Prozentpunkten. Logistikrenditen liegen nur noch 0,4 Punkte höher. Limitierend für den Handel bleibt die weiter zunehmende Knappheit an marktgerechten Core-Objekten. Die Renditen sinken tendenziell moderat weiter und liegen in den Top-Standorten für Wohnen deutlich und auch für Büro schon teilweise unter 3%. Der Leitzins befindet sich nach wie vor auf einem Nullniveau. In welcher Geschwindigkeit und in welchem Umfang sich dieser als Negativ-Parameter auf den Investmentmarkt auswirkt, bleibt abzuwarten. So ist der Markt aktuell laut Wirtschaftsweisen nicht mehr vollständig über Fundamentalfaktoren zu erklären, lagen die Preise in den sieben Großstädten doch schon im Jahr 2017 um 204% über dem Niveau des Jahres 2010. Der starke Preisanstieg von Büro- und Gewerbeimmobilien kann u. a. durch noch immer zu geringe Investitionen im gewerblichen Hochbau begründet werden, die der hohen Nachfrage weiterhin nicht gerecht werden.
Gewerbliche Investments in den „Big Seven“
Das Transaktionsvolumen in den „Big Seven“ lag im Berichtsjahr 2020 bei 36,5 Mrd. EUR und damit um 20% unter dem Vorjahreswert. Der in den „Big Seven“ kontrahierte Anteil am deutschlandweiten Gewerbeinvestmentmarkt blieb mit 63% indes nahezu auf dem Niveau des Vorjahres (2019: 65%). Wie bereits im Vorjahr konnte sich Berlin an die Spitze der Big Seven-Standorte setzen. Der Umsatz lag mit 10,8 Mrd. EUR um 18% unter dem überragenden Vorjahreswert. Als einziger Standort, der im Berichtsjahr ein Umsatzplus verzeichnen konnte, ist Hamburg zu nennen. Die Hansestadt legte um 37% im Vergleich zum Vorjahr zu und schloss das Jahr mit einem gewerblichen Umsatzvolumen von 6,3 Mrd. EUR.
Die stärksten Rückgänge wurden in Köln (-55%), München (-48%) und Stuttgart (-40%) registriert. Hier muss allerdings berücksichtigt werden, dass gerade München und Köln zwischen 2018-2019 um bis zu 75% zugelegt hatten, wodurch die aktuellen Rückgänge relativiert werden. Vor dem Hintergrund coronabedingter Einschränkungen des öffentlichen Lebens und der Arbeitswelt, ist ein Umsatzvolumen von 36,5 Mrd. EUR auf dem Gewerbeinvestmentmarkt der Big Seven ein solides Ergebnis, das sogar 2,8% über dem Mittel der jüngsten fünf Jahre liegt. Die Auswirkungen der Pandemie sind vor allem an den Umsatzzahlen des zweiten und dritten Quartals 2020 zu erkennen, in denen bundesweit jeweils lediglich 10,3 Mrd. bzw. 11,9 Mrd. EUR kontrahiert wurden. Für 2021 erwartet Aengevelt Research indes coronaabhängig durchaus die Möglichkeit einer Steigerung des gewerblichen Umsatzvolumens in den Big Seven wie auch bundesweit. Da viele Investoren ihren Anlageplan in 2020 coronabedingt nicht einhalten konnten, ist damit zu rechnen, dass dies im späteren Jahresverlauf kompensiert wird.
Renditeniveau sinkt weiter
Vergleichsweise hohe Vermietungsstände von Core-Immobilien in A-Lagen sind noch immer ein Indiz dafür, dass niedrige Spitzenrenditen von nationalen und internationalen Anlegern in Kauf genommen werden. Das weiterhin niedrige Zinsniveau und die Sicherheit, die auch internationale Anleger unverändert in deutschen Investments sehen, sorgen abseits der A-Städte für Renditekompressionen. In den deutschen Zentren des DIP-Verbundes sanken die Renditen wie von Aengevelt Research prognostiziert weiterhin moderat ab, im Mittel von 2019 auf 2020 um ca. 10 bis 30 Basispunkte. Dennoch liegen sie immer noch oberhalb anderer, ähnlich langfristiger und gleichzeitig sicherer Anlagen:
• Für Top-Geschäftshäuser stellen sich die Spitzenverzinsungen auf rd. 3,3 % (2019: 3,5 %), die Renditen für reine Bürohäuser sind mit 3,6 % (2019: 3,9 %) im Mittel 30 Basispunkte, an einzelnen Standorten 20 bis 50 Basispunkte höher.
