23.02.2021 Logistikmarkt Düsseldorf: Nachfrageüberhang prägt den Markt weiter
Die Vermietungs- und Eigennutzer-Aktivitäten aus dem Logistikmarkt in Düsseldorf verzeichneten laut Angaben von Colliers einen Flächenumsatz von rund 160.500 Quadratmeter für das Jahr 2020. Das Jahresergebnis lag demnach 26 Prozent unter dem Wert des Vorjahres und entspricht etwa der Hälfte des Durchschnitts der letzten fünf Jahre (332.500 Quadratmeter). Die reine Vermietungsleistung nahm indes um 37 Prozent zu. Hierfür sorgten vor allem eine Handvoll größerer Abschlüsse über 10.000 Quadratmeter, wie etwa die Anmietung von circa 20.000 Quadratmeter Logistikfläche in Mönchengladbach durch den Logistiker Dachser oder die beiden Abschlüsse von Yusen Logistics und Picnic in Langenfeld (11.000 bzw. 15.300 Quadratmeter Lagerfläche). Dennoch blieb der Markt aufgrund der ausbremsenden Wirkung durch die Covid-19-Pandemie, als auch der weiterhin fehlenden freien Flächen unter seinen Möglichkeiten.
Maximilian Thomas, Head of Industrial & Logistics NRW bei Colliers: „Dies zeigt auch der Rückgang der Anmietungen im Neubaubereich, die in den Jahren zuvor deutlich höher repräsentiert waren. Aktuell werden etwa 114.000 Quadratmeter Neubaufläche realisiert. Hierzu zählt unter anderem der stufenweise Ausbau des Segro Logistics Parks Krefeld-Süd, der bis Ende 2021 fertiggestellt wird und auf eine Gesamtfläche von 290.000 Quadratmeter wachsen soll. Zusätzlich gibt es laufende Grundstücksverkäufe, die unter anderem eine Brownfield-Entwicklung in Düsseldorf-Süd ankündigen. Der Trend geht weiterhin dazu, dass Projektentwickler sich frühzeitig potenzielle Entwicklungsgrundstücke oder noch in Nutzung befindliche Grundstücksareale sichern, die erst nach Ablauf der Mietvertragslaufzeit zur Revitalisierung bereitstehen. Entwickler und Investoren sind aufgrund der überschaubaren Baumöglichkeiten auf der ´grünen Wiese´ gezwungen mittel- bis langfristig zu denken und die Potenziale innerhalb des Marktes zu erkennen.“
Weiterhin zeigten sich Nutzer aus dem Bereich Logistik sehr aktiv, die den größten Teil des Umsatzes ausmachten (circa 69.100 Quadratmeter). Hierzu zählt neben den bereits genannten Abschlüssen der Mietvertragsabschluss des Nutzers Bohnen Logistics in Mönchengladbach für knapp 10.000 Quadratmeter Fläche. Im kleinteiligen Bereich unter 3.000 Quadratmeter konnte des Weiteren eine Verringerung der Aktivitäten im Vergleich zum Vorjahr festgestellt werden. „Hier konnten von Januar bis Dezember 37 Abschlüsse bzw. 35.300 Quadratmeter registriert werden. 2019 waren es noch 56 Verträge, die sich auf etwa 59.600 Quadratmeter summierten“, ergänzt Thomas.
Nachfrageüberhang drückt Mietpreise nach oben
Aufgrund der wenigen kurzfristig verfügbaren Flächen und der daraus erforderlichen Flexibilität der Nutzer zeigte sich bei der Spitzenmiete ein leichter Anstieg in der zweiten Jahreshälfte. Diese stieg nach einer Ruhephase zwischen den Jahren 2018 und 2019 um 45 Cent an (+ 8 Prozent) und rangiert derzeit bei 6,20 Euro. Diese Entwicklung unterstreicht den weiterwachsenden Bedarf an Lager- und Logistikflächen, der dafür sorgt das Unternehmen weitaus gewillter sind für einen gewissen Standard und/oder eine gute Lage zu bezahlen. Auch die Durchschnittsmiete der Region Düsseldorf zeigte sich hiervon betroffen und stieg ebenfalls um 20 Cent auf aktuell 4,95 Euro pro Quadratmeter. Etwa 80 Prozent der Abschlüsse über 3.000 Quadratmeter (Bestand und Neubau) wurde zwischen 5,00 Euro und 6,00 Euro abgewickelt.
