26.02.2021 Breites Investmentspektrum bei Mehrfamilienhäusern in den B-Städten
Je niedriger die Preise für Anlageimmobilien*, desto höher ist die Handelsaktivität in den B-Städten. Deutlich wird dies mit Blick auf das Transaktionsgeschehen in 14 von Engel & Völkers Commercial untersuchten Städte in Relation zum durchschnittlichen Angebotspreis der Immobilien. „In immer größerem Stil diversifizieren dort institutionelle Investoren ihre wohnwirtschaftlichen Anlageimmobilien-Portfolios und setzen auf die sich bietenden Chancen und Potenziale von entwicklungsfähigen Wohn- und Geschäftshäusern“, berichtet Jan Kotonski, Head of Content, Data Strategy & Research.
Teilweise starke Preisanstiege
Der durchschnittlich geforderte Kaufpreis für ein Wohn- und Geschäftshaus in den 14 untersuchten B-Städten lag laut dem aktuell erschienenen „Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2021“ von Engel & Völkers Commercial im zweiten Halbjahr 2020 bei 2.455 EUR/m². Das sind 12,2 % mehr als im Vorjahr. Die stärksten Zuwächse hätten Münster und Mannheim (je +24,1%) verzeichnet, gefolgt von Duisburg (+17,4%) und Leipzig (+17%). In Wiesbaden, Münster und Karlsruhe läge der durchschnittliche Angebotspreis im zweiten Halbjahr 2020 mittlerweile über 3.200 EUR/m². Während Eigentümer dort mit Mieteinnahmen von durchschnittlich mehr als 10,50 EUR/m² rechnen können, seien es in Leipzig und den Städten des Ruhrgebiets im Durchschnitt weniger als 8 EUR/m². Dennoch würden sich auch die Mieten zuletzt weiter positiv entwickeln, wenn auch weniger stark als die Kaufpreise. In Karlsruhe konnte im zweiten Halbjahr 2020 gegenüber dem Vorjahr ein Plus von 5,9% bei den Angebotsmieten verzeichnet werden. In Hannover wuchsen diese um 4,8% und in Bonn um 4,7%.
Niedrige Preise – hohe Handelsaktivität
„In sieben der 14 B-Städte lag der durchschnittliche Angebotspreis pro Anlageimmobilie zuletzt über dem Durchschnitt von 2.455 EUR/m² und in sieben darunter“, erläutert Kotonski. Die sieben Standorte mit dem niedrigeren Kaufpreisniveau als der Durchschnitt der B-Städte waren seinen Ausführungen zufolge zuletzt auch die sieben Standorte mit den höchsten Transaktionszahlen unter den B-Städten. In den im Mittel günstigeren Standorten wurden 2019 mit 2.898 Objekten mehr als doppelt so viele Wohn- und Geschäftshäuser verkauft wie in den sieben teureren B-Städten (1.213). In Bremen und den vier Städten der Metropole Ruhr habe zudem das durchschnittliche Umsatzvolumen pro Transaktion unter der Eine-Million-Euro-Marke gelegen.
Chancen und Potenziale
Angesichts der hohen Faktoren, der starken Konkurrenz und des geringen Angebots an wohnwirtschaftlichen Anlageimmobilien in den A-Städten richte sich der Fokus der bundesweit aktiven Investoren dennoch weiter auch auf die B-Städte. Diese böten viele Chancen und Potenziale für Investoren – besonders im Core-Plus- und Value-Add-Bereich. „Die B-Städte sind, ebenso wie die A-Städte, Oberzentren sowie Zuwanderungsmagnete ihrer jeweiligen Ballungszentren und Wirtschaftsregionen“, hebt Richard Jennewein, Deputy Head of Engel& Völkers Commercial DACH & Denmark, hervor. Exemplarisch dafür stünden Mannheim für die Region Rhein-Neckar, Nürnberg für die Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen oder Hannover für das südliche Niedersachsen. Dies habe sich zuletzt in weiter dynamischen Einwohner- und Beschäftigtenentwicklungen, rückläufigen Leerstandsquoten und entsprechend wachsenden Kauf- und Mietpreisen widergespiegelt.
Mietsteigerungen weiter möglich
Wachsende Mieten seien in den B-Städten zwar auch weiterhin zu erwarten, im Mittel jedoch auf einem deutlich moderateren Niveau als in den vergangenen Jahren. Der Durchschnitt werde dabei erheblich von der Vielzahl an Wohnungen in den einfachen und mittleren Lagen geprägt, deren Bausubstanz Mietzuschläge aktuell nicht rechtfertige. Renditeorientierte Investoren würden solche entwicklungsfähigen Immobilien weiterhin stark nachfragen. „Aufgrund des günstigen Finanzierungsumfeldes lassen sie sich auch von hohen Investitionskosten sowie dem historisch hohen Kaufpreisniveau nicht abschrecken“, führt Jennewein aus. Private Immobilieneigentümer, die die für den Werterhalt nötigen Modernisierungsmaßnahmen an größeren Mehrparteienobjekten nicht aufbringen wollen, können aktuell beim Verkauf vom hohen Kaufpreisniveau profitieren.
Chancen für jeden Investorentyp
Neben den renditeorientierten Anlegern finden auch risikoaverse Investoren in den B-Städten attraktive Anlagemöglichkeiten. Engel & Völkers Commercial beobachtete zuletzt vermehrt den Trend, dass lokale Kapitalanleger dabei ihren Markt- und Standortkenntnis vertrauen und auch in modernisierte Objekte in Stadtrandlagen investieren, deren Investitionsstau bereits behoben wurde. Investoren aus den weiteren Teilen der Bundesrepublik würden dem hingegen eher zu Objekten in den guten und sehr guten Lagen tendieren, die aufgrund ihrer Attraktivität nahezu eine Vollvermietung garantieren.