• Die Renditen von SB-/Fachmärkten sinken weiter, dennoch bleiben sie mit einem Spitzenmittel von 5,1 % (2019: 5,4 %) attraktiv.
• Weiter komprimiert wurden die Spitzenrenditen für Logistik-Immobilien, die 2020 mit 4,5 % rentieren (2019: 4,9 %).
Das Bild der Spitzenrenditen bzw. -faktoren differenziert sich für die Standorte des DIP-Verbundes wie folgt: Traditionell steht München an der Preisspitze, gefolgt von den weiteren Big Seven. In individuell begründbaren Fällen werden die genannten kontrahierungstypischen Faktoren zum Teil beträchtlich unter-, teilweise auch überschritten: In optimaler Mischung mit Einzelhandel (Wohn- und Geschäftshaus) erreichen Spitzenobjekte in Einzelfällen weit überdurchschnittliche Preise. In den A-Städten ist aktuell vorrangig eine Seitwärtsbewegung der Verzinsungen zu beobachten, indessen hält der Trend zur Renditekompression in B-Städten weiterhin an. Bei (noch) anhaltendem günstigen Finanzierungsniveau und fehlenden Alternativen mit gleich guten Rendite-Risiko-Profilen hält der Trend vor dem Hintergrund hohen Liquiditätsanlagedrucks breiter Investorenkreise auf dem Gesamtmarkt auch 2021 an.
Wohninvestments
2020 hätte als Rekordjahr für Wohninvestments abschließen können – wäre nicht das Jahr 2015 durch die Gagfah-Übernahme in Höhe von EUR 8 Mrd. so exorbitant aufgebläht worden. Die Corona-Pandemie hat das Interesse an Wohninvestments noch einmal gesteigert, denn die Lockdowns haben das Interesse an größeren, attraktiveren Wohnungen noch gesteigert und angesichts des nach wie vor verbreiteten Wohnungsmangels gelten Wohninvestments als sichere Häfen für Kapitalanlagen.
Maßgeblich geprägt wurde der Wohninvestmentumsatz 2020 von der Übernahme der Adler Real Estate mit knapp 60.000 Wohneinheiten mit einem Wert von rd. EUR 6,0 Mrd. durch Ado Properties. Dieser Megadeal allein macht über 25% des gesamten Transaktionsvolumens der Asset-Klasse Wohnen aus. Darüber hinaus lässt sich mit dem Verkauf von rd. 6.500 Wohneinheiten der Deutsche Wohnen SE an die LEG für rd. EUR 660 Mio. noch ein weitere Großtransaktion nennen. 2020 waren die Anteile in- und ausländischer Investoren im Wohninvestmentsegment nahezu ausgeglichen.
Im Schnitt lagen die mittleren Renditen der DIP-Märkte für Wohnimmobilien bei nur noch 3,8 % (2019: 4,1 %), in der Spitze (Neubau bzw. Bestand nach umfassender Sanierung) sanken sie von 3,4 % (2018) auf 3,0 % (2020) um 40 Basispunkte. Auch hier führt München mit 1,9 % die Preisliste weiterhin an, gefolgt von den weiteren „Big Seven“ mit
2,5 % bis 3,3 %. Entsprechend dem allgemeinen Trend zu vermehrten Investitionen in B- und C-Standorten liegen die Renditen der DIP-Märkte durchweg – teilweise bereits deutlich – unter der 4 %-Marke.
Zur Entspannung der Preis- und Rendite-Rallye könnte ein größeres Angebot beitragen, das durch Neu- und Umbaumaßnahmen von Wohnprojekten und Umnutzungen brachgefallener und zeitnah leerstandsbedrohter Handelsflächen und Umwidmungen von Bürokomplexen entstehen könnte. Zwar stieg die Zahl der Baugenehmigungen im Neubau 2020 gegenüber dem Vorjahreszeitraum knapp an (rd. +3,9 % im Vergleich der Zeiträume bis November), indessen bleibt abzuwarten, wie die fehlende Verfügbarkeit von zeitnah bedarfsgerecht zu bebauenden Grundstücken und Arealen, zum Teil langwierige administrative Hürden durch (zu) lange Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie die Knappheit an Baukapazitäten der ausführenden Firmen sich dämpfend auf die Genehmigungs- und vor allem Fertigstellungszahlen auswirken werden. Ungeachtet der anhaltend hohen Kapazitätsauslastung wird von einem leicht positiven Trend ausgegangen, wobei die Ballungsrandzonen am meisten profitieren dürften – wegen des Baulandmangels in den Kernstädten, aber auch wegen der Verbreitung des Homeoffice. Nach Analysen von Aengevelt Research werden der Trend der Renditekompression an B-Standorten und die Seitwärtsbewegung der Renditen an A-Standorten sich zumindest mittelfristig weiter fortsetzen.