Überschaubare Neubauaktivität im Gesamtmarkt
Die derzeitigen Neubauprojekte sorgen zwar für etwas neue Fläche am Markt, die Nachfrage bleibt aber weiterhin über dem vorhandenen Angebot. Nennenswerte Flächenvakanzen ab einer Größenordnung über 3.000 Quadratmeter werden erst im Laufe des neuen Jahres dem Markt zur Verfügung stehen. Einzelne Branchen, die besonders von den Corona-Maßnahmen betroffen sind, könnten zudem Flächen zur Untermiete abgeben. „Erst wenn ein Abklingen der Beschränkungen in Sicht ist, könnte sich die Nachfrageseite hiervon wieder langsam erholen und im neuen Jahr für mehr Flächenumsatz – insbesondere bei Eigennutzungen – sorgen“, so Thomas.
Maximilian Thomas, Head of Industrial & Logistics NRW bei Colliers: „Dies zeigt auch der Rückgang der Anmietungen im Neubaubereich, die in den Jahren zuvor deutlich höher repräsentiert waren. Aktuell werden etwa 114.000 Quadratmeter Neubaufläche realisiert. Hierzu zählt unter anderem der stufenweise Ausbau des Segro Logistics Parks Krefeld-Süd, der bis Ende 2021 fertiggestellt wird und auf eine Gesamtfläche von 290.000 Quadratmeter wachsen soll. Zusätzlich gibt es laufende Grundstücksverkäufe, die unter anderem eine Brownfield-Entwicklung in Düsseldorf-Süd ankündigen. Der Trend geht weiterhin dazu, dass Projektentwickler sich frühzeitig potenzielle Entwicklungsgrundstücke oder noch in Nutzung befindliche Grundstücksareale sichern, die erst nach Ablauf der Mietvertragslaufzeit zur Revitalisierung bereitstehen. Entwickler und Investoren sind aufgrund der überschaubaren Baumöglichkeiten auf der ´grünen Wiese´ gezwungen mittel- bis langfristig zu denken und die Potenziale innerhalb des Marktes zu erkennen.“
Weiterhin zeigten sich Nutzer aus dem Bereich Logistik sehr aktiv, die den größten Teil des Umsatzes ausmachten (circa 69.100 Quadratmeter). Hierzu zählt neben den bereits genannten Abschlüssen der Mietvertragsabschluss des Nutzers Bohnen Logistics in Mönchengladbach für knapp 10.000 Quadratmeter Fläche. Im kleinteiligen Bereich unter 3.000 Quadratmeter konnte des Weiteren eine Verringerung der Aktivitäten im Vergleich zum Vorjahr festgestellt werden. „Hier konnten von Januar bis Dezember 37 Abschlüsse bzw. 35.300 Quadratmeter registriert werden. 2019 waren es noch 56 Verträge, die sich auf etwa 59.600 Quadratmeter summierten“, ergänzt Thomas.
Nachfrageüberhang drückt Mietpreise nach oben
Aufgrund der wenigen kurzfristig verfügbaren Flächen und der daraus erforderlichen Flexibilität der Nutzer zeigte sich bei der Spitzenmiete ein leichter Anstieg in der zweiten Jahreshälfte. Diese stieg nach einer Ruhephase zwischen den Jahren 2018 und 2019 um 45 Cent an (+ 8 Prozent) und rangiert derzeit bei 6,20 Euro. Diese Entwicklung unterstreicht den weiterwachsenden Bedarf an Lager- und Logistikflächen, der dafür sorgt das Unternehmen weitaus gewillter sind für einen gewissen Standard und/oder eine gute Lage zu bezahlen. Auch die Durchschnittsmiete der Region Düsseldorf zeigte sich hiervon betroffen und stieg ebenfalls um 20 Cent auf aktuell 4,95 Euro pro Quadratmeter. Etwa 80 Prozent der Abschlüsse über 3.000 Quadratmeter (Bestand und Neubau) wurde zwischen 5,00 Euro und 6,00 Euro abgewickelt.
Überschaubare Neubauaktivität im Gesamtmarkt
Die derzeitigen Neubauprojekte sorgen zwar für etwas neue Fläche am Markt, die Nachfrage bleibt aber weiterhin über dem vorhandenen Angebot. Nennenswerte Flächenvakanzen ab einer Größenordnung über 3.000 Quadratmeter werden erst im Laufe des neuen Jahres dem Markt zur Verfügung stehen. Einzelne Branchen, die besonders von den Corona-Maßnahmen betroffen sind, könnten zudem Flächen zur Untermiete abgeben. „Erst wenn ein Abklingen der Beschränkungen in Sicht ist, könnte sich die Nachfrageseite hiervon wieder langsam erholen und im neuen Jahr für mehr Flächenumsatz – insbesondere bei Eigennutzungen – sorgen“, so Thomas.