Teilweise starke Preisanstiege
Der durchschnittlich geforderte Kaufpreis für ein Wohn- und Geschäftshaus in den 14 untersuchten B-Städten lag laut dem aktuell erschienenen „Wohn- und Geschäftshäuser Marktbericht Deutschland 2021“ von Engel & Völkers Commercial im zweiten Halbjahr 2020 bei 2.455 EUR/m². Das sind 12,2 % mehr als im Vorjahr. Die stärksten Zuwächse hätten Münster und Mannheim (je +24,1%) verzeichnet, gefolgt von Duisburg (+17,4%) und Leipzig (+17%). In Wiesbaden, Münster und Karlsruhe läge der durchschnittliche Angebotspreis im zweiten Halbjahr 2020 mittlerweile über 3.200 EUR/m². Während Eigentümer dort mit Mieteinnahmen von durchschnittlich mehr als 10,50 EUR/m² rechnen können, seien es in Leipzig und den Städten des Ruhrgebiets im Durchschnitt weniger als 8 EUR/m². Dennoch würden sich auch die Mieten zuletzt weiter positiv entwickeln, wenn auch weniger stark als die Kaufpreise. In Karlsruhe konnte im zweiten Halbjahr 2020 gegenüber dem Vorjahr ein Plus von 5,9% bei den Angebotsmieten verzeichnet werden. In Hannover wuchsen diese um 4,8% und in Bonn um 4,7%.
Niedrige Preise – hohe Handelsaktivität
„In sieben der 14 B-Städte lag der durchschnittliche Angebotspreis pro Anlageimmobilie zuletzt über dem Durchschnitt von 2.455 EUR/m² und in sieben darunter“, erläutert Kotonski. Die sieben Standorte mit dem niedrigeren Kaufpreisniveau als der Durchschnitt der B-Städte waren seinen Ausführungen zufolge zuletzt auch die sieben Standorte mit den höchsten Transaktionszahlen unter den B-Städten. In den im Mittel günstigeren Standorten wurden 2019 mit 2.898 Objekten mehr als doppelt so viele Wohn- und Geschäftshäuser verkauft wie in den sieben teureren B-Städten (1.213). In Bremen und den vier Städten der Metropole Ruhr habe zudem das durchschnittliche Umsatzvolumen pro Transaktion unter der Eine-Million-Euro-Marke gelegen.
Chancen und Potenziale
Angesichts der hohen Faktoren, der starken Konkurrenz und des geringen Angebots an wohnwirtschaftlichen Anlageimmobilien in den A-Städten richte sich der Fokus der bundesweit aktiven Investoren dennoch weiter auch auf die B-Städte. Diese böten viele Chancen und Potenziale für Investoren – besonders im Core-Plus- und Value-Add-Bereich. „Die B-Städte sind, ebenso wie die A-Städte, Oberzentren sowie Zuwanderungsmagnete ihrer jeweiligen Ballungszentren und Wirtschaftsregionen“, hebt Richard Jennewein, Deputy Head of Engel& Völkers Commercial DACH & Denmark, hervor. Exemplarisch dafür stünden Mannheim für die Region Rhein-Neckar, Nürnberg für die Metropolregion Nürnberg-Fürth-Erlangen oder Hannover für das südliche Niedersachsen. Dies habe sich zuletzt in weiter dynamischen Einwohner- und Beschäftigtenentwicklungen, rückläufigen Leerstandsquoten und entsprechend wachsenden Kauf- und Mietpreisen widergespiegelt.
Mietsteigerungen weiter möglich
Wachsende Mieten seien in den B-Städten zwar auch weiterhin zu erwarten, im Mittel jedoch auf einem deutlich moderateren Niveau als in den vergangenen Jahren. Der Durchschnitt werde dabei erheblich von der Vielzahl an Wohnungen in den einfachen und mittleren Lagen geprägt, deren Bausubstanz Mietzuschläge aktuell nicht rechtfertige. Renditeorientierte Investoren würden solche entwicklungsfähigen Immobilien weiterhin stark nachfragen. „Aufgrund des günstigen Finanzierungsumfeldes lassen sie sich auch von hohen Investitionskosten sowie dem historisch hohen Kaufpreisniveau nicht abschrecken“, führt Jennewein aus. Private Immobilieneigentümer, die die für den Werterhalt nötigen Modernisierungsmaßnahmen an größeren Mehrparteienobjekten nicht aufbringen wollen, können aktuell beim Verkauf vom hohen Kaufpreisniveau profitieren.
Chancen für jeden Investorentyp
Neben den renditeorientierten Anlegern finden auch risikoaverse Investoren in den B-Städten attraktive Anlagemöglichkeiten. Engel & Völkers Commercial beobachtete zuletzt vermehrt den Trend, dass lokale Kapitalanleger dabei ihren Markt- und Standortkenntnis vertrauen und auch in modernisierte Objekte in Stadtrandlagen investieren, deren Investitionsstau bereits behoben wurde. Investoren aus den weiteren Teilen der Bundesrepublik würden dem hingegen eher zu Objekten in den guten und sehr guten Lagen tendieren, die aufgrund ihrer Attraktivität nahezu eine Vollvermietung garantieren.