Im März/April 2020 versetzte das Coronavirus die Investmentmärkte in eine Schockstarre. Im Frühsommer verhielten sich viele Investoren noch abwartend. Spätestens ab Herbst kalkulierten die Investoren mit den längerfristigen Auswirkungen der Pandemie. 61% der von Aengevelt Research befragten Marktakteure und -beobachter sahen im Oktober 2020 eine sinkende Performance von Büroimmobilien und sogar 75% von Handelsimmobilien. Dagegen bescheinigten 63% den Logistikimmobilien eine steigende Attraktivität, und auch Wohninvestments stiegen im Kurs der Anleger – allen voran freifinanzierte Mietwohnungen, denen 48% der Befragten eine gewachsene Marktrelevanz zubilligten. Das waren weder bloße Absichtserklärungen noch kurzfristige Stimmungen: Bei den Baugenehmigungen war bereits im November 2020 im Segment Büro- und Verwaltungsgebäuden ein Rückgang um 31% gegenüber Vorjahresmonat zu verzeichnen, während Logistikimmobilien um 4% und der Wohnungsbau um 10% zugelegten.
• Der Investmentmarkt schloss mit insgesamt EUR 78,1 Mrd. um knapp 12% transaktionsschwächer ab als im Vorjahr (EUR 88,6 Mrd.) übertraf gleichwohl auch im Jahr 2020 das 10-Jahresmittel noch deutlich um 25%.
• Schwerpunkt blieben gewerbliche Investments mit rd. EUR 57,9 Mrd., jedoch mit einer Abnahme von rd. 17 % im Vergleich zum Vorjahr. Das 10-Jahresmittel wurde dennoch um 23% übertroffen.
• Auf Wohnungsportfolien entfielen EUR 20,2 Mrd., 9 % mehr als im Vorjahr und rund 34% über dem 10-Jahresmittel.
Büros blieben auch 2020 die nachfragestärkste Klasse, mit rd. 45 % des gewerblichen Investmentvolumens auf nachhaltigem Niveau, gefolgt vom leicht angewachsenen Segment Einzelhandelsobjekte/Geschäftshäuser. Erneut an dritter Stelle konnten sich Logistik-Investments setzen, die im Jahresvergleich einen Zuwachs verzeichneten und auch künftig beträchtliches Potenzial bieten. Sonstige Investments, die u. a. Hotels und Pflegeimmobilien umfassen, verzeichneten geringfügig schrumpfende Marktanteile.
Das noch immer niedrige Zinsumfeld und der anhaltende Mangel an renditestärkeren sicheren Alternativen treiben nach umfassenden Analysen von DIP auch weiterhin den Investmentmarkt an.
Der Rendite-Spread zwischen Geschäftshäusern und Umlaufrenditen lag in den letzten Jahren überwiegend bei über vier Prozentpunkten – aktuell liegt er bei rd. 4,1 Prozentpunkten. Logistikrenditen liegen nur noch 0,4 Punkte höher. Limitierend für den Handel bleibt die weiter zunehmende Knappheit an marktgerechten Core-Objekten. Die Renditen sinken tendenziell moderat weiter und liegen in den Top-Standorten für Wohnen deutlich und auch für Büro schon teilweise unter 3%. Der Leitzins befindet sich nach wie vor auf einem Nullniveau. In welcher Geschwindigkeit und in welchem Umfang sich dieser als Negativ-Parameter auf den Investmentmarkt auswirkt, bleibt abzuwarten. So ist der Markt aktuell laut Wirtschaftsweisen nicht mehr vollständig über Fundamentalfaktoren zu erklären, lagen die Preise in den sieben Großstädten doch schon im Jahr 2017 um 204% über dem Niveau des Jahres 2010. Der starke Preisanstieg von Büro- und Gewerbeimmobilien kann u. a. durch noch immer zu geringe Investitionen im gewerblichen Hochbau begründet werden, die der hohen Nachfrage weiterhin nicht gerecht werden.
Gewerbliche Investments in den „Big Seven“
Das Transaktionsvolumen in den „Big Seven“ lag im Berichtsjahr 2020 bei 36,5 Mrd. EUR und damit um 20% unter dem Vorjahreswert. Der in den „Big Seven“ kontrahierte Anteil am deutschlandweiten Gewerbeinvestmentmarkt blieb mit 63% indes nahezu auf dem Niveau des Vorjahres (2019: 65%). Wie bereits im Vorjahr konnte sich Berlin an die Spitze der Big Seven-Standorte setzen. Der Umsatz lag mit 10,8 Mrd. EUR um 18% unter dem überragenden Vorjahreswert. Als einziger Standort, der im Berichtsjahr ein Umsatzplus verzeichnen konnte, ist Hamburg zu nennen. Die Hansestadt legte um 37% im Vergleich zum Vorjahr zu und schloss das Jahr mit einem gewerblichen Umsatzvolumen von 6,3 Mrd. EUR.
Die stärksten Rückgänge wurden in Köln (-55%), München (-48%) und Stuttgart (-40%) registriert. Hier muss allerdings berücksichtigt werden, dass gerade München und Köln zwischen 2018-2019 um bis zu 75% zugelegt hatten, wodurch die aktuellen Rückgänge relativiert werden. Vor dem Hintergrund coronabedingter Einschränkungen des öffentlichen Lebens und der Arbeitswelt, ist ein Umsatzvolumen von 36,5 Mrd. EUR auf dem Gewerbeinvestmentmarkt der Big Seven ein solides Ergebnis, das sogar 2,8% über dem Mittel der jüngsten fünf Jahre liegt. Die Auswirkungen der Pandemie sind vor allem an den Umsatzzahlen des zweiten und dritten Quartals 2020 zu erkennen, in denen bundesweit jeweils lediglich 10,3 Mrd. bzw. 11,9 Mrd. EUR kontrahiert wurden. Für 2021 erwartet Aengevelt Research indes coronaabhängig durchaus die Möglichkeit einer Steigerung des gewerblichen Umsatzvolumens in den Big Seven wie auch bundesweit. Da viele Investoren ihren Anlageplan in 2020 coronabedingt nicht einhalten konnten, ist damit zu rechnen, dass dies im späteren Jahresverlauf kompensiert wird.
Renditeniveau sinkt weiter
Vergleichsweise hohe Vermietungsstände von Core-Immobilien in A-Lagen sind noch immer ein Indiz dafür, dass niedrige Spitzenrenditen von nationalen und internationalen Anlegern in Kauf genommen werden. Das weiterhin niedrige Zinsniveau und die Sicherheit, die auch internationale Anleger unverändert in deutschen Investments sehen, sorgen abseits der A-Städte für Renditekompressionen. In den deutschen Zentren des DIP-Verbundes sanken die Renditen wie von Aengevelt Research prognostiziert weiterhin moderat ab, im Mittel von 2019 auf 2020 um ca. 10 bis 30 Basispunkte. Dennoch liegen sie immer noch oberhalb anderer, ähnlich langfristiger und gleichzeitig sicherer Anlagen:
• Für Top-Geschäftshäuser stellen sich die Spitzenverzinsungen auf rd. 3,3 % (2019: 3,5 %), die Renditen für reine Bürohäuser sind mit 3,6 % (2019: 3,9 %) im Mittel 30 Basispunkte, an einzelnen Standorten 20 bis 50 Basispunkte höher.
• Die Renditen von SB-/Fachmärkten sinken weiter, dennoch bleiben sie mit einem Spitzenmittel von 5,1 % (2019: 5,4 %) attraktiv.
• Weiter komprimiert wurden die Spitzenrenditen für Logistik-Immobilien, die 2020 mit 4,5 % rentieren (2019: 4,9 %).
Das Bild der Spitzenrenditen bzw. -faktoren differenziert sich für die Standorte des DIP-Verbundes wie folgt: Traditionell steht München an der Preisspitze, gefolgt von den weiteren Big Seven. In individuell begründbaren Fällen werden die genannten kontrahierungstypischen Faktoren zum Teil beträchtlich unter-, teilweise auch überschritten: In optimaler Mischung mit Einzelhandel (Wohn- und Geschäftshaus) erreichen Spitzenobjekte in Einzelfällen weit überdurchschnittliche Preise. In den A-Städten ist aktuell vorrangig eine Seitwärtsbewegung der Verzinsungen zu beobachten, indessen hält der Trend zur Renditekompression in B-Städten weiterhin an. Bei (noch) anhaltendem günstigen Finanzierungsniveau und fehlenden Alternativen mit gleich guten Rendite-Risiko-Profilen hält der Trend vor dem Hintergrund hohen Liquiditätsanlagedrucks breiter Investorenkreise auf dem Gesamtmarkt auch 2021 an.
Wohninvestments
2020 hätte als Rekordjahr für Wohninvestments abschließen können – wäre nicht das Jahr 2015 durch die Gagfah-Übernahme in Höhe von EUR 8 Mrd. so exorbitant aufgebläht worden. Die Corona-Pandemie hat das Interesse an Wohninvestments noch einmal gesteigert, denn die Lockdowns haben das Interesse an größeren, attraktiveren Wohnungen noch gesteigert und angesichts des nach wie vor verbreiteten Wohnungsmangels gelten Wohninvestments als sichere Häfen für Kapitalanlagen.
Maßgeblich geprägt wurde der Wohninvestmentumsatz 2020 von der Übernahme der Adler Real Estate mit knapp 60.000 Wohneinheiten mit einem Wert von rd. EUR 6,0 Mrd. durch Ado Properties. Dieser Megadeal allein macht über 25% des gesamten Transaktionsvolumens der Asset-Klasse Wohnen aus. Darüber hinaus lässt sich mit dem Verkauf von rd. 6.500 Wohneinheiten der Deutsche Wohnen SE an die LEG für rd. EUR 660 Mio. noch ein weitere Großtransaktion nennen. 2020 waren die Anteile in- und ausländischer Investoren im Wohninvestmentsegment nahezu ausgeglichen.
Im Schnitt lagen die mittleren Renditen der DIP-Märkte für Wohnimmobilien bei nur noch 3,8 % (2019: 4,1 %), in der Spitze (Neubau bzw. Bestand nach umfassender Sanierung) sanken sie von 3,4 % (2018) auf 3,0 % (2020) um 40 Basispunkte. Auch hier führt München mit 1,9 % die Preisliste weiterhin an, gefolgt von den weiteren „Big Seven“ mit
2,5 % bis 3,3 %. Entsprechend dem allgemeinen Trend zu vermehrten Investitionen in B- und C-Standorten liegen die Renditen der DIP-Märkte durchweg – teilweise bereits deutlich – unter der 4 %-Marke.
Zur Entspannung der Preis- und Rendite-Rallye könnte ein größeres Angebot beitragen, das durch Neu- und Umbaumaßnahmen von Wohnprojekten und Umnutzungen brachgefallener und zeitnah leerstandsbedrohter Handelsflächen und Umwidmungen von Bürokomplexen entstehen könnte. Zwar stieg die Zahl der Baugenehmigungen im Neubau 2020 gegenüber dem Vorjahreszeitraum knapp an (rd. +3,9 % im Vergleich der Zeiträume bis November), indessen bleibt abzuwarten, wie die fehlende Verfügbarkeit von zeitnah bedarfsgerecht zu bebauenden Grundstücken und Arealen, zum Teil langwierige administrative Hürden durch (zu) lange Planungs- und Genehmigungsverfahren sowie die Knappheit an Baukapazitäten der ausführenden Firmen sich dämpfend auf die Genehmigungs- und vor allem Fertigstellungszahlen auswirken werden. Ungeachtet der anhaltend hohen Kapazitätsauslastung wird von einem leicht positiven Trend ausgegangen, wobei die Ballungsrandzonen am meisten profitieren dürften – wegen des Baulandmangels in den Kernstädten, aber auch wegen der Verbreitung des Homeoffice. Nach Analysen von Aengevelt Research werden der Trend der Renditekompression an B-Standorten und die Seitwärtsbewegung der Renditen an A-Standorten sich zumindest mittelfristig weiter fortsetzen.
